Kapitel 6 | |
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In
Kapitel 5 wurden die Rechtsgeschäftslehre und der Vertragsschluss
samt der Rechtsgeschäftspathologie (Willensmängel etc) behandelt.
Kapitel 6 geht – darauf aufbauend – auf einige verwandte Sonderfragen
ein: – den Vertragsschluss unter Zugrundelegung von AGB (A.); –
die cic, also das Entstehen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses
und einer gesetzlichen Haftung für Verschulden bei Vertragsverhandlungen
und darüber hinaus im Rahmen der sogenannten Verkehrssicherungspflichten
(B.); – die den (Haupt)Vertrag vorbereitende und oft absichernde
Rechtsfigur des Vorvertrags (C.); – und schließlich die für Schuldverhältnisse
und ihre Beendigung wichtige Unterscheidung zwischen Ziel- und Dauerschuldverhältnissen,
wobei in dieser Auflage das (durch politische Unsensibiltät bedrohte)
soziale Mietrecht neu bearbeitet wurde. – Alle diese Problemkreise
zählen zum Allgemeinen Teil des Schuldrechts, dem SchRAT; vgl die
„Stoffübersicht” und „Stoffzuordnung” in → KAPITEL 1: Stoffüberblick
nach dem Pandektensystem. | Überblick |
A. Allgemeine
Geschäftsbedingungen |
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1. Vom Individualvertrag
zum Massengeschäft | |
Verträge wurden früher
einzeln ausgehandelt. Heute dominiert das Massengeschäft. – Typische Branchen,
die AGB verwenden, sind daher bspw: Versicherungen, kommunale Versorgungsbetriebe
(Strom, Wasser, Gas, Verkehr), Banken, Vermögensberatungen, Speditionen,
der Auto-, Elektro(geräte)- und Möbelhandel, Versandhäuser, Realitätenvermittler,
Wäschereien, Putzereien, Reisebüros, Theater, Kinos usw; aber auch
Post, Bahn und Schilifte. – Zu Funktion und Wandel des Vertrags → KAPITEL 5: Zu
Funktion und Wandel des Vertrags. | |
2. Was spricht
für die Verwendung von AGB? | |
AGB
dienen als Mittel einer rechtlich-wirtschaftlichen Rationalisierung:
Wenn im Geschäftsleben immer wieder inhaltlich weitgehend idente
Verträge geschlossen werden, ist es naheliegend, den Vertragsinhalt
zu standardisieren und damit Zeit zu sparen; denn Zeit ist für den
Kaufmann Geld. AGB, als vorformulierte und typisierte Vertragsinhalte,
stellen demnach einen Akt kaufmännisch-rechtlicher Rationalisierung
dar. | Rationalisierung |
AGB stellen
eine Hilfe beim Vertragsschluss dar,
denn: | Hilfe beim Vertragsschluss |
• der Geschäftsabschluss
wird durch sie vereinfacht, | |
• sie ersparen Zeit und Geld, und | |
• erlauben es, berechtigte eigene Interessen
zu berücksichtigen und | |
• sind in der Lage Kunden gleichmäßig zu behandeln. | |
Während die Abschlussfreiheit auch bei
der Verwendung von AGB gewahrt wird, besteht die Gefahr, dass bei
typisierten Vertragsschlüssen unter Zugrundelegung von AGB die Inhaltsfreiheit (zu
Lasten des schwächeren Teils) auf der Strecke bleibt. Dazu gleich
mehr. | Gefahren der
AGB-Verwendung |
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Gefahren der AGB-Verwendung: Aber auch
andere Beweggründe spielen mitunter beim Erstellen von AGB eine
Rolle; zB das Bestreben, für sich selbst rechtlich möglichst vorteilhafte Verträge
zu formulieren, ohne gleichzeitig ebenso berechtigte Interessen
der „anderen Seite” zu berücksichtigen; denn durch AGB wird oft
das (sonst geltende) nachgiebige Gesetzesrecht (sog Dispositivrecht → KAPITEL 1: Die
Staats- und Rechtsfunktionen und → KAPITEL 7: Nachgiebiges
und zwingendes Recht),
das sich durch ausgewogene Lösungen für beide Seiten auszeichnet
(Gerechtigkeitsgewähr), verdrängt. – Unternehmer versuchen daher
immer wieder, ihre wirtschaftlich stärkere Stellung auch dazu einzusetzen,
um zB Verbraucher rechtlich (durch AGB) zu benachteiligen; etwa
Gewährleistungsansprüche einzuschränken oder auszuschließen, drastische
Verzugsfolgen zu statuieren oder fragwürdige Verfallsklauseln durchzusetzen;
vgl das idF wiedergegebene Beispiel von SZ 2/11 (1920). | |
Mit der Verwendung von AGB besitzen Unternehmen ein Mittel,
ihr Geschäftsrisiko auf Vertragspartner zu überwälzen.
Häufig geschah dies auf der Rückseite von Formularen in extremem Kleindruck
(„das ominöse Kleingedruckte”!) und/oder es wurde bei der (Druck)Farbe
gespart (hellblau)! – Dies alles hat in den 60er und frühen 70er
Jahren – nicht nur bei uns – dazu geführt, den Problemkreis „AGB”
intensiv zu diskutieren. | |
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SZ 2/11 (1920): Die in dem Übernahmsschein
(Marke) einer Wäscherei (Putzerei, Färberei) enthaltene Bestimmung,
dass die übergebenen Gegenstände bei Nichtabholung binnen 3 Monaten
zugunsten der Unternehmung verfallen, ist gemäß § 879 ABGB ungültig
/ sittenwidrig und als nicht beigesetzt anzusehen. | |
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OGH 27. 4. 2001, 1 Ob 27/01d (verst Senat), JBl 2001, 593:
Verbraucher erhebt keine Einsprüche gegen vierteljährliche
Kontoauszüge samt Rechtsbelehrung. – OGH: Das Saldoanerkenntnis nach AGBKr hat
im Regelfall nur deklarative Wirkung. Konstitutiv wirkt es nur bei
konkreter Streitbereinigungsabsicht, dh wenn im konkreten Fall ein
ernstlicher Streit oder Zweifel beigelegt werden soll. | |
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Das Ergebnis in Österreich
sind die Regelungen der §§ 864a und 879 Abs 3 ABGB – eingeführt parallel
zum KSchG 1979 – sowie einige weitere Bestimmungen im Rahmen des
KSchG; insbesondere § 6 KSchG (unzulässige Vertragsbestandteile),
aber auch § 8 KSchG (Gewährleistung) oder § 14 KSchG (Gerichtsstand)
uam. Dazu kommen die §§ 28 und 29 KSchG: sog Verbandsklage etc.
Das KSchG als Ganzes verdankt seine Entstehung diesen neuen bewussteren
Strömungen im Rechtsdenken, das in seinen Ursprüngen aus den USA
(Ralph Nader) nach Europa kam. | Reaktionen
des Gesetzgebers auf Missstände |
Anhand der AGB-Problematik kam in Österreich
der Konsumentenschutz in Diskussion und das KSchG 1979 ist das Ergebnis → KAPITEL 2: Verbraucherrecht ¿ Konsumentenschutz.
In Deutschland wurde 1976 ein eigenes AGB-G(esetz) beschlossen,
das 2001 im Rahmen der Schuldrechtsreform in das dtBGB integriert
wurde; §§ 305 ff dtBGB. | |
AGB werden im Normalfall von (Einzel)Unternehmern erstellt
und gelten dann auch nur für Vertragsschlüsse dieser Unternehmen;
und zwar im Verhältnis von Unternehmer und Verbraucher wie zwischen
Unternehmern ( → Voraussetzungen
und Verwendung von AGB?). – Aber es gibt auch Branchen-AGB;
zB für den Kreditsektor (.........), Spediteure (AöSp), (Privat)Versicherungen
oder die Allgemeinen Reisebedingungen; dazu → KAPITEL 12: Der
(Pauschal)Reiseveranstaltungsvertrag:
PauschalreiseveranstaltungsV. | Wer
verwendet AGB? |
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3. Was wird in
AGB geregelt? | |
Typische
Regelungen in AGB betreffen: – Erfüllungszeit und -ort, – Fälligkeit
und Mahnung, – Lieferfristen und vor allem auch – Zahlungsmodalitäten
wie Zahlungsziele oder Skonti, – Gläubiger- und Schuldnerverzug
(zB bankmäßige, also höhere vertragliche als die niederen gesetzlichen Verzugszinsen,
erweiterte vertragliche Rücktrittsrechte / Storno etc), – Gewährleistungs-
und/oder Schadenersatzansprüche (insbesondere auch konkrete Regeln
zur Handhabung der Mängelrüge nach § 377 HGB → KAPITEL 7: Kaufmännische
Rügepflicht),
– den Eigentumsvorbehalt, – Konventionalstrafen (§ 1336 ABGB), –
Kostenvoranschläge (§ 1170a ABGB) oder – sog Freizeichnungsklauseln ( → KAPITEL 9: Verschulden
(culpa)),
– Zurückbehaltungsrechte (§ 471 ABGB) und – Aufrechnung- (sverbote). | |
4. Voraussetzungen
und Verwendung von AGB? | |
Die Verwendung von AGB braucht in Österreich
grundsätzlich – weder im Voraus (ex ante) noch im
Nachhinein (ex post) – eine staatliche Genehmigung;
Ausnahme: AGB von Versicherungen mussten lange von der Versicherungsaufsichtsbehörde
(= BMfF) genehmigt werden. Nunmehr gilt dafür eine EU-Richtlinie.
Die AGB der Kreditunternehmungen müssen dem BMfF angezeigt und im
Kassenraum ausgehängt werden; § 35 Abs 1 Z 2 BWG. | |
AGB
finden nicht nur zwischen Unternehmern und Verbrauchern Anwendung,
sondern auch unter Kaufleuten; zB Ein- und Verkaufsbedingungen.
– AGB werden häufig unter Beiziehung von Rechtsberatern formuliert.
Leider nicht immer auf hohem Niveau und rechtlich einwandfrei, also
zB KSchG-konform; vgl → AGB-Muster:
Link. Es ist kein Qualitätszeichen für einen Rechtsanwalt (und natürlich
auch nicht für den jeweiligen Unternehmer), wenn AGB scharf und
einseitig formuliert werden. Kaufmännische Überlegungen erfordern
vielmehr ein angemessenes Berücksichtigen von Kundeninteressen.
AGB haben zu beachten, dass sie auf (nicht immer geschäftsgewandte) „Kunden”
Anwendung finden sollen. | AGB finden auch „unter“ Kaufleuten Anwendung |
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Sinnvoll für die geplante längerfristige Zusammenarbeit
von Unternehmern ist es, einen Rahmenvertrag zu
schließen. Er vermag auch das eben aufgezeigte Problem ( → Vorvertrag
<-> Rahmenverträge)
eines Dissenses zwischen Geschäftspartnern auszuschließen. | |
II. Geltungsgrund
und Inhaltskontrolle | |
1. Zwei grundsätzliche
Fragestellungen | |
Die AGB-Problematik wird gerne auf zwei Problemkreise verteilt:
Die Frage nach dem „Geltungsgrund” von AGB und
die nach ihrer „Inhaltskontrolle”. | |
•
Wie werden
AGB gültig vereinbart, dh wie werden sie Vertragsinhalt? – Das ist
die Frage nach dem sog Geltungsgrund. | |
• Und: Können bereits vereinbarte – also Vertragsinhalt
gewordene – AGB, die einen Teil benachteiligen, worauf man uU erst
später kommt, nachträglich noch kontrolliert und korrigiert werden, und
von wem? – Das ist die Frage nach der sog Inhaltskontrolle von
AGB. | |
2. Der
Geltungsgrund von AGB | |
Mit Nachdruck
muss darauf hingewiesen werden, dass AGB von beiden Vertragsteilen
vereinbart werden müssen und nicht etwa von einem Vertragsteil
dem andern einseitig diktiert, also aufgezwungen werden können.
– Alles was Vertragsinhalt werden soll, bedarf der Zustimmung beider
Vertragspartner; Konsensprinzip. Konsens benötigt übereinstimmende
Willenserklärungen. | Konsensprinzip |
Nicht damit zu verwechseln ist die –
häufig anzutreffende – unterschiedliche Wirtschafts- oder Marktmacht
der Verhandlungspartner. Natürlich ist die wirtschaftliche Machtstellung
eines Weltkonzerns und eines Verbrauchers sehr verschieden. Aber
auch für solche Fälle gilt, dass ein Verbraucher den AGB seines
Vertragspartners zustimmen muss und grundsätzlich im konkreten Fall
die – wenigstens theoretische – Chance besitzt, bestehende AGB abzuändern.
Nur das entspricht der Vertragsfreiheit und der damit einhergehenden
Rechtsgleichheit. – Häufig besteht aber bei ungleicher wirtschaftlicher
Machtstellung der Vertragspartner die Möglichkeit von Verbrauchern
bloß darin, einen Vertrag – unter Zugrundelegung der vom Unternehmer
erstellten AGB – abzuschließen oder darauf zu verzichten. | Unterschiedliche Wirtschafts-
oder Marktmacht |
Auch die Vereinbarung von AGB zwischen
den Parteien kann ausdrücklich oder schlüssig (iSd
§ 863 ABGB) erfolgen; zB Offertstellung mit beigelegten AGB. – Für
Kaufleute ist auch § 346 HGB zu beachten: Unter Kaufleuten gelten
danach AGB stillschweigend auch dann als vereinbart, wenn ein diesbezüglicher Handelsbrauch besteht,
selbst wenn ein Vertragsteil ihn nicht kennt; zB AÖSp. | §
863 ABGB + § 346 HGB |
Vertragspartnern muss schon im Rahmen
des Vertragsschlusses – also bei der Konsensbildung – Gelegenheit geboten
werden, in AGB, die Vertragsbestandteil werden sollen, Einsicht
zu nehmen. Das kann auf verschiedene Weise geschehen; zB
dadurch, dass ein Vertragspartner den andern auf das Bestehen von
AGB – mündlich oder schriftlich – aufmerksam macht oder sie zusendet.
Der Hinweis muss aber deutlich sein. | Möglichkeit der
Einsichtsichtnahme |
Hinweise auf der Rückseite eines Bestellscheins
reichen ebenso wenig aus, wie schwer lesbare Hinweise im Kleinstdruck,
wenn auch auf der Vorderseite. | |
Nachträgliches
Verweisen auf AGB, zB auf einem Lieferschein oder
gar erst auf einer Rechnung, reicht nicht aus,
weil die vertragliche Vereinbarung schon vorher getroffen wurde
und ein nachträglich einseitiges Abgehen davon unzulässig ist; pacta
sunt servanda. – Freilich kommt diese Unsitte in der Praxis nicht
selten vor; sei es aus Unwissen, Schlamperei oder Absicht. | Lieferschein oder Rechnung |
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RdW 1985, 244:
Hinweis auf AGB im Lieferschein wirkungslos – Ohne
Vorliegen besonderer Umstände kann der Hinweis auf AGB des Ausstellers
in Lieferscheinen, Rechnungen oder Gegenscheinen nicht als Anbot
zur Abänderung des bereits abgeschlossenen Vertrags angesehen werden,
da diese ihrer kaufmännischen Funktion nach nicht dazu bestimmt
sind: OGH 9.10.1984, 2 Ob 606/84. | |
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Zur Frage, wann
AGB Vertragsinhalt werden: HS X/XI 26 mwH
(1980) – Urlaubsbuchung beim
Club Mediterranée. | |
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Vgl auch das Beispiel
in → KAPITEL 8: Eigentumsvorbehalt
als Warensicherungsmittel: SZ 55/134 (1982) – Eigentumsvorbehalt. | |
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Auch dann, wenn ein Vertrag unter
Zugrundelegen von AGB geschlossen wurde und die konkreten AGB einen
Vertragsteil – zB einen Verbraucher – (gröblich) benachteiligen,
ist noch nicht „aller Tage Abend”. Es besteht die Möglichkeit einer
nachgeschalteten, also einer ex post-Kontrolle durch
die Gerichte. | Möglichkeit der
ex post-Kontrolle |
Die Gerichte prüfen, ob: | |
•
eine konkrete AGB-Klausel
gegen ein ausdrückliches
Gesetzesgebot verstößt: zB gegen § 864a ABGB (Ungewöhnlichkeits-Klausel),
§ 879 Abs 3 ABGB (gröbliche Benachteiligung) oder gegen Bestimmungen
des KSchG; etwa § 6. | |
• oder allgemein gegen die guten Sitten (§
879 Abs 1 ABGB). | |
Kurz: AGB dürfen weder gesetz-,
noch sittenwidrig sein; vgl die Rspr-Beispiele → AGB
– Judikaturbeispiele –
Zum Akzeptieren problematischer AGB durch Verbraucher, aber auch
Kaufleute kommt es vor allem dann, wenn diese von der Möglichkeit
der Einsichtnahme in AGB, obwohl sie bestanden hätte, nicht Gebrauch
gemacht haben. Es wird „blindlings” unterschrieben. | AGB dürfen weder gesetz-, noch sittenwidrig
sein |
„Für den Verbraucher
sind besonders solche Vertragsbestimmungen [iSd § 879 ABGB] jedenfalls
nicht verbindlich, ...”: | Unzulässige
Vertragsbestandteile: § 6 Abs 1 KSchG |
• Etwa unbestimmte
oder überlange Antragsbindung des Verbrauchers | |
• Überstrenge Zugangserfordernisse | |
• Ausschluß von Schadenersatz für vorsätzliche
und grob fahrlässige Schädigung | |
• Beweislastverträge | |
• Unangemessen kurze Verfallszeiten für überlassene
Sachen | |
• § 6 Abs 2 KSchG: „sofern ... sie [nicht] im
einzelnen ausgehandelt” [Als nicht im einzelnen „ausgehandelt” iSd
§ 6 Abs 2 KSchG gelten Klauseln /Vertragsbestimmungen vor allem
dann, wenn sie nur in AGB oder Vertragsformblätter aufgenommen und
nicht im einzelnen erörtert wurden.] wurden, gilt das gleiche auch
für folgende Klauseln: | |
• Ungerechtfertigtes Rücktrittsrecht des Unternehmers | |
• Vertragsüberbürdung an ungenannte Dritte | |
• Einseitige Leistungsänderungen | |
• Ausschluß von Schadenersatz für Schäden an
übernommenen Sachen | |
Wird
eine Klausel oder ein Vertragspassus für gesetz- oder sittenwidrig
erklärt, ist dieser ungültig und wird aus dem Vertrag entfernt.
Der Rest des Vertrags bleibt aber bestehen; sog Teilnichtigkeit oder Restgültigkeit. | Teilnichtigkeit |
Die gerichtliche
ex post-Kontrolle erfolgt entweder als: | Arten der Kontrolle |
•
Individualkontrolle durch
(Unterlassungs)Klage des Betroffenen nach § 28 Abs 1 KSchG, oder | |
• Kollektivkontrolle durch Verbandsklage nach
den §§ 28a, 29 KSchG. | |
Klagslegitimiert für eine Verbandsklage sind
nach § 29 KSchG bspw: der Verein für Konsumenteninformation, der ÖGB,
die Bundesarbeitskammer, der Österreichische Seniorenrat oder die
Wirtschaftskammer Österreich. | |
•
Neu geschaffen
wurde 1997 (BGBl I 6) die Möglichkeit der Abmahnung durch
eine gemäß § 29 KSchG klageberechtigte Institution. – Dadurch kann
ein Prozess vermieden werden, wenn der abgemahnte Unternehmer „binnen
angemessener Frist eine mit angemessener Konventionalstrafe (§ 1336
ABGB) besicherte Unterlassungserklärung abgibt”. | |
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OGH 29. 5. 2000, 2 Ob 133/99v, SZ 73/107:
Vom Konto eines Lehrlings werden via Bankomat zweimal 5.000 S abgehoben.
Er behauptet, es liege ein Missbrauch vor und verlangt Gutschrift
in der entsprechenden Höhe. Die Bank hält dem ihre AGB entgegen,
die einen Haftungsausschluss normieren. Es kommt zu einer Verbandsklage;
§ 29 KSchG. – OGH: Der Haftungsausschluss von Banken für technischen Missbrauch
von Bankomatkarten (ohne Verschulden des Kunden) ist im
Gegensatz zum Haftungsausschluss für Missbrauch wegen Verlustes
gemäß § 879 Abs 3 ABGB nichtig. Sofern der richtige PIN-Code verwendet
wurde, spricht der Beweis des ersten Anscheins (prima facie Beweis)
für eine Nutzung der Karte durch den Karteninhaber selbst oder für
eine Verletzung der Geheimhaltungspflicht; dieser Anscheinsbeweis
kann jedoch durch den Karteninhaber dadurch erschüttert werden,
dass er die ernsthafte Möglichkeit eines atypichen Geschehensablaufs
beweist (was dem Lehrling im konkreten Fall gelungen ist). | |
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III. Verschiedenes
zu AGB | |
1. Wie sind AGB
auszulegen? | |
AGB sind wie Verträge auszulegen
und nicht wie Gesetze; also nach den §§ 914, 915 iVm § 869 ABGB
und nicht nach den §§ 6, 7 ABGB → KAPITEL 11: Gesetzesauslegung:
§§ 6, 7 ABGB.
– Streitig war das insbesondere bei Versicherungsbedingungen, was
kein Zufall war. Denn Versicherungsbedingungen zeichnen sich seit
jeher nicht durch allzu große Verständlichkeit aus. Daher besitzt
die Unklarheitenregel des § 915 ABGB Bedeutung → KAPITEL 11: Die
Unklarheitenregeln der §§ 915, 869 ABGB.
Da die Unklarheitenregel aber nur im Rahmen der Vertragsauslegung
zur Anwendung gelangt, kam diesem Streit Bedeutung zu; denn die
Vorschriften zur Gesetzesauslegung kennen diese Regel nicht! | AGB sind wie
Verträge auszulegen |
2. Abgehen von
AGB im Einzelvertrag? | |
Der Einzelvertrag
kann wiederum von (erstellten) AGB abgehen. Wie erwähnt, ist das
aus tatsächlichen Gründen (Marktmacht etc) aber oft nicht möglich,
weil der „stärkere” Vertragspartner dazu
nicht bereit ist. Konsumenten stehen daher immer wieder vor der
Alternative, einen Vertragsschluss zu den vorgegebenen Bedingungen
zu akzeptieren oder darauf zu verzichten. – Aber man kann und sollte
es durchaus „versuchen” und das Argument, dass das nicht geht, ist
falsch. Es kommt nur auf das Wollen an! | Recht des Stärkeren? |
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In einem Rahmenvertrag
regeln beide Vertragspartner die „Geschäftsbedingungen”
für künftige Vertragsschlüsse zwischen ihnen; zB zwischen Generalimporteur
und seinen Abnehmern, zwischen Groß- und Einzelhändler oder einem
Zulieferbetrieb – etwa in der Kfz-Branche – und einem Produktionsbetrieb;
zB Autohersteller. | |
Der Rahmenvertrag verpflichtet selbst
noch zu keiner Leistung oder Abnahme und ist auch nicht Vorvertrag
(iSd § 936 ABGB): Zur Abgrenzung → Vorvertrag
<-> Rahmenverträge Wenn
aber künftig Verträge zwischen beiden Parteien geschlossen werden,
sollen sie zu den im Rahmenvertrag niedergelegten Bedingungen geschehen.
Das privatautonome Vereinbaren eines Rahmenvertrags eröffnet bei
den Parteien die Möglichkeit optimaler Berücksichtigung der eigenen
Interessen und wirtschaftlicher Bedürfnisse bei gleichzeitiger Rationalisierung
für künftige Vertragsschlüsse. Geregelt werden kann darin
alles, was auch sonst in AGB oder Verträgen geregelt werden kann. | Gemeinsam
erstellte AGB für künftige
Vertragsschlüsse |
Man kann
also sagen: Im Rahmenvertrag formulieren die Vertragsparteien gemeinsame
AGB für die gemeinsame geschäftliche Zukunft. – Anders als im Normalfall
werden hier also AGB nicht nur von einem, sondern
von beiden Vertragsteilen gemeinsam erstellt. Daher
kann von einem vereinbarten Rahmenvertrag auch nicht einseitig abgegangen
werden. | Kein einseitiges Abgehen |
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Eine
den AGB (und den Rahmenverträgen) vergleichbare Rationalisierungs-
und Vereinheitlichungsfunktion üben auch die sog Önormen aus,
die besonders für Werkverträge und hier wiederum für das Bauvertragsrecht
von praktischer Bedeutung sind. Näheres → KAPITEL 12: ÖNormen
und Haftrücklass. | |
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IV. AGB
– Judikaturbeispiele | |
| Zu § 864a ABGB: „Bestimmungen
ungewöhnlichen Inhaltes“ |
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SZ 62/99
(1989) – Kreditvertrag:
„Die in ein umfangreiches Vertragsformular aufgenommene Klausel, ein Bürge,
der die Haftung für einen zeitlich und der Höhe nach begrenzten
Kredit übernimmt, hafte auch aus allen darüber hinaus mit dem Kreditgeber
abgeschlossenen oder künftig abzuschließenden Kreditverträgen, ist
ungewöhnlich iSd § 864 a ABGB und wird daher nicht Vertragsbestandteil.” | |
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Oder: EvBl 1985/148 (VISA-Kreditkarte:
Eine Frau tätigt mit einer Zusatzkarte Einkäufe gegen den Willen
des Hauptkarteninhabers / Ehemann): „Enthalten Geschäftsbedingungen
über Kreditkarten eine Bestimmung, wonach die Wirksamkeit der jederzeit
möglichen Kündigung des Vertrages bezüglich der Zusatzkarte von
der Rücksendung dieser Karte abhängt, so gilt der Vertrag ohne die
die Rücksendung der Karte betreffende Bestimmung, wenn der Kreditkartennehmer
bei Vertragsabschluss [ungenau] dahin informiert worden ist, dass
die Zusatzkarte mit der Zeichnungsberechtigung für ein Konto vergleichbar
sei. Die Bank ist in einem solchen Fall verpflichtet, dem Begehren
‘auf Sperrung der Kreditberechtigung für die Zusatzkarte’ im Rahmen
des ihr Möglichen und Zumutbaren sogleich Rechnung zu tragen.” (Lesenswert) | |
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SZ 56/62 (1983) (Kraftfahrzeug-Leasingvertrag):
Die Bestimmung, dass der Leasinggeber den Vertrag fristlos aufkündigen
kann, wenn der Leasingnehmer länger als 30 Tage mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten
ganz oder teilweise in Rückstand gerät und der Leasingnehmer in
diesem Fall 50% des noch aushaftenden Restmietzinses als Konventionalstrafe
zu bezahlen hat, ist nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB. | |
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SZ 60/52 (1987) – Welser
Messe: Lässt sich der Verwender von AGB (hier erlässt ein
Messeveranstalter eine Messeordnung) eine den Umständen nach zu
erwartende Dispositionsfreiheit über die von ihm zu erbringende
Leistung (hier Zuweisung der Ausstellungsplätze) einräumen, kann
darin allein noch nicht eine ungewöhnliche Bestimmung gesehen werden. | |
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EvBl
1992/109: „Die Vereinbarung einer Stornogebühr als
Gegenleistung für die Einräumung des Rechtes auf Rücktritt vom Vertrag
durch den Vertragspartner ist bei Kauf- und Werkverträgen erfahrungsgemäß
durchaus üblich. Eine solche Klausel in den Verkaufs- und Lieferbedingungen
des Vertragspartners ist daher grundsätzlich selbst für unerfahrene
Vertragspartner nicht überraschend. Die Vereinbarung einer Stornogebühr
in der Höhe des Schadens, den der Vertragspartner tatsächlich erlitten
hat, ist jedenfalls in diesem Umfang [auch] keine gröblich benachteiligende
Vertragsbestimmung iSd § 879 Abs 3 ABGB.” – Zum Storno → KAPITEL 15: Reugeld:
§§ 909 ff ABGB und § 7 KSchG. | |
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Vgl neben der eben
erwähnten E EvBl 1992/109 noch folgende En. | |
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SZ 57/41 (1984): „Eine
gröblich benachteiligende Klausel in einem Vertragsformblatt über
einen Leasingvertrag liegt darin, dass der Leasinggeber bei
schuldhafter Zerstörung des Leasinggutes durch einen Dritten den
vom Dritten ihm geleisteten bzw den zu erwartenden Schadenersatzbetrag
bei Berechnung der restlichen Leasingraten nicht berücksichtigen
muss.” | |
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SZ 63/187 (1990):
„Punkt 13 Abs 1 dritter Satz der AGB der österreichischen
Kreditunternehmungen, wonach die Kreditunternehmung berechtigt
ist, Aufträge auf Grund der Kontonummer durchzuführen, und der Verpflichtung
enthoben ist, die Übereinstimmung zwischen Kontonummer und Empfängernamen
zu prüfen, benachteiligt den im Überweisungsauftrag ausgewiesenen
Zahlungsempfänger gröblich und ist deshalb nichtig. Da dem Überweisungsempfänger
die Hauptleistung zugute kommen soll, ist er in den Schutzbereich
der vertraglichen Beziehungen zwischen dem Überweisenden und der
Bank einbezogen.” | |
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Lesen Sie dieses Dokument aufmerksam durch.
Sie wissen dann, wie AGB aussehen. Viel bessere Qualität ist auch sonst
kaum zu erwarten. Die Formulierung dieser – unveränderten! – AGB
ist mitunter nicht nur sprachlich unschön, sondern auch unklar und
mancher Passus verstößt gegen gesetzliche Vorschriften, insbesondere
das KSchG. Nicht alle AGB-Punkte sind also unproblematisch. Lesen
Sie daher dieses AGB-Muster mit kritischen Augen! | |
Der Kauf- bzw Liefervertrag kommt erst
durch die schriftliche Auftragsbestätigung unsererseits zustande. Mündliche
Nebenabsprachen sind unverbindlich. Mit der Erteilung des Auftrages
anerkennt der Käufer die nachstehenden Geschäftsbedingungen als
Vertragsbestandteile an. Vertragsbestandteile des Bestellers bzw
des Käufers haben nur Gültigkeit, wenn sie von uns ausdrücklich
oder schriftlich anerkannt werden. | |
Unsere Angebote sind freibleibend. Die
dem Angebot beigefügten Unterlagen, Zeichnungen usw sind für spätere Ausführungen
nicht verbindlich. [?] | |
Der Besteller bzw Käufer anerkennt die
von uns vorgeschriebenen Zahlungskonditionen als verbindlich. Die Aufrechnung
oder Zurückbehaltung wegen irgendwelcher Gegenforderungen, insbesondere
Gewährleistungsansprüche, ist unzulässig. [?] | |
Wir sind stets bestrebt, die vereinbarten
Lieferzeiten nach bestem Wissen und Gewissen pünktlich einzuhalten.
Wird die Lieferung durch Umstände, die wir nicht verschuldet haben,
insbesondere durch Nichteinhaltung der Termine seitens unserer Vorlieferanten,
durch Ereignisse höherer Gewalt, Verkehrsstörungen usw ganz oder
teilweise verzögert, so verlängert sich unsere Lieferzeit um die
Zeit der Behinderung. | |
Schadenersatzansprüche wegen verzögerter
Lieferung sind bei leichter Fahrlässigkeit unsererseits ausgeschlossen. | |
Der von uns zeitgerecht angekündigte
Liefertermin gilt als vereinbart, wenn der Kunde diesem Termin nicht
bis acht Tage davor schriftlich widersprochen hat. Ist der Besteller
zum Lieferzeitpunkt nicht anwesend oder hat er für die Durchführung
der Lieferung nicht die entsprechenden Maßnahmen getroffen, gilt
die Leistung bzw das Werk als vom Besteller übernommen bzw angenommen.
Mit diesem Zeitpunkt gehen alle Risiken und Kosten, wie zB Bankspesen,
Lagerkosten, zu den angemessenen Preisen (Speditionstarif) zu Lasten
des Bestellers. Dies gilt auch bei Teillieferung. | |
Durch Handelsvertreter oder Bevollmächtigte
unserer Unternehmung vermittelte Geschäfte gelten vorbehaltlich
der Genehmigung durch unser Unternehmen. Wir behalten uns vor, Aufträge
ganz oder teilweise ohne Begründung abzulehnen. | |
Alle Liefer-, Zahlungs- oder sonstigen
Vereinbarungen müssen auf dem Auftrag festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen,
die auf dem Auftrag nicht festgehalten sind, haben keine Gültigkeit. | |
Sofort erkennbare Mängel müssen unverzüglich
angezeigt werden. [!] Es gelten die gesetzlichen Gewährleistungsfristen. | |
Handelsüblich oder technisch nicht vermeidbare,
geringfügige Abweichungen berechtigen nicht zur Mängelrüge. Bei
berechtigten Beanstandungen steht es uns zu, innerhalb angemessener
Frist durch unseren Servicedienst den Mangel zu beheben. Geringfügige
Abweichungen bei Naturmaterialien wie Holz und Leder und Abweichungen
bei Farbtönen stellen keinen Mangel dar. Eine erhobene Mängelrüge
berechtigt den Besteller nicht zur Zurückbehaltung des Entgeltes;
der Besteller verzichtet ausdrücklich auf dieses Recht. | |
Schadenersatzansprüche jedweder Art
sind ausgeschlossen. [?] | |
Bei Zahlungsverzug ist der Käufer bzw
Abnehmer verpflichtet, bankmäßige Verzugszinsen zu bezahlen und
die durch die Betreibung der überfälligen Schuld, direkt oder im
Wege einer hiezu in Anspruch genommenen Stelle, entstandenen Kosten
zu ersetzen. [?] | |
Die gelieferten Waren bleiben bis zur
vollständigen Zahlung unserer sämtl aus dem Kaufvertrag bestehenden
Forderungen unser alleiniges Eigentum. | |
Für die Dauer unseres Eigentumsvorbehaltes
verpflichtet sich der Käufer, die gelieferte Ware pflegl und schonend zu
behandeln und uns von einem allfälligen Zugriff Dritter unverzüglich
per Einschreiben zu verständigen. | |
Gerät der Besteller bzw Käufer in Zahlungsverzug
bzw verschlechtert sich seine Kreditwürdigkeit erheblich, oder macht
er von der gelieferten Ware einen erheblich nachteiligen Gebrauch,
sind wir berechtigt, die bei uns in Vorbehaltseigentum stehenden
Waren zurückzunehmen, ohne daß dies einem Rücktritt vom Vertrag
gleichzusetzen ist. | |
Der Besteller verpflichtet sich, bei
Auftragserteilung eine Anzahlung in Höhe von 30% des Auftragsvolumens
zu leisten; der Restbetrag ist spätestens bei Übernahme der Ware
zur Zahlung fällig. | |
Alle Lieferungen erfolgen jeweils nur
zu Tagespreisen. Abzüge laut Konditionen im Auftrag werden nur bei
fristgerechter Zahlungsabfertigung anerkannt. Soweit Wechsel in
Zahlung genommen werden, trägt der Käufer sämtl Bank-, Diskont-
und Einziehungsspesen. Die Gutschrift erfolgt unter Vorbehalt des
Einganges. | |
Verpackungskosten werden branchenüblich
verrechnet. | |
Auch formlose Bestellungen bzw Nachlieferungen
unterliegen diesen Lieferbedingungen, die nur durch eventuell umseitig
angeführte Sondervereinbarungen abgeändert werden können. | |
Bei Lieferung von Möbeln und Einbauküchen
sind im Preis jeweils nur die Normkosten enthalten. Alle Arbeiten
und Leistungen, die über das Aufstellen und Montieren der Möbel
hinausgehen, wie zB Abbauen des alten Bestandes, Änderungen, zusätzliches
Einbauen und ähnliche Arbeiten mehr, müssen von uns separat verrechnet
werden. Lieferungen, bei denen man nicht bis nach Hause fahren kann
sowie alle Arbeiten, die über das normale Arbeitsmaß beim Aufstellen
der Möbel hinausgehen, werden nach der anfallenden Stundenleistung
separat in Rechnung gestellt. | |
Der Käufer bestätigt uns gegenüber durch
Unterfertigung des Montagenachweises die ordnungsgemäße Durchführung
der Einbauarbeiten und die endgültige Übernahme der Ware. | |
Kostenvoranschläge sind grundsätzlich
unverbindlich. Die Erstellung eines Kostenvoranschlages verpflichtet
den Auftragnehmer nicht zur Annahme eines Auftrages auf Durchführung
der im Kostenvoranschlag verzeichneten Leistungen. Kostenvoranschläge
sind grundsätzlich entgeltlich, jedoch wird bei Erzielung eines
Auftrages im Umfang des Kostenvoranschlages bezahltes Entgelt gutgeschrieben.
[?] | |
Entwürfe, Skizzen, Zeichnungen, Planungen
und sonstige Unterlagen stellen unser geistiges Eigentum dar. Sie dürfen
ohne unsere schriftliche Ermächtigung weder kopiert, noch dritten
Personen zugänglich gemacht werden. Diese Unterlagen sind auf unser
Verlangen unverzüglich zurückzugeben. | |
Tritt der Besteller vom Vertrag zurück,
so wird unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Bestellers
eine Stornogebühr in der Höhe von 25% des Einzelauftragsvolumens
vereinbart. Darüber hinaus haftet der Besteller dem Lieferanten
für sämtl Kosten, insbesondere der Vorbereitungsarbeiten, Kosten
der Anbotserteilung und dergleichen mehr. [?] | |
Sobald einzelne Produkte der Bestellung
sich in Produktion befinden, ist ein Rücktrittsrecht oder Recht
auf Änderung seitens des Bestellers, aus welchen Gründen auch immer,
ausgeschlossen, und verpflichtet sich der Besteller zur Abnahme
und Bezahlung dieser Werkstücke. [?] | |
Wird Nichtigkeit oder Rechtsungültigkeit
einzelner Bestimmungen festgestellt, so wird dadurch die Rechtswirksamkeit
der übrigen Liefer- und Zahlungsbedingungen nicht berührt. | |
Erfüllungsort für Lieferung und Zahlung
sowie Gerichtsstand ist – sofern das Gesetz nichts anderes zwingend vorsieht
– Innsbruck. | |
 | Abbildung 6.1: Zur Wiederholung: AGB (1) |
|
 | Abbildung 6.2: Zur Wiederholung: AGB (2) |
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 | Abbildung 6.3: Zur Wiederholung: AGB (3) |
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 | Abbildung 6.4: Zur Wiederholung: AGB (4) |
|
 | Abbildung 6.5: Zur Wiederholung: AGB (5) |
|
 | Abbildung 6.6: Zur Wiederholung: AGB (6) |
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 | Abbildung 6.7: Zur Wiederholung: AGB (7) |
|
 | Abbildung 6.8: Zur Wiederholung: AGB (8) |
|
B. Cic
– culpa in contrahendo |
| |
1. Keine
Wildwestmethoden vor Vertragsschluss | |
Es
wäre ein grober Fehler zu meinen, verhandelnde Parteien könnten
vor geschlossenem Vertrag tun und lassen was sie wollen. Die Rechtsordnung
toleriert keine Wildwestmethoden, auch nicht in der Zeit vor Vertragsschluss.
– Das hier zu behandelnde Rechtsinstitut regelt, welche Sorgfaltspflichten
bereits verhandelnde oder einen rechtsgeschäftlichen Kontakt eröffnende
Parteien treffen. | |
Grundsätzlich
braucht es zur rechtsgeschäftlichen Begründung eines Schuldverhältnisses
sowie zur Änderung seines Inhalts einen Vertrag zwischen den Beteiligten.
Davon macht unser Rechtsinstitut aber eine Ausnahme, wenn es vertragsähnliche
Pflichten auch schon ohne Rechtsgeschäft/Vertrag durch
bloße Aufnahme eines rechtsgeschäftlichen Kontakts entstehen
lässt. | Vertragsähnliche Pflichten schon vor (!) Vertragsschluss |
Gerade im Verhandlungsstadium sind
die Parteien auf ihre VerhandlungspartnerInnen angewiesen, weil: | Sensibles
Verhandlungsstadium |
• sie sich auf ihn
/ sie verlassen können müssen; | |
• sie insbesondere auf die Richtigkeit und Vollständigkeit
gegebener Informationen angewiesen sind; | |
• weil ihre Dispositionen und Entscheidungen,
die Zeit und Geld kosten, davon (schon in dieser Phase) abhängen. | |
Cic
meint – Haftung für Verschulden im Rahmen, also beim oder vor Vertragsschluss.
Daher – und nur in diesem Sinne – wird von vor-vertraglichen Sorgfaltspflichten
und einem vor-vertraglichen Schuldverhältnis gesprochen. | Vor-vertragliches Schuldverhältnis |
Wenn hier von vor-vertraglichen
(Schutz)Pflichten etc gesprochen wird, ist dies daher nicht zu verwechseln
mit dem Vorvertrag iSd § 936 ABGB auf den idF ( → Der
Vorvertrag: § 936 ABGB)
eingegangen wird. Gemeint sind hier vielmehr nur die schon „vor” Vertragsschluss
bestehenden Schutz-, Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten der Parteien
gegeneinander. Mit dem Vorvertrag im technischen Sinne hat das nichts
zu tun! | |
2. Der
Linoleumrollenfall | |
Anlass zur breiten Anerkennung dieses
Rechtsinstituts war der sog „Linoleumrollenfall”, den das dtRG entschieden
hat: | RGZ
78, 239 (1911) |
Eine Frau (= Klägerin) hatte im Warenhaus
der Beklagten bereits verschiedene Einkäufe getätigt und sich idF
in das Linoleumlager begeben um einen Linoleumteppich zu kaufen.
Sie wandte sich an einen dort tätigen Verkäufer und suchte aus den
vorgelegten Mustern, das für sie Passende aus. Als der Verkäufer,
die von der Klägerin ausgewählte Rolle hervorholen wollte, stieß
er unvorsichtigerweise zwei andere Rollen um, und diese trafen die
Klägerin und ihr Kind, die näher getreten waren, und rissen beide
zu Boden. – Der Kauf des Teppichs ist nicht zustande gekommen, weil
die Klägerin durch den Sturz verletzt worden war. | |
| Rechtlich stellten sich folgende Fragen: |
• Haftet der Frau für
ihre Verletzungen der Inhaber des Warenhauses,
also der Geschäftsherr (dessen Gehilfe der Angestellte
war) oder nur der Angestellte (= Verkäufer) selbst,
auf dessen unmittelbares Verschulden die Verletzung zurückzuführen
war? | |
•
Gelangt hier Vertragshaftung (=
Haftung des Warenhauses) oder bloß – die schwächere und für die
Verletzte ungünstigere – Deliktshaftung (= Haftung
des angestellten Verkäufers für die Missachtung allgemeiner Sorgfaltspflichten)
zur Anwendung? – Zur näheren Unterscheidung zwischen Vertrags- und
Deliktshaftung → KAPITEL 9: Vertrags-
und Deliktshaftung. | |
Die unterschiedliche Beantwortung dieser Fragen macht –
wie wir sehen werden – einen großen Unterschied aus! Es leuchtet
ein, dass die Chance, die eigenen Ansprüche durchzusetzen größer ist,
wenn die Verletzte das Warenhaus belangen kann und nicht nur den
(angestellten) Verkäufer, der vielleicht nur über ein kleines Einkommen
verfügt und kaum nennenswertes Vermögen besitzt. Dies ist gleichsam
bei der Erörterung der rechtlichen Fragen mitzubedenken. | |
Kurz:
Zur vertragsähnlichen Haftung des Warenhauses –
genauer: zur Anwendung der
§§ 1313a und 1298 ABGB auf diese Konstellation – gelangte die Rspr
über die damals und idF weiter entwickelte Rechtsfigur der cic.
Näheres → Unterschied:
Vertrags- und Deliktshaftung
| |
3. Rechtsgeschichtliche
Entwicklung | |
Der
Gedanke eines gesetzlichen, vor-vertraglichen Schuldverhältnisses
ist wesentlich älter als die Entscheidung des Reichsgerichts aus
dem Jahre 1911. R. v. Ihering, Culpa in contrahendo oder Schadenersatz
bei nichtigen oder nicht zur Perfection gelangten Verträgen setzte
sich in IherJB 4 (1861) 1 ff bereits mit unserer Rechtsfigur auseinander
und kann als Schöpfer des Begriffs „cic” betrachtet werden. F.
C. v. Savigny (System des heutigen Römischen Rechts [1840-1849]
III 295 Note a) dagegen lehnte als erklärter Gegner des ALR eine
Schadenersatzpflicht des culposen Teils, noch ab. Ausdrücklich geregelt
war nämlich unsere Rechtsfigur schon im ALR (von 1794): | ALR erfand unsere Rechtsfigur |
„ALR I 5 §. 284. Was wegen des bey Erfüllung
des Vertrages zu vertretenden Grades der Schuld Rechtens ist, gilt auch
auf den Fall, wenn einer der Contrahenten bey Abschließung des Vertrags
die ihm obliegenden Pflichten vernachlässig hat. | |
§. 285. Wer bey Abschließung oder Erfüllung des Vertrags
seine Pflichten vorsetzlich oder aus grobem Versehen verletzt hat,
muß dem Andern sein ganzes Interesse vergüten.” | |
Nach dem ALR war demnach – anders als nach unserem heutigen
Verständnis – das “ganze Interesse”, also der Erfüllungsschaden,
zu ersetzen; zudem griff die Rechtsfigur erst ab grober Fahrlässigkeit.
Vgl Barta, in: Barta/ Palme/ Ingenhaeff (Hg),
Naturrecht und Privatrechtskodifikation 361f, Anm 42. | |
Dem ABGB ist der Begriff des
Interesses – id quod inter est – fremd. (Zeiller hatte
ihn, wie den ganzen § 1293 ABGB, dem ALR entlehnt, schließlich aber
wieder gestrichen.) Das ALR (I 5 §§ 285 ff) kannte ihn und er wird
auch in der Dogmatik des dtBGB verwendet. Gebraucht wird er iS eines
Oberbegriffs, der den wirklichen Schaden (damnum emergens) und den
entgangenen Gewinn (lucrum cessans) umfasst; so auch I 5 §§ 286,
287 ALR. – Vgl aber § 273 ZPO: „… Ersatz eines Schadens oder des
Interesses…”. (Im Gegensatz zu ABGB und AGO 1781 ist die ZPO nicht
mehr homogen mit dem materiellen Privatrecht abgestimmt.) | Begriff
des Interesses |
”ALR I 5 §. Aller Nachtheil welcher für jemand daraus entstanden
ist, daß der Andere seinen Pflichten gegen ihn nicht nachgekommen,
wird unter dem Interesse begriffen. | |
§. 287. Es wird also bey Bestimmung des Interesse nicht
bloß auf den wirklichen Schaden, sondern auch auf den durch Nichterfüllung
des Contracts entgangenen Vortheil Rücksicht genommen.
(Tit. VI. §. 5. 6.)” | |
Im
Privatrecht entwickelt, hat die Rechtsfigur der cic mittlerweile
auch im öffentlichen Recht ihren Platz. – Dies erfolgte, wie die
folgenden Beispiele zeigen, mittels Analogie → KAPITEL 11: §
7 ABGB: Die Lückenschließung. | Anwendung auch im öffentlichen Recht |
|
SZ 60/36 (1987): Die für die Rechtsgeschäftslehre
des Privatrechts entwickelten Grundsätze über das vorvertragliche
Schuldverhältnis sind sinngemäß im öffentlichen Recht (hier: bei
Aufnahme von Kontakten zur allfälligen Begründung eines
öffentlichrechtlichen Beschäftigungsverhältnisses) anzuwenden. | |
|
|
Vgl auch
JBl 1991, 586: Verkehrssicherungspflichten bei öffentlichen
Gebäuden – Sturz. Anwendung des § 1313a ABGB bei Vorliegen
einer öffentlichrechtlichen Sonderbeziehung. | |
|
|
OGH 16. 5. 2001, 2 Ob 47/01b, JBl 2002, 250: Eine
Gemeinde errichtete in den Jahren 1910/1911 ein sog Rückhaltebecken,
woraus 1992-1994 durch Schotterentnahmen ein kleiner Stausee entstand.
Auf dem losen Schotteruntergrund rutschte ein Mädchen beim Baden
in den Stausee. Sowohl das Kind als auch die zu Hilfe kommende Mutter
und der Großvater ertrinken, weil sie nicht schwimmen können. –
OGH nimmt Verletzung einer öffentlichrechtlichen Verkehrssicherungspflicht
an, zumal jeder Hinweis auf die bestehende Gefahrenquelle fehlte.
(Mitverschulden: § 1304 ABGB ?) Dazu auch → Ausdehnung
auf Verkehrssicherungspflichten:
Verkehrssicherungspflichten. | |
|
Von praktischer Bedeutung
ist unsere Rechtsfigur auch bei privaten Ausschreibungen und
im öffentlichen Vergaberecht. Zu beachten sind
insbesondere das BVergG 1997 (BGBl I 56) und die VergabeGe der Länder.
Unklare Ausschreibungstexte oder Ungleichbehandlung können eine
cic-Haftung begründen. Das BVergG gesteht in § 122 Abs 1 zu Unrecht
übergangenen Bewerbern und Bietern (nur) einen Kostenersatz zu. Schadenersatzansprüche sind
nach § 125 Abs 2 BVergG eingeschränkt. (?) | Vergaberecht |
| |
In Deutschland
war das Rechtsinstitut der cic, wie in Österreich, bislang gesetzlich
nicht geregelt. Im Rahmen der sog Schuldrechtsreform trat
am 1.1.2002 eine neue, nunmehr gesetzliche, Regelung unseres Rechtsinstituts
in Kraft. – § 311 Abs 2 dtBGB bestimmt, dass ein (gesetzliches) Schuldverhältnis
auch entsteht durch: | Schuldrechtsreform |
„1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, | |
2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher
der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung
dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte,
Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder | |
3. ähnliche geschäftliche Kontakte.” | |
| |
Es erscheint überlegenswert, die
cic auch in Österreich gesetzlich zu regeln. Als Regelungsort kämen
ein § 859 Abs 2 oder ein § 859 a ABGB oder ein neuer § 864 b ABGB
in Frage. – Darin lägen auch eine Aufwertung des ABGB und mehr Rechtssicherheit
für Laien. Sicherzustellen wäre dabei, dass keine Sonderinteressen
der „Theorie” Eingang finden; etwa ein weiterer Kniefall vor dem
„beweglichen System” etc. Anzustreben wäre eine kurz gehaltene Regelung,
die den Status quo festschreibt. | gesetzliche Regelung
auch in Österreich? |
| |
1. Unterschied:
Vertrags- und Deliktshaftung | |
| |
Ein abgeschlossener
Vertrag erzeugt dagegen zwischen den Parteien ein enges Rechtsband, nämlich: | Für Verträge gelten: |
•
die Erfüllungsgehilfenhaftung des
§ 1313a ABGB und | |
•
die Beweislastumkehr (für
das Verschulden) des § 1298 ABGB: Danach obliegt dem, der „vorgibt,
dass er an der Erfüllung seiner vertragsmäßigen ... Verbindlichkeit
ohne sein Verschulden verhindert worden sei, der Beweis”. | |
Für nichtvertragliche, insbesondere deliktische Rechtsbeziehungen
gelten dagegen: | Für deliktische Rechtsbeziehungen gelten: |
•
§ 1315 ABGB,
die sog Besorgungsgehilfenhaftung (die eine eingeschränkte
Geschäftsherrenhaftung statuiert) und | |
•
§ 1296 ABGB, als normale Beweislastregel,
wonach – vereinfacht gesagt – der Geschädigte das Verschulden des
Schädigers zu beweisen hat, also ihn selbst (und nicht den Schädiger)
die Beweislast trifft. | |
| |
2. Anwendung „dieser“
Vertragsregeln schon „vor” Vertragsschluss? | |
Im „Linoleumrollenfall”
stellte sich die Frage, ob hier bereits gewisse, sonst nur für Verträge
geltende Regeln, insbesondere die §§ 1313a und 1298 ABGB, zur Anwendung
gelangen sollten, obwohl in concreto noch gar kein
Vertrag (hier: über den Ankauf eines Linoleumteppichs) geschlossen
worden war, einer Partei aber dennoch – knapp vor Vertragsschluss
– also im Stadium vertraglicher Vorverhandlungen vom Gehilfen des
Unternehmers Schaden zugefügt worden war? – Diese Frage wurde vom
dtRG, das den Fall zu entscheiden hatte, bejaht, was idF zur breiten
Entwicklung des Rechtsinstituts der „cic” als vertragsähnliche Haftung
in Deutschland und Österreich führte. Zur rechtsgeschichtlichen
Entwicklung vgl schon → Rechtsgeschichtliche
Entwicklung
| |
Ein
Verständnis der cic als vertragsähnliche, wenngleich gesetzliche
Haftung ist von praktischer Bedeutung, zumal vereinzelt versucht
wird (Reischauer → Cic
als gesetzliches Schuldverhältnis), die cic-Haftung als bloße Deliktshaftung und
zusätzlich beschränkt auf den Ersatz „ bloßer
Vermögensschäden” zu verstehen. Eine solche Beschränkung
(zB auf Vermögensschäden) würde jedoch den Schutzcharakter von cic-Beziehungen
schwer beeinträchtigen und ist daher abzulehnen. – Mit der Regelung
der cic durch den dt Gesetzgeber erscheint ein solches Verständnis
auch unhaltbar geworden → §
311 dtBGB neu
| Keine Theorieexperimente |
3. Cic:
Geschöpf der Rechtsanalogie | |
Das Rechtsinstitut
der cic ist im ABGB gesetzlich nicht geregelt. Es ist ein Geschöpf
von früher Legistik, Judikatur und Schrifttum. Geschaffen wurde
es zuletzt im Wege der Rechtsanalogie; § 7 ABGB → KAPITEL 11: §
7 ABGB: Die Lückenschließung.
Heute ist es bereits Gewohnheitsrecht geworden,
was zur Folge hat, dass es nicht mehr die Judikatur – auch nicht
der OGH, sondern nur der Gesetzgeber beseitigen könnte → KAPITEL 11: Das
Gewohnheitsrecht. | |
Die öRspr stützte sich bei
der Entwicklung mittels Rechtsanalogie auf verschiedene gesetzliche Tatbestände,
die jene Gedanken und Regelungen enthielten, welche für die Entwicklung
der cic geeignet erschienen. Aus diesen einschlägigen – dh durch
gegenseitige Sorgfaltspflichten charakterisierten – Normen wurde
von der Rspr ein neuer Rechtssatz, bestehend aus Tatbestand und Rechtsfolge,
gebildet. Als Analogiebasis dienten: | Als
Analogiebasis dien(t)en |
•
Etwa: §
878 Satz 3 ABGB: „Wer bei Abschließung des Vertrages die Unmöglichkeit
kannte oder kennen musste, hat dem anderen Teile, .., den Schaden
zu ersetzen”; | |
•
§ 871 ABGB: Irrtum → KAPITEL 5: Willensmängel
¿ Irrtum;
vgl JBl 1987, 521: Matrose schließt Fernlehrvertrag); | |
•
§ 874 ABGB: List, ungerechte Furcht; | |
•
§ 869 Satz 3 ABGB: Scheinhandlung → KAPITEL 5: Geheimer
Vorbehalt oder Mentalreservation; | |
•
§ 866 aF iVm § 153 ABGB: Vorspiegelung der Geschäftsfähigkeit → KAPITEL 4: §
866 ABGB aF: Vortäuschung der Volljährigkeit; | |
•
Art
8 Nr 11 Abs 2 und 3 EVHGB § 1009 ABGB (sog falsus procurator → KAPITEL 13: Vertreter
ohne Vertretungsmacht )
sowie § 1003 ABGB. | |
Ein
Vorbild für die zu wählende Rechtsfolge enthält schon Martinis
Entwurf (III 1 § 6) von 1796: „Wer vor
Verlauf dieser Zeit [gemeint ist vor Ablauf der Antragsfrist] von
dem Versprechen zurücktritt, und den Gegentheil [sc den Vertragspartner]
zu Auslagen verleitet, der ist verbunden, diesem eine angemessene
Entschädigung zu leisten [damit ist der Ersatz des Vertrauensschadens vorweggenommen!];
die Entschädigungspflicht hat auch [dann] statt, wenn eine andere
Zeit der Annahme besonders verabredet, und solche nicht abgewartet
worden ist.” – Diese Regelung hatte Martini vorgesehen, weil die
Antragsbindung des Offerenten damals noch unbekannt war. Sie ist wahrscheinlich
erst eine Schöpfung Zeillers. | |
 | |
Aus verstreuten
gesetzlichen (Grund)Gedanken, die alle das „Wohl” des Vertrags-
und Verhandlungspartners zum Ziel haben, wurde schließlich das moderne
Rechtsinstitut der cic mit seiner Verantwortung und Haftung bei
Vorverhandlungen wegen schuldhafter Verletzung von Aufklärungs-, Erhaltungs-,
Sorgfalts- und Schutzpflichten schon vor Vertragsschluss geformt.
– Und zwar gerade auch dann, wenn der Vertrag entweder: | „Wohl”
des Vertrags- und Verhandlungspartners |
• überhaupt nicht
zustande kommt
| |
• oder doch (letztlich) nicht gültig. | |
| |
4. Cic
als gesetzliches Schuldverhältnis | |
Die
hA lässt heute mit Aufnahme des rechtsgeschäftlichen Kontaktes –
also ohne weiteres Zutun oder Wollen der verhandelnden Parteien
– ein gesetzliches Schuldverhältnis entstehen, das schon den verhandelnden
Parteien die erwähnten Aufklärungs-, Schutz- und Sorgfaltspflichten
auferlegt. – Man spricht daher auch von einem vor-vertraglichen
Schuldverhältnis. | Aufklärungs-, Schutz- und Sorgfaltspflichten |
Formulierungen – wie die hier verwendeten
– tauchen immer wieder in En auf; vgl etwa SZ 51/111: Kaufhaus Tyrol-Fall → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen –
Gegen die Annahme eines gesetzlichen Schuldverhältnisses durch die
hM: Reischauer (ohne überzeugende Argumente); vgl schon VR 1990,
46. | |
5. Wofür
wird bei cic gehaftet? | |
Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden,
der – wenig glücklich – auch als negatives Vertragsinteresse bezeichnet
wird; dh der Vertrag ist danach zwar nicht wie ein gültiger zu erfüllen
(das wäre der Ersatz des Erfüllungsschadens), ist
nicht – wie man das auch nennt – zuzuhalten, aber der Verhandlungspartner
ist so zu stellen, wie er finanziell und wirtschaftlich stünde,
wenn er sich auf die (fehlgeschlagenen) Verhandlungen gar nicht
eingelassen hätte. | Ersatz
des Vertrauensschadens |
| |
Der Vertrauensschaden ersetzt
vorzüglich Auslagen / Spesen (Reise-, Versendungs- oder Vertragserrichtungskosten,
Stempel und Gebühren, Beratungskosten udgl), aber auch die Ersatzleistungen
der §§ 1325 oder 1327 ABGB, die insbesondere bei der Verletzung
von Verkehrssicherungspflichten von Bedeutung sind. Ersetzt werden
also Personen- und Vermögensschäden → KAPITEL 9: §§
1293, 1295 ABGB: wichtige
Weichenstellungen. | Was
ersetzt der Vertrauensschaden? |
Vgl zum Ersatz von Körperverletzungen neben
dem Linoleumrollenfall etwa auch den Bäckerladenfall, zum Ersatz eines Vermögensschadens,
den Golddukaten- und den Golfhotelfall → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen
| |
Häufig
ist der Vertrauensschaden geringer als der Erfüllungsschaden,
aber das muss nicht sein. Auch Vertrauensschäden können hoch ausfallen,
wie die Sachverhalte des „Golddukaten-” und „Golfhotelfalls” deutlich
machen. | |
6. Grenzen der
cic – Keine Pflicht zum Vertragsschluss! | |
Die Haftung
für cic bedeutet aber nicht, dass man begonnene (Vertrags)Verhandlungen
stets zu (einem guten) Ende – dh zum Abschluss – bringen muss; vgl
SZ 49/94 (Golddukatenfall), SZ 52/90 (Golfhotel) sowie JBl 1992,
118 (Bauprojekt → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen). – In diesen Fällen spricht der OGH diese Frage
ausdrücklich an. | |
Ein Abbruch der Vertragsverhandlungen ist
vielmehr immer möglich, wenn sich herausstellt, dass eine Einigung
nicht zustande kommt. Andernfalls würde die Abschlussfreiheit negiert! → KAPITEL 5: Abschlussfreiheit
<-> Kontrahierungszwang.
Das kann früher oder später geschehen. Nur ist im Rahmen des Möglichen
und Zumutbaren darauf zu achten, dass dem Vertragspartner daraus
kein Schaden entsteht. Insbesondere gilt es keine falschen „Hoffnungen”
zu wecken („Golfhotelfall” → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen)
oder falsche Angaben zu machen wie in SZ 48/102: Datenverarbeitungsanlage
für medizinisch-diagnostisches Labor → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen
| Abbruch
von
Vertragsverhandlungen |
|
Diesen Grundgedanken
bringt schon SZ 27/120 (1954) zum Ausdruck: Wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen
(Pachtvertrag) kann Schadenersatz nur begehrt werden, wenn das Verhalten
desjenigen, der die Verhandlungen abbricht, den Regeln des redlichen
Verkehrs widerspricht. | |
|
Hier zu nennen ist
auch die sog Prospekthaftung im Rahmen von Vermögensanlagen
(Wertpapierverkauf); vgl RdW 1992,12: Hausanteilsschein. Sonderhaftungen
für Wertpapieranlagen kennen
§ 11 KMG und § 80 BörseG. Dazu Thurnher → KAPITEL 14: Bankgeschäfte:
Bankgeschäfte. | Prospekthaftung |
 | |
7. Cic
ist eine Verschuldenshaftung | |
Die cic-Haftung ist eine normale
Verschuldenshaftung. Verschulden ist daher Haftungsvoraussetzung,
wobei – wie auch sonst – leichte Fahrlässigkeit genügt!
– Zur Grenzziehung zum Zufall (§ 1311 ABGB) vgl den „Weinbeerenfall”. | leichte
Fahrlässigkeit genügt |
Je nach Verschuldensgrad
erstreckt sich im bürgerlichen Recht die Ersatzpflicht
für Vermögensschäden auf die eigentliche Schadloshaltung (= wirklicher
oder positiver Schaden) oder bei grob fahrlässiger Schadenszufügung auch
auf den entgangenen Gewinn. – Im Handelsrecht ist
ohne Unterschied des Verschuldensgrades immer – also auch schon
bei leicht fahrlässiger Schadenszufügung – der entgangene Gewinn
zu ersetzen; Art 8 Nr 2 EVHGB (abgedruckt nach § 346 HGB). Näheres → KAPITEL 9: Arten
des Ersatzes: §§ 1323 ff ABGB.
Dies gilt auch für die cic. | |
Dass es
sich bei der cic-Haftung – inklusive der Haftung für Verkehrssicherungspflichten ( → Ausdehnung
auf Verkehrssicherungspflichten)
– um eine Verschuldenshaftung handelt, zeigt der „Weinbeerenfall”
(RZ 1982/50), der auch deutlich macht, dass Verkehrssicherungspflichten
nicht überspannt werden dürfen: | |
|
RZ 1982/50: Sachverhalt:
Eine Kundin (= Klägerin) rutschte in einem Selbstbedienungsgeschäft auf einer
Weinbeere aus, stürzte und zog sich Verletzungen zu. Ihre Schadenersatzklage
gegen den Geschäftsinhaber (= Beklagter) wurde vom OGH mangels Verschulden
mit folgender Begründung abgewiesen: Die aus der Verkehrssicherungspflicht
erfließende Verpflichtung des Geschäftsinhabers zur Gefahrenabwehr setzt
voraus, dass ihm eine Gefahrenquelle bei Anwendung der gebotenen
Sorgfalt erkennbar ist (JBl 1967, 34; EvBl 1974/109; JBl 1975, 544
ua). Nach stRspr dürfen aber die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht
nicht überspannt werden und die Verkehrssicherungspflicht findet
ihre Grenze in der Zumutbarkeit (ZVR 1973/155, ZVR 1980/342 ua).
Im vorliegenden Fall ist auszugehen von der Feststellung, dass eine
einzige Weinbeere auf dem Boden des Geschäftes lag und dass nicht
festgestellt werden konnte, wann diese dahin gelangte. Es kann daher
nicht ausgeschlossen werden, dass die Weinbeere unmittelbar, bevor
die Klägerin auf ihr ausglitt, zu Boden fiel und solchermaßen weder
von der Beklagten noch von einer bediensteten Person bemerkt und
beseitigt werden konnte. Die Beklagte unter den festgestellten Umständen
für die Folgen des Unfalls der Klägerin haftbar zu machen, hieße
somit iSd Vorgesagten, die Verkehrssicherungspflicht zu überspannen.
Die Vorinstanzen haben daher zu Recht ein Verschulden der Klägerin
oder eines ihrer Betriebsgehilfen verneint. – Das Berufungsgericht
hatte schon festgestellt: „Mit der Verkehrssicherungspflicht verbinde
sich keine Erfolgshaftung, sondern es bleibe bei einer Verschuldenshaftung,
bei der das Verschulden vom Geschädigten [?] bewiesen werden müsse.” | |
| |
|
8. Nach-vertragliche
Sorgfaltspflichten | |
BeziehungenDie
Rspr anerkennt mittlerweile auch nachvertragliche Sorgfaltspflichten.
Sie sind praktisch wichtig für Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater,
Hausverwalter, Wirtschaftstreuhänder, Psychotheapeuten, Ärzte udgl.
Diese und andere Berufsgruppen müssen ihre Klientel zB im Rahmen
der Beendigung bestehender vertraglicher Beziehungen auf gefährliche
(Fall)Fristen, eine drohende Verjährung, überhaupt auf Nachteile
(auch für die Gesundheit!), Gefahren und möglichen Rechtsverlust
hinweisen. – Die Rechtsfolgen sind wie für vorvertragliche Beziehungen zu
bestimmen. | Rechtsfolgen wie für vor-vertragliche |
Eine gesetzlich normierte nachvertragliche (Sorgfalts)Pflicht
kennt § 16 Abs 3 WEG 1975 = § 31 Abs 3 WEG 2002: Bei Beendigung
einer (Haus)Verwaltung hat der Verwalter „ohne Verzug über
die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter
herauszugeben ...” - Die Verletzung dieser Pflicht stellt eine Schutzgesetzverletzung
dar und zeitigt alle damit einhergehenden Konsequenzen. | |
III. Ausdehnung
auf Verkehrssicherungspflichten | |
1. Was sind Verkehrssicherungspflichten? | |
Das Rechtsinstitut
der cic mit seinen vor-vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten
(im Vorfeld von Vertragsschlüssen) wurde von der Rspr auf sog „geschäftsähnliche
Kontakte” ausgedehnt. Das war naheliegend, zumal schon der Linoleumrollenfall
so beschaffen war. | Ausdehnung
der cic auf „geschäftsähnliche Kontakte“ |
Inhaltlich betreffen die Verkehrssicherungspflichten
idR technisch-faktische wie organisatorische
Maßnahmen.
Das Ausmaß von Verkehrssicherungpflichten ist immer konkret,
also von Fall zu Fall zu bestimmen und findet seine Grenze in der Zumutbarkeit möglicher
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr. Dabei ist stets zu beachten, ob und
in welchem Maße „Verkehrs“-Teilnehmer selbst bestehende Gefahren
erkennen und ihnen begegnen können; vgl etwa die unten wiedergegebene
E des OGH, EvBl 2001/67: Klimmzüge an mobilem Fussballtor. | Ausmaß ist konkret
zu bestimmen |
Gefordert wird danach die Sicherheit von
Zugangswegen, Stiegen, Fluren, Rolltreppen, Geschäftslokalen, Lifttrassen
oder Pisten – sei es von Gasthöfen, Hotels, Cafés, Kaufhäusern,
Krankenhäusern, Flughäfen, Bahnhöfen, Seilbahnen udgl. Und zwar
auch bloß für potentielle Kunden. Die Sicherheit
muss also auch dann gewährleistet werden, wenn es nicht zum Vertragsschluss
kommt. – Man spricht in diesem Zusammenhang von Verkehrssicherungspflichten. | Praktische
Anwendung |
Der Grundgedanke dabei
ist folgender: Wer einen geschäftlichen Verkehr eröffnet und daran
verdient, hat auch für die Sicherheit seiner Kundschaft zu sorgen.
Vgl schon den alten Rechtsgrundsatz: Guter Tropfen, böser Tropfen.
– Vor-vertragliche Verkehrssicherungspflichten bewirken demnach
eine Steigerung der allgemeinen deliktischen Verkehrssicherungspflichten.
Daran zeigt sich, dass es sinnvoll ist, die Haftung aus cic als
„vertragsähnliche” und nicht nur als herkömmliche Deliktshaftung
zu verstehen. | Grundgedanke |
| |
| |
Wichtig
für den Gedanken der Verkehrssicherungspflichten ist das sog Ingerenzprinzip.
– Man versteht darunter, dass derjenige, der im rechtsgeschäftlichen
oder überhaupt im zwischenmenschlichen Verkehr eine Gefahrenquelle
schafft oder in seiner Sphäre bestehen lässt,
andere Verkehrsteilnehmer im Rahmen des Zumutbaren vor Gefahren
zu schützen hat. Dh er hat jene zumutbaren Handlungen zu setzen
und Vorkehrungen zu treffen, die geeignet sind, Schädigungen anderer
tunlichst zu vermeiden. – Dabei dürfen aber keine übertriebenen
Anforderungen gestellt werden, wie EvBl 2001/67 zeigt: | Gefahrenabwehr |
|
OGH 14. 11. 2000, 4 Ob 280/00f, EvBl 2001/67:
Auf dem Grundstück eines Sporthotels befindet sich neben dem Tennisplatz
eine Wiese, auf der Kinder Fußball spielen. Der Betreiber des Hotels
hat darauf nicht im Boden verankerte (Fußball)Tore aufstellen
lassen. Ein Tennisspieler macht auf dieser Wiese Aufwärmübungen
und Klimmzüge an der Querstange eines mobilen Tores, das dabei umfällt
und ihn verletzt. – OGH: Die Verkehrssicherungspflicht entfällt
bei Schaffung oder Duldung einer besonderen Gefahrenquelle nicht
schon dann, wenn jemand ohne Gestattung in einen fremden Bereich
eingedrungen ist. Sie entfällt aber jedenfalls dann, wenn sich jeder
selbst schützen kann, weil die Gefahr leicht, also ohne genauere
Betrachtung, erkennbar ist, was der OGH hier annimmt, weshalb er
den Anspruch verneint. | |
|
| |
|
JBl
1990, 113: Kinderspielplatz:
Der OGH betont in dieser E, dass es zur Annahme einer Haftung aus einer
Verkehrssicherungspflicht ausreicht, dass jemand über die schädigende
Anlage rechtliche Verfügungsmacht besitzt. – Auch ein unentgeltliches
Eröffnen eines Verkehrs entbindet nicht von der Verkehrssicherungspflicht.
Das Handhaben der Verkehrssicherungspflichten hat strenger zu erfolgen,
wenn spielende Kinder in den Gefahrenbereich kommen. Der OGH geht
hier soweit, dass er betont, dass sich die Verkehrssicherungspflicht
auch auf Gefahren beziehe, die erst durch einen unerlaubten und
vorsätzlichen Eingriff eines Dritten geschaffen werden, wenn nur
die Möglichkeit einer Rechtsgüterverletzung bei objektiver Betrachtung
erkennbar ist. Hier wurde der Kläger auf einem Kinderspielplatz
in Graz, während dieser mit anderen Kindern Fußball spielte, durch
ein umfallendes Fußballtor am Kopf schwer verletzt. | |
|
|
In SZ
60/105 = JBl 1987, 785 = ZVR 1988/67 wendet
der OGH das Ingerenzprinzip auch auf die an einem Polizeiauto entstandenen
Schäden im Rahmen einer Verfolgungsjagd wegen Fahrerflucht des Schädigers
an; vgl auch SZ 69/214 → KAPITEL 9: Lehre
vom Schutzzweck der (verletzten) Norm ¿ Rechtmäßiges Alternativverhalten.
(Mit Verkehrssicherungspflichten hat das aber nichts mehr zu tun!) | |
|
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JBl 2002, 250: Gemeinde verletzt
allgemeine-deliktische Verkehrssicherungspflichten indem sie eine
von ihr geschaffene Gefahrenquelle nicht sichert oder auch nur davor
warnt – Tochter, Mutter und Großvater ertrinken in sog Rückhaltebecken,
in welchem sich ein kleiner See gebildet hatte, weil sie nicht schwimmen
können. – Beispiel der Anwendung der cic-Regeln im öffentlichen
Recht
→ Rechtsgeschichtliche
Entwicklung
| |
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3. Unterschiedliche
Entstehungsarten | |
Im weiten
Bereich der Verkehrssicherungs- und Ingerenzpflichten lassen sich
verschiedene Typen / Fallgruppen unterscheiden: | Typen der cic-Anwendung |
•
Solche aus bestehendem Vertrag heraus:
Hier ist die Verkehrssicherungspflicht eine Nebenpflicht des abgeschlossenen
Vertrags; zB Sessellift-, Eishokeymatch-, Concord-Landung-, Garagenkipptorfall
oder: Psychiatriepatient springt aus Klinikfenster. Vgl dazu die
E-Beispiele → Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen
| Haftung
aus Vertrag |
 | |
•
Solche, die aus vor-vertraglicher Verpflichtung (cic)
abgeleitet werden: zB Bäckerladen-, Linoleumrollen-, Kaufhaus-Tyrol-
oder Golfhotelfall. | Haftung
aus cic |
•
Solche, die aus
einem Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter (→ KAPITEL 9: Verträge
mit Schutzwirkung zugunsten Dritter)
abgeleitet werden. | Haftung
aus Vertrag mit Schutzwirkung Dritter |
Bei
Verträgen mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter besteht nur zwischen
einer nicht am Unfallgeschehen beteiligten Person (zB PatientIn)
und dem Verkehrssicherungspflichtigen (zB Krankenhaus) eine vertragliche
Beziehung, aus der heraus Schutz- und Sorgfaltspflichten auch für
dritte Personen (zB Besucher) abgeleitet werden, die mit dieser
vertraglichen Beziehung in Berührung kommen; zB die immer noch unbefriedigend
gelöste Fallgruppe der Krankenhausbesuchsfälle:
Besucher/in wird von herabfallendem Dachziegel verletzt oder stürzt,
weil der Boden frisch gewachst (str) oder das Stiegenhaus nicht
beleuchtet war. Vgl dazu die Rspr-Hinweise in → KAPITEL 9: Verträge
mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.
Ein richtiges (Gesamt)Verständnis des nötigen Schutzes durch Verkehrssicherungspflichten
hätte die vertragliche Komponente dieser Rechtsfigur mit jener der
durch Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter und der deliktischen
Verkehrssicherungpflichten integrativ zu verknüpfen. Daran fehlt
es bislang. | |
•
Schließlich gibt es auch die Gruppe rein deliktischer
Verkehrssicherungspflichten: Hier handelt es sich um eine
Verletzung allgemeiner gesetzlicher Verhaltenspflichten und von
Schutznormen iSd § 1311 Satz 2 ABGB ohne eine vertragliche, vorvertragliche
oder aus einem Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter stammende
rechtliche (Nah)Beziehung. Dazu → KAPITEL 10: Die
Wegehalterhaftung des § 1319a ABGB. | Haftung
aus Delikt |
 | Abbildung 6.9: Fallgruppen von Verkehrssicherungspflichten |
|
IV. Entscheidungsbeispiele
– Fallgruppen | |
IdF werden zunächst einige berühmte cic-En
angeführt, danach nach Fallgruppen gegliedert (ausgenommen jene
aus einem Vertrag zugunsten Dritter) Beispiele dargeboten. – Dabei
ist zu bedenken, dass es zu Überschneidungen kommen kann. | |
1. Berühmte
Fälle der cic-Haftung: Zur Frage, ob Aufklärungs- sowie
Schutz- oder Sorgfaltspflichten im Rahmen von Vertragsverhandlungen (also
noch vor Vertragsschluss) verletzt wurden? – Zu beachten ist dabei,
dass diese Pflichten für beide verhandelnden Parteien gelten und
sowohl die körperliche Unversehrtheit betreffen, wie das Vermögen
verhandelnder Parteien. | Berühmte Fälle -
Vertragsverhandlungen |
|
Golddukatenfall; SZ 49/94 (1976) = JBl 1977, 315:
§§ 861 ff und 1295 ABGB; culpa in contrahendo: Inhalt und Umfang
der vorvertraglichen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten, deren
Verletzung schadenersatzpflichtig macht. – Ein Offert, das nicht
vollinhaltlich angenommen wird, erlischt, so dass der Oblat es auch
später nicht mehr annehmen kann; der Offerent ist berechtigt, nunmehr
den Vertragsschluss zu den vordem von ihm offerierten Bedingungen
auch willkürlich und ohne Angabe von Gründen abzulehnen. Der Offerent
ist auch nicht aus cic schadenersatzpflichtig, wenn der Gegner im
Vertrauen, es werde doch zum Vertragsschluss zu den vormals offerierten
Bedingungen kommen, Vermögensdispositionen trifft. Das gilt nur
dann nicht, wenn der Partner von diesen Dispositionen weiß und eine
Warnung angebracht ist. Die bloße Mitteilung, den erwarteten Kauf
durch Veräußerung von (jederzeit verkäuflichen) Goldstücken finanzieren
zu wollen, genügt hiezu noch nicht. – Vgl auch SZ 53/13 und SZ 58/69. | |
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|
Golfhotelfall; JBl 1980, 33 = SZ 52/90: Klägerin ist
eine Bank, Beklagter ein Hotelier, der das „Golfhotel” gekauft
hat und dafür bei der Klägerin einen Kredit aufgenommen hat. IdF
bot sich dem Hotelier die Möglichkeit weitere benachbarte Gründe
zu kaufen, was ihm eine Erweiterung des Golfplatzes, weiterer Freizeiteinrichtungen
und die Errichtung eines Spielcasinos ermöglicht hätte. Zur Finanzierung
dieser weiteren Grundkäufe nahm der Hotelier Kontakt mit seiner
Bank auf und sprach mit deren Prokuristen und Leiter der Kreditabteilung
Dr. Dietmar F. Dieser machte jene Äußerungen, aus denen der Hotelier
entnehmen konnte, dass einer weiteren Kreditgewährung nichts im
Weg stand. – SZ-Leitsatz: „Bei Nichtzustandekommen eines Kreditvertrages
kann die Bank aus cic schadenersatzpflichtig werden, wenn ihr Prokurist
beim Kunden das Vertrauen weckte, der Kreditvertrag werde mit Sicherheit
zustande kommen. – Fahrlässigkeit bei Nichtkenntnis einer Beschränkung
des Umfanges der gesetzlichen Vertretungsmacht eines Prokuristen
muss ein Dritter höchstens dann verantworten, wenn er ein bewusstes
Handeln des Prokuristen zum Nachteil des Inhabers des Handelsgewerbes
erkennen konnte.” – JBl-Leitsatz (Auszug): Vorvertragliche Warn-
und Aufklärungspflichten erfordern uU deutliche Hinweise, dass man
noch keine Bindung eingehen wolle, zB wenn bei Kreditverhandlungen
sonst im Kunden das Vertrauen begründet wird, der Vertrag würde
mit Sicherheit zustande kommen und wenn erkennbar ist, dass der
Kunde in diesem Vertrauen im Begriffe ist, selbst Verbindlichkeiten
einzugehen. | |
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Anschaffung einer Datenverarbeitungsanlage
für ein medizinisch-diagnostisches Laboratorium – Anbietende
Firma informiert nicht sachgerecht; SZ 48/102
(1975): Mögliche Geschäftspartner treten schon
mit der Kontaktaufnahme in ein beiderseitiges vorvertragliches Schuldverhältnis,
das sie insbesondere verpflichtet, einander über die Beschaffenheit
der in Aussicht genommenen Leistungsgegenstände aufzuklären und
Umstände mitzuteilen, die einem gültigen Vertragsabschluss entgegenstehen;
eine Verletzung dieser Verpflichtungen macht bei Vorliegen der Voraussetzungen
des § 1295 ABGB schadenersatzpflichtig. – Wer den Irrtum eines anderen
schuldhaft und rechtswidrig, wenn auch bloß fahrlässig, veranlasste,
ist diesem gegenüber schadenersatzpflichtig. | |
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JBl 1992, 118 (Bauprojekt):
Voraussetzungen der Haftung wegen cic bei Abbruch der Vertragsverhandlungen
– „Das Erwecken des Vertrauens auf einen sicheren Abschluss des
Vertrages und die Ablehnung, den Vertrag zu schließen, sind zwar
grundsätzlich nicht rechtswidrig. Das ‚In-Sicherheit-Wiegen‘ des anderen
Teils macht aber dann ersatzpflichtig, wenn der Schutzpflichtige
selbst noch gar nicht fest zum Vertragsschluss entschlossen war,
aber erkennen kann, dass der Partner im Vertrauen auf seinen ernstlichen
Abschlusswillen Aufwendungen tätigt. Ein triftiger, die Haftung
für den Nichtabschluss beseitigender Grund liegt insbesondere dann
vor, wenn Gründe auftreten, die nach Vertragsschluss zur Auflösung des
Vertrages führen können, aber auch bei Wegfall einer bloß bei einer
Partei bestehenden Zweckvorstellung iSd § 936 ABGB. Ein triftiger
Grund für den Nichtabschluss ist aber auch schon dann zu bejahen, wenn
der Vertragsschluss nicht aus sachfremden Überlegungen gescheitert
ist, sondern die neu aufgetretenen Umstände den Vertragsabschluss
unzumutbar erscheinen lassen. Nur Umstände, die allein aus der Sphäre
der Schutzpflichtigen stammen (von ihm geschaffen worden sind),
können dabei nicht berücksichtigt werden.” | |
|
|
Haftung
einer Gemeinde für cic – §§ 867, 1002 ABGB (JBl 1995, 522): „Eine durch einen
erforderlichen Gemeinderatsbeschluss nicht gedeckte Willenserklärung
des Bürgermeisters bindet mangels der hiefür notwendigen Vertretungsbefugnis
grundsätzlich die Gemeinde nicht. – Zum Beginn diesbezüglicher Sorgfaltspflichten. | |
|
Zu beachten ist einerseits, dass der Vertrag
mit der Gemeinde nicht (!) zustande, andrerseits aber eine cic-Haftung der
Gemeinde zum Tragen kommt. Dazu tritt, wenn die Tätigkeit eines
Organs hoheitlich erfolgt, eine Amtshaftung, deren Ersatz sich aber
nach cic-Regeln bestimmt. | |
2. Fälle
der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (noch) vor
Vertrags(ab)schluss, jedoch im Zusammenhang mit einer Vertragsanbahnung: | Verkehrssicherungspflichten |
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Frau
stürzt auf den vereisten Stufen vor einem Bäckerladen; EvBl 1958/19: frühe Entscheidung
zu unserer Problematik; OGH kennt und benennt cic-Haftung damals
noch nicht im heutigen Sinn. | |
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Unfall
im Kaufhaus Tyrol – Käufer stürzt in Rolltreppenschacht; EvBl 1979/23 = SZ 51/111: Der Inhaber eines
Geschäftes trifft gegenüber Personen, die das Geschäft in Kaufabsicht
betreten, die vorvertragliche Pflicht, für die Sicherheit des Geschäftslokals
zu sorgen. Geschäftsführer haftet für das Fehlverhalten von Gehilfen
nach § 1313a ABGB. | |
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Kippfensterfall; JBl 1979, 654: §§ 1295, 1298, 1313a
ABGB: Geschäftsinhaber trifft gegenüber Personen, die sein Geschäft
im Zuge geschäftlicher Besprechungen und Tätigkeiten betreten, die
Pflicht, für die Sicherheit des Geschäftslokales zu sorgen; er trägt
auch die Beweislast für die eigene Schuldlosigkeit und jene seiner
Erfüllungsgehilfen. Mangels eines solchen Beweises haftet er für
die Verletzung des Kunden durch ein abstürzendes, mangelhaft montiertes
Kippfenster. | |
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Unfall
beim „Schunkeln” im Festzelt (70jähriges Bestehen
des Musikvereins Feldkirch); EvBl 1976/63 =
SZ 48/100 Am 5. August 1973 gegen 20 Uhr
begab sich die Klägerin in das Festzelt und nahm auf einer Bank,
auf der, ohne dass sie voll besetzt gewesen wäre, noch mehrere Bekannte
saßen, Platz. Die Garnitur wackelte, wie dies bei Festen so üblich
ist, ein wenig. Als die Musik Schunkellieder zu spielen begann, wurde
auch am Tisch, an dem die Klägerin saß, geschunkelt. Beim zweiten
Lied brachen die beiden Bänke und der Tisch, an dem die Klägerin
saß, zusammen. Die Klägerin hatte bis dahin nichts bestellt, sondern von
einem Bekannten ein Bier geschenkt erhalten. Die Klägerin klemmte
sich beim Zusammenbruch der Garnituren ihren linken Fuß unter der
Bank ein und erlitt Verletzungen. | |
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Würstelstand; ArbSlg 10.193 (LGZ Wien 1982):
I. Schon im vorvertraglichen Stadium trifft einen Verhandlungspartner
gegenüber dem anderen die Verpflichtung, ihn über die Beschaffenheit
des in Aussicht genommenen Leistungsgegenstandes aufzuklären und
Umstände mitzuteilen, die einem gültigen Vertragsabschluss entgegenstehen.
II. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung liegt im Verschweigen
des zweifelhaften Eigentums an einer Verkaufseinrichtung für einen
Würstelstand und der erforderlichen Genehmigungen zum Betrieb eines
solchen. | |
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Bananenschalen-
und Bleistiftabsatzunfälle: zB NJW
1962, 31
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3
. Verkehrssicherungspflichten
als vertragliche Nebenpflichten; also aus bereits bestehendem
Vertrag heraus: | vertragliche Nebenpflichten |
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Eishockeymatch; EvBl 1984/81: § 1295 ff ABGB –
Art und Umfang der vom Veranstalter eines sportlichen Wettkampfes
– hier: Eishockeymatch – zu treffenden Vorkehrungen zum Schutz der
(zahlenden) Zuschauer. – Zuschauer wird von Puck am Mund getroffen
und verliert Schneidezahn. | |
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Langjährige Klientin
eines Rechtsanwalts stürzt auf wegrutschendem Kokosläufer; SZ 46/116 (1973)
= JBl 1975, 205 = EvBl 1974/13:
„Ein Rechtsanwalt, in dessen Kanzlei eine Klientin stürzt, ist beweispflichtig,
dass sie keiner Gefährdung in den Kanzleiräumen ausgesetzt war;
Kokosläufer ohne Gleitschutz (20.000,– S Schmerzengeld für eine
Schulterprellung). | |
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Verletzung
durch Betonsockel eines Sesselliftes; SZ
34/173 (1961): Zur Haftung der Sesselliftunternehmung
für den Unfall eines über den mit Schnee überdeckten, nicht gekennzeichneten
Betonsockel einer früheren Liftanlage gestürzten Skiläufers. – OGH
löst Fall noch nicht nach cic und sieht insbesondere auch noch nicht
die konkrete Verkehrssicherungspflicht als Nebenpflicht des abgeschlossenen
Liftbeförderungsvertrages. – Vgl dagegen die folgende Entscheidung
EvBl 1982/59! | |
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Verkehrssicherungspflicht
des Pistenhalters (hier: Skiliftunternehmer); EvBl 1982/59: Richtig haben die
UnterG erkannt, dass ein Vertragsverhältnis zwischen Skifahrer und
Seilbahnunternehmer für Pisten besteht, die der Seilbahnunternehmer
als gepflegt, präpariert und gesichert angepriesen hat (JBl 1979, 433).
Zur Verkehrssicherungspflicht eines Liftunternehmers gehört jedoch
auch das Ergreifen der nach der Verkehrsauffassung erforderlichen
und zumutbaren Schutzmaßnahmen bezüglich einer künstlichen oder natürlichen
Gefahrenquelle im unmittelbaren Bereich des von ihm eröffneten oder
unterhaltenen Skiverkehrs (EvBl 1973/198 ua). Demnach wird der Liftunternehmer
im allgemeinen für die Folgen der Benützung einer außerhalb der
von ihm deutlich markierten Skipiste gelegenen Piste nicht haften.
Anders ist die Rechtslage jedoch, wenn die Piste infolge mangelhafter
Markierung von den Benützern nicht hinreichend erkannt wird oder
die Markierung trotz gehöriger Aufmerksamkeit missverstanden werden
kann. – Vgl auch EvBl 1994/1: Zur Pistensicherungspflicht bei Anbringen
eines Fangzaunes; Holzpflöcke waren nicht abgepolstert. | |
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Kreuzung von Lifttrasse und
Abfahrt: JBl 1970, 36 (Axamer
Lizum – Pleissenlift): Pflicht des Schleppliftunternehmers zur Sicherung
von kreuzenden Schifahrern an häufig befahrenen, besonders gefährliche Stellen
der Lifttrasse. – Auf Grund dieses Urteils wurden idF Pistenverkehrszeichen
– analog zur StVO – geschaffen. | |
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JBl 1988, 318 = SZ 60/256: Concordelandung am
Flughafen Linz-Hörsching; (Zahlende!) Zuschauer dringen in Baustelle
ein, erklettern noch nicht fertige Dächer und richten beträchtlichen
Schaden an. – Mangelnder Ordnerdienst als Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
(dem Eigentümer gegenüber!). (Vgl die Vorfälle bei einer Snowbordveranstaltung
am Ibker-
Bergisel.) | |
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ZVR
1988, 88: Schispringen –
Schier lösen sich vom Springer und verletzen Zuschauer (OLG Ibk). | |
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wobl 1992, 223/Nr 147: Garagenkipptor –
Vertragliche Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gegenüber
Angehörigen eines Mieters; hier: minderjähriger Bub (einer Mieterin)
wird durch automatisches, aber nicht den Vorschriften entsprechendes
Garagentor schwer verletzt. | |
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ZVR 1978, 209: Rallyeveranstaltung –
Ausweichmanöver. | |
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Patient
der Innsbrucker psychiatrischen Klinik springt
durch ein Fenster, das nicht bruchsicher war: OGH
24.10.1996, 8 Ob 2293-96 f. Dieser Fall
zeigt, dass sich die jeweilige Verkehrssicherungspflicht als Schutzmaßnahme
für den schwächeren Partner nach den Bedürfnissen des jeweiligen
Vertrags richtet. | |
|
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OGH 28. 4. 2000, 1 Ob 75/00m, JBl 2001, 104:
Schifahrer kommt bei schlechter Sicht von Piste ab und verletzt
sich – OGH zur Verkehrssicherungspflicht bei Schipisten:
Beweislast nach Vertragshaftung
(§ 1298 ABGB) aus dem Beförderungsvertrag unter Anwendung des Ingerenzprinzips. | |
|
4. Bloß deliktische
Verkehrssicherungspflichten (dh ohne vertragliche oder
vor-vertragliche Beziehung), vielmehr Verletzung allgemeiner Verhaltenspflichten
und Schutznormen; diese Pflichten gelten auch für Rechtssubjekte
des öffentlichen Rechts, zB Gemeinden. – Eine Verletzung
allgemeiner Verkehrs- und Verhaltenspflichten (also der
Allgemeinheit gegenüber) statuiert zB § 93 StVO: Gehsteigreinigung,
Streupflicht, Dachlawinenabsicherung. – Oder: Absicherung von Baustellen
udgl. | deliktische Pflichten |
|
EvBl 1983/90 – Langlaufloipenfall
→ KAPITEL 11: Der
¿erste¿ Fall:
Verletzung einer Langläuferin wegen unsachgemäßer Loipeninstandhaltung
– Pflicht des Loipenhalters (= Fremdenverkehrsverein) zur Entfernung
oder Kennzeichnung von Gefahren(stellen) | |
|
|
JBl 2002, 250: Sohn, Mutter und
Großvater ertrinken in Gemeinde- Rückhaltebecken
→ Das
Ingerenzprinzip: Ingerenz. | |
|
|
OGH 20. 12. 2000, 7 Ob 271/00d, JBl 2001, 525:
Im Zuge von Bauarbeiten an einer Volksschule lehnt die Baufirma
ein abmontiertes Fenstergitter an einen Altpapiercontainer,
wodurch ein Benützer des Containers verletzt wird (§ 1304 ABGB).
– OGH: Ein Bauunternehmer haftet für die Verletzung der ihn treffenden Verkehrssicherungspflichten
gegenüber der Allgemeinheit deliktisch, nicht aus dem Vertrag
mit dem Auftraggeber mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. – Zur
Repräsentantenhaftung juristischer Personen (obiter dictum). | |
|
 | Abbildung 6.10: Zur Wiederholung: cic (1) |
|
 | Abbildung 6.11: Zur Wiederholung: cic (2) |
|
 | Abbildung 6.12: Zur Wiederholung: cic (3) |
|
 | Abbildung 6.13: Zur Wiederholung: cic (4) |
|
 | Abbildung 6.14: Zur Wiederholung: cic (5) |
|
 | Abbildung 6.15: Zur Wiederholung: cic (6) |
|
 | Abbildung 6.16: Zur Wiederholung: cic (7) |
|
C. Der
Vorvertrag: § 936 ABGB |
I. Was spricht
für den Vorvertrag? | |
1. Der Vorvertrag
ist beliebt, weil ... | |
Als Hauptgrund einen Vorvertrag
abzuschließen ist zu nennen, dass dem beabsichtigten Hauptvertrag
noch rechtliche und/oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen;
etwa der Abschlussreife des Hauptvertrags längere Vorbereitungsarbeiten
vorausgehen können oder ganz einfach die Zeit für den Abschluss
des Hauptvertrags (aus anderen Gründen) noch nicht reif ist, weil
zB die „Entwicklung” noch zu sehr im Fluss ist. | |
•
Der Vorvertrag ermöglicht
demnach eine rechtliche Regelung, obwohl die Umstände
für den Abschluss eines Hauptvertrags noch nicht reif sind; freilich
ohne endgültige / absolute Verpflichtung. – Wurde ein Vorvertrag geschlossen,
kann die künftige Entwicklung in größerer Ruhe abgewartet werden.
Dies durch eine ausdrückliche oder auch nur die in § 936 ABGB gesetzlich
vorgesehene Bedachtnahme auf geänderte Umstände: Umstandsklausel
/ clausula rebus sic stantibus → Vorvertrag
und Umstandsklausel.
Entwickeln sich die „Umstände” (= die Rahmenbdingungen für den Hauptvertrag)
nicht wie erwartet, besteht keine Verpflichtung zum Abschluss eines
Hauptvertrags. | |
• Auch steuer- und gebührenrechtliche
Überlegungen können eine Rolle spielen; Vorverträge über
Liegenschaften lösen nämlich nach § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG keine Grunderwerbssteuerpflicht
aus und Vorverträge sind allgemein nicht gebührenpflichtig. | |
• Darüber hinaus kommt der Vorvertrag angeblich
einem „Volksbedürfnis nach [vorläufiger] rechtlicher Regelung”
(Gschnitzer, SchRAT2) entgegen, schafft
aber gleichzeitig noch keine endgültigen Pflichten für den Fall,
dass sich die künftige Entwicklung unerwartet oder ungünstig entwickelt. | |
2. Typische
Vorvertragskonstellationen | |
Gemeinsam
haben alle idF angeführten praktischen Beispiele, dass sie eine
noch unsichere / unklare tatsächliche oder rechtliche Situation
vorläufig absichern wollen. – Der Vorvertrag schafft demnach ein rechtliches
Provisorium, das dennoch nicht im Unverbindlichen verbleibt. | Rechtliches Provisorium |
•
Mineralölfirma
plant die Errichtung einer Tankstelle an einer erst projektierten
Umfahrungsstraße: Deshalb schließen eine Liegenschaftseigentümerin
und die Mineralölfirma einen Vorvertrag über einen Liegenschaftskauf
und über die Errichtung und den Betrieb der Tankstelle an der projektierten
Umfahrungsstraße. Würde die Mineralölfirma die Liegenschaft endgültig,
dh bereits mit Hauptvertrag, kaufen, bliebe sie auf der Liegenschaft ‘sitzen’,
wenn die Umfahrungsstraße nicht gebaut wird. Das bedeutete für sie
uU einen beachtlichen finanziellen Verlust. Daher erscheint es klug,
in einer solchen Situation keinen Hauptvertrag, sondern nur einen
Vorvertrag zu schließen, weil dadurch zwar eine rechtliche Bindung,
aber keine endgültige rechtliche Verpflichtung geschaffen wird. | Beispiele |
• Ein/e Filmregisseur/in will
sich eine berühmte Darstellerin für die Verfilmung eines interessanten
Drehbuchs sichern, obwohl die Projektfinanzierung noch nicht gesichert
ist. | |
• Mehrere Personen wollen eine Gesellschaft gründen
und schließen dazu einen Vorvertrag in Form eines Vor(gründungs)vertrags ab.
Ihre Aufgabe ist es, die Gesellschaftsgründung vorzubereiten; rechtlich
wie wirtschaftlich. Soll eine GmbH gegründet werden, bedarf schon
der Vorgründungsvertrag eines Notariatsakts; DRdA 1980, 314 = HS
X/XI 18. | |
• Ein Fußballverein (ehemals
Wacker Innsbruck) und der Spieler eines anderen Vereins (B. Pezzey,
als er noch bei Werder Bremen spielte) schließen einen Vorvertrag
betreffend den „Erwerb” dieses Spielers, weil die Freigabe des deutschen
Clubs, bei dem Pezzey zur Zeit des Vorvertragsabschlusses spielte,
noch fehlte. Für den Fall der Freigabe verpflichtet der Vorvertrag
Bruno Pezzey mit Wacker Innsbruck einen Hauptvertrag (Spielervertrag)
zu schließen. | |
• Auch die rechtliche Unsicherheit darüber, ob
für ein Bauprojekt überhaupt eine Baugenehmigung erteilt
oder eine bestimmte Bauweise gestattet wird oder
die Wohnbauförderung genehmigt wird, spricht uU
für den Abschluss eines Vorvertrags. | |
3. Vorvertrag und
Realkontrakte | |
Das
ABGB kennt noch Realkontrakte ( → KAPITEL 3: Das
Darlehen als Realvertrag:
Folie 3.12), was den Vorverträgen größere Bedeutung beimisst. Denn:
Fehlt beim beabsichtigten Abschluss eines Realvertrags die wirkliche
Übergabe, kommt zwar kein Real-Hauptvertrag – zB ein Darlehensvertrag
(vgl § 983 ABGB Schlusssatz) – zustande, wohl aber ein Darlehens-Vorvertrag → KAPITEL 3: Darlehensvorvertrag. | |
Andere
Privatrechtsordnungen kennen die Realverträge nicht mehr. So das dtBGB,
dessen § 488 den Darlehensvertrag bereits als Konsensualvertrag
umschreibt: „Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag. (1)
Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet,
dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur
Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen
geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung
gestellte Darlehen zurückzuerstatten.” – Die Unterscheidung zwischen
Darlehens- und Kredit(eröffnungs)vertrag ( → KAPITEL 3: Der
Kredit(eröffnungs)vertrag)
erübrigt sich daher nach deutschem Recht. – Art 312 SchwOR folgt
dem Vorbild des dtBGB. – Ein künftiges europäisches ZGB wird
wohl auf die Realverträge verzichten. | Rechtvergleichung und Rechtsgeschichte |
Frühes Rechtsdenken – etwa das altgriechische – legt Wert
auf einen Zug um Zug-Leistungsaustausch und untersagt alles andere.
Ein Zuwiderhandeln wird mit rechtlicher Undurchsetzbarkeit solcher
(Leistungs)Ansprüche sanktioniert. Das hängt vornehmlich damit zusammen,
dass frühe Rechtsordnungen den Schwierigkeiten, die mit einer Kreditierung
des Kaufpreises oder einer Vorauszahlung verbunden sind, nicht gewachsen
erscheinen. Vor allem die exekutive Rechtsdurchsetzung benötigt
eine lange Entwicklung. Nur langsam erzwingt der rechtsgeschäftliche Verkehr
ein Umdenken. | |
II. Vertragsinhalt
des Vorvertrags | |
1. Was ist das
Ziel des Vorvertrags? | |
Der
Vorvertrag ist „die Verabredung, künftig erst einen Vertrag schließen
zu wollen”; § 936 ABGB. – Die Verpflichtung aus dem Vorvertrag beinhaltet
demnach den Abschluss eines Hauptvertrags. Es kann
also aus dem Vorvertrag heraus noch nicht auf Erfüllung (der Leistung!)
geklagt werden. Dazu muss erst noch der Hauptvertrag geschlossen
werden. Erst der geschlossene Hauptvertrag begründet die Leistungspflicht!
– Die Erfüllung des Vorvertrags besteht im Abschluss
des Hauptvertrags! Und diese Pflicht zum Abschluss des
Hauptvertrags ist – wie erwähnt – keine absolute. Sie steht vielmehr
unter der gesetzlichen Bedingung der „ Umstandsklausel”,
die freilich kautelarjuristisch präzisiert werden kann → Vorvertrag
und Umstandsklausel
| |
|
Zentrales Begriffsmerkmal des Vorvertrags ist
der korrespondierende Wille der Parteien, nicht schon den Hauptvertrag
abzuschließen, sondern seinen Abschluss erst zu vereinbaren, ein
Hinausschieben der endgültigen Verpflichtung, da die Zeit noch nicht
reif ist. OGH 25.6.1976: NZ 1978, 29 = JBl
1978, 153. (Dittrich / Tades, MGA-ABGB 35,
§ 936 E 3) | |
|
Die Zulässigkeit
zum Abschluss von Vorverträgen ergibt sich schon aus der Vertragsfreiheit.
– Das dtBGB kennt bspw keine Regelung des Vorvertrags,
dennoch ist er aus diesem Grund anerkannt; vgl dagegen Art 22 SchwOR.
– Der Vorvertrag richtet sich auf den Abschluss eines Titel-
oder Verplichtungsgeschäfts. Die Verfügung ist
kein Gegenstand des Vorvertrags. | Vertragsfreiheit |
| |
| |
Vorverträge
können einseitig oder zweiseitig verbindlich
/ verpflichtend sein, je nachdem ob nur ein oder
beide Vertragspartner einen Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags
haben; GH 1918, 449. | Einseitig oder zweiseitig verpflichtend |
 | |
Wurde diesbezüglich
nichts vereinbart, sind im Zweifel beide Vorvertragsparteien
zum Abschluss eines Hauptvertrags – unter den vereinbarten Bedingungen
– verpflichtet. | Zweifelsregel |
Vorverträge
werden entgeltlich oder unentgeltlich geschlossen.
Dies in dem Sinne, dass sich – in unserem Beispiel der Mineralölfirma
– die Liegenschaftseigentümerin dafür etwas zahlen ließ, dass nur
sie die Vorvertragsverpflichtung, dh konkret: die Verpflichtung
zum Abschluss eines Hauptvertrags, auf sich nimmt! | Entgeltlich oder unentgeltlich |
 | |
Vorverträge sind hinsichtlich der Frage der Entgeltlichkeit wie
die entsprechenden Hauptverträge zu behandeln; SZ 42/136 (1969).
Ist der Vorvertrag auf den Abschluss eines Bestandvertrags gerichtet,
ist er daher als entgeltlicher Vertrag zu behandeln; MietSlg 24.097
(1972). Das ist nicht damit zu verwechseln, dass ein Entgelt (für
den Vertragsschluss) zu entrichten ist. | |
III. Gültigkeitsvoraussetzungen
– Sanktionen | |
| |
Um einen gültigen Vorvertrag zu schließen, müssen zwei gesetzliche
Kriterien erfüllt werden, nämlich: | |
•
Inhaltliche Bestimmtheit:
Auch beim Vorvertrag müssen „die wesentlichen Stücke des Vertrages
bestimmt sein”. – Vorvertrag und Hauptvertrag unterscheiden sich
daher nicht in ihrer inhaltlichen Bestimmtheit! Man sagt, der Vorvertrag
müsse so bestimmt sein, dass er auch als Hauptvertrag verbindlich
wäre. | Inhaltliche
Bestimmtheit |
 | |
•
Zeitbestimmung:
Das Gesetz verlangt ferner, dass die „Zeit der Abschließung” des
Hauptvertrags von den Parteien bereits im Vorvertrag bestimmt wird;
auch hier muss wenigstens Bestimmbarkeit vorliegen.
– Der Abschlusszeitpunkt des Hauptvertrags kann aber (im Vorvertrag)
beliebig weit in die Zukunft verlegt werden. | Zeitbestimmung |
|
GlUNF 1216 (1900): Die Bestimmung
der Zeit des Hauptvertragsabschlusses durch eine Bedingung (ungewisses
Ereignis → KAPITEL 13: Die
Bedingung) genügt. | |
|
2. Vorgehen bei
Nichterfüllung des Vorvertrags? | |
Wie ist vorzugehen, wenn die aus dem Vorvertrag heraus bestehende
Verpflichtung, einen Hauptvertrag zu schließen, nicht erfüllt wird? | |
Zunächst:
Was meint das Gesetz in § 936 Satz 2 ABGB, wenn es davon spricht,
dass „auf die Vollziehung solcher Zusagen ... längstens in einem
Jahre nach dem bedungenen Zeitpunkte gedrungen werden” muss? – Das
ist iSv Klage, Klagseinbringung zu verstehen! Und worauf ist zu
klagen? Auf Abschluss des Hauptvertrags! | |
Der Anspruch, einen Hauptvertrag abzuschließen, muss demnach innerhalb
1 Jahres – ab dem vereinbarten Hauptvertragsabschlusszeitpunkt
– durchgesetzt werden. | |
Fraglich
bleibt, ob in einem solchen Fall der Richter die säumige Partei
dazu verurteilen soll, eine dem Vorvertrag gemäße Willenserklärung
abzugeben (und bei Fehlen / Verweigerung derselben, diese
Partei zur Leistung von Schadenersatz zu verurteilen) oder ob die
vertragstreue Partei – wie bei der Weigerung, eine verbücherungsfähige Urkunde
auszustellen – ein Urteil erlangen kann, das schon die Wirkungen
des nicht abgeschlossenen Hauptvertrags erzeugt? – Die
Diktion des Gesetzes spricht eher für die erste Variante. Der dtBGH
lässt es zu, mit der Klage auf den Abschluss des Hauptvertrags bereits
die auf Leistung nach dem Hauptvertrag zu verbinden; in die Urteilsformel
ist aber uU der Vorbehalt aufzunehmen, dass das Zustandekommen des
Hauptvertrags Voraussetzung für die Leistung ist. | „Wozu“ ist zu verurteilen? |
|
MietSlg 7828 (1960): Wird der Abschluss
des Hauptvertrags unbegründet verweigert, liegt Erfüllungsverzug vor,
der bei Verschulden auch zu Schadenersatz verpflichtet. | |
|
3. Rücktritt vom
Vorvertrag? – Anfechtung | |
Wird die
Pflicht zum Abschluss eines Hauptvertrags von einer Partei nicht
erfüllt, gerät diese in (Schuldner)Verzug und die andere Partei
kann vom Vorvertrag zurückzutreten ! | |
| |
Hinsichtlich seiner Anfechtbarkeit ist
der Vorvertrag wie ein anderes Rechtsgeschäft zu beurteilen. Es
wäre unsinnig, dazu auf den Hauptvertrag warten zu müssen. | |
| |
Ist
der Hauptvertrag formpflichtig, gilt dies auch für den Abschluss
des Vorvertrags; etwa in folgenden Fällen: | |
•
§ 1346 Abs 2 ABGB: Schriftform
für die Verpflichtungserklärung des Bürgen. | |
•
§ 2 Z 1 WEG 1975 =
§ 3 Abs 1 Z 1 iVm § 6 Abs 1 Z 1 WEG 2002: Nur schriftliche Ersteinräumung
von Wohnungseigentum. | |
•
§ 24 KSchG: Errichtung eines schriftlichen Ratenbriefs. | |
• Vgl im übrigen die Formbeispiele in → KAPITEL 15: Die
Form (im Privatrecht). | |
5. Reugeld und
Konventionalstrafe | |
| |
IV. Vorvertrag
und Umstandsklausel | |
Die
Verpflichtung, aus dem Vorvertrag heraus einen Hauptvertrag abzuschließen,
besteht nur dann, wenn „die Umstände inzwischen
nicht dergestalt verändert worden sind, dass dadurch
der ausdrücklich bestimmte, oder aus den Umständen hervorleuchtende
Zweck vereitelt oder das Zutrauen des einen oder andern Teiles verloren
wird”. | |
Diese
gesetzliche Formulierung heißt Umstandsklausel oder clausula
rebus sic stantibus. – Die Abschlusspflicht für den Hauptvertrag
steht also unter der gesetzlichen Bedingung der Umstandsklausel
und ist daher keine absolute. Dadurch können die Parteien ihre Interessen
optimal und vorausplanend wahrnehmen und die Rspr findet Raum, sachgerechte
Entscheidungen zu treffen. – Wichtig dafür ist es, dass die am Abschluss
des Hauptvertrags vor allem interessierte Partei ihre Interessen
und Intentionen schon im Vorvertrag möglichst klar zum Ausdruck
bringt; kautelarjuristische Vorsorge! Die Parteien wissen dann,
dass sie nur im Falle einer bestimmten und von ihnen erwarteten
Entwicklung zum (Haupt)Vertragsabschluss verpflichtet sind. Vorausdenken
verhindert demnach auch hier Streit. | clausula rebus sic stantibus |
|
MietSlg 31.118 (1979): Wer einen
Vorvertrag über einen Liegenschaftskauf in Kenntnis eines verbücherten Veräußerungs- und Belastungsverbotes abschließt,
ohne sich vorher der Zustimmung des Verbotsberechtigten zu versichern
oder wenigstens auf einer Zusage des Verkäufers zu bestehen, kann
nicht „geänderte Verhältnisse” geltend machen. | |
|
Ein Berücksichtigen geänderter Umstände
kennen auch: | |
•
§ 1052
ABGB: Zug-um-Zug-Prinzip und sog Vorausleistungspflicht
einer Partei (vgl auch § 1062 ABGB); | |
• die Lehre vom Wegfall / der Störung der Geschäftsgrundlage
→ KAPITEL 5: Störung
oder Wegfall
der Geschäftsgrundlage; | |
• allgemein Dauerschuldverhältnisse,
die deshalb (einseitig) gekündigt werden können → Bedeutung
der Unterscheidung; | |
• das Eherecht ermöglicht unter
bestimmten Voraussetzungen die Auflösung der Ehe (Scheidung) → KAPITEL 16: Die
Auflösung der Ehe; | |
•
Unterhaltsvergleichen (etwa
im Rahmen einer Scheidung) wohnt die Umstandsklausel inne; EvBl
2000/68. | |
V. Zur Abgrenzung
des Vorvertrags | |
Der Vorvertrag muß von ähnlichen Rechtsfiguren abgegrenzt
werden, zumal die Praxis eine ganze Reihe leicht verwechselbarer
Rechtsinstitute entwickelt hat: | |
| |
Vom (einseitigen)
Vorvertrag zu unterscheiden ist die Option: Option
bedeutet Einräumung eines einseitigen Gestaltungsrechts zugunsten
eines Vertragspartners. Eingeräumt wird die Option aber vertraglich,
also unter Mitwirkung des anderen Vertragsteils oder ausnahmsweise
direkt durch Gesetz. Der einseitig verpflichtende Vorvertrag berechtigt/verpflichtet
dagegen nur zum Abschluss des Hauptvertrags, während die einseitige
Ausübung des Optionsrechts schon den Hauptvertrag zustande bringt,
weshalb danach schon Erfüllungsansprüche bestehen. | |
• Übt
der Optionsberechtigte sein Optionsrecht aus, bewirkt schon seine einseitige
Gestaltungserklärung (ohne weiteres Zutun des anderen Vertragspartners)
mit ihrem Zugang die gewünschte Vertragsänderung, etwa die Verlängerung
eines Mietvertrags um weitere 5 Jahre oder auf unbestimmte Zeit
(sog Verlängerungsoption) oder überhaupt erst den Vertragsabschluss;
zB bei Einräumung einer sog Kauf- oder Abschlussoption. | |
• Optionen spielen im privaten wie
im kaufmännischen oder Unternehmensbereich eine
wichtige Rolle. Für das Einräumen einer Option wird häufig etwas
bezahlt; die Einräumung erfolgt dann entgeltlich; vgl das unten
angeführte Rspr-Beispiel. | |
• Zeitlich kann ein Optionsrecht befristet oder unbefristet eingeräumt
werden; im letzteren Fall unterliegt es dann auch nicht der kurzen,
sondern der langen Verjährung; vgl das anschliessende Rspr-Beispiel
in dem ein Optionsrecht erst nach 20 Jahren ausgeübt wird. | |
 | |
 | |
|
OGH 12. 9. 2001, 4 Ob 159/01p, JBl 2002, 243 = EvBl 2002/42:
Eine Option zum Kauf einer Liegenschaft wird erst
nach mehr als 20 Jahren ausgeübt. Das ursprünglich landwirtschaftlich
genutzte Grundstück war inzwischen ein Vielfaches Wert (Umwidmung
in Bauland). – OGH: Für die Bewertung der beiden Leistungen iSd
§ 934 ABGB (laesio enormis) ist auf den objektiven Wert im Zeitpunkt
der Ausübung des Optionsrechts abzustellen (und nicht auf den Abschluss
des Optionsvertrags?). – Natürlich könnte auf jeden Fall etwas anderes
vereinbart werden. | |
|
 | |
2. Vorvertrag
<-> Punktation | |
§ 885 ABGB: „Ist zwar noch
nicht die förmliche Urkunde, aber doch ein Aufsatz über
die Hauptpunkte errichtet und von den Parteien unterfertigt worden
(Punktation), so gründet auch schon ein solcher Aufsatz diejenigen Rechte
und Verbindlichkeiten, welche darin ausgedrückt sind.” | |
Die
Punktation des § 885 ABGB ( → KAPITEL 15: Punktation)
ist bereits Hauptvertrag und unterscheidet sich
dadurch sowohl von der Option, weil diese erst durch den Zugang
der Optionserklärung den Hauptvertrag zustande bringt, als auch
vom Vorvertrag. – Bei der Punktation fehlt nach dem Parteiwillen
nur noch die Ausfertigung / Errichtung der förmlichen Vertragsurkunde.
– Kurz: Der Vorvertrag verpflichtet zum Abschluss des Hauptvertrags,
die Punktation (nach „Abgabe” der Erklärung) bereits zu seiner Erfüllung. | Punktation ist Hauptvertrag |
Die Punktation ist in hervorragender Weise
geeignet, Verhandlungsergebnisse – auch noch zu später Stunde –
rasch unter Dach und Fach zu bringen, was wichtig sein kann, wenn
es darum geht, die Gunst der Stunde zu nützen! | |
3. Vorvertrag
<-> Rahmenverträge | |
Von den
Vorverträgen abzugrenzen sind auch sog Rahmenverträge → Vorvertrag
<-> Rahmenverträge Man
kann – wie im Rahmen der AGB erwähnt – auch davon sprechen, dass
es sich beim Rahmenvertrag um von beiden Vertragspartnern gemeinsam
gestaltete und ausgehandelte AGB für
künftige
Vertragsschlüsse dieser
Parteien handelt. | |
Rahmenverträge verpflichten aber rechtlich noch zu keinerlei
Leistung; insbesondere auch zu keinem (künftigen) Vertragsschluss.
Sie stecken nur den „Rahmen”, also die Konditionen, für allfällige
künftige Verträge ab. – Sinnvoll ist ihr „Abschluss” dann, wenn
eine längere vertragliche Beziehung bevorsteht, die es zu gestalten
gilt. | |
Rahmenverträge werden zB abgeschlossen zwischen
einem Großhändler (etwa einer Handelskette: ADEG, Spar etc) und
Einzelhändlern oder zwischen Produzenten und Generalimporteuren
sowie insbesondere zwischen Produktions- und Zulieferbetrieben.
– Hier gilt es die Vertragsfreiheit zu nutzen und die Geschäftsbeziehung
rechtlich „optimal” einzukleiden. – Zur Gefahr des Dissenses beim
Verwenden von Einkaufs- und Verkaufsbedingungen durch die Vertragspartner → Voraussetzungen
und Verwendung von AGB?
| |
4. Vorvertrag
<-> Bezugsverträge | |
| |
Früher erblickte die Rspr allerdings in
Bezugsverträgen irrtümlicherweise Vorverträge; vgl noch den Leitsatz
von SZ 39/35 (1966): „Bezugsverträge sind als Vorverträge zu behandeln“.
– Es konnte daher nur auf Abschluss eines (Haupt)Vertrags geklagt
werden, nicht schon auf Zahlung des Kaufpreises! | |
5. Vorvertrag
<-> Anwartschaftsverträge | |
Einem Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag können ein Vorvertrag
oder eine Punktation vorausgehen. Ob zB der Anwartschaftsvertrag
über den Erwerb eines Liegenschaftsanteils als Vorvertrag oder als
Punktation zu einem Kaufvertrag anzusehen ist, hängt davon ab, ob
er bereits auf die Begründung eines Übereignungsanspruchs (im Grundbuch)
ohne weitere rechtsgeschäftliche Abmachung gerichtet ist, die unmittelbar
klagsmäßig durchgesetzt werden kann (Punktation) oder nicht (Vorvertrag).
Aber auch ein solcher Vorvertrag ist inhaltlich (insbesondere die
essentialia negatii betreffend) deckungsgleich mit dem Hauptvertrag.
– In der Praxis wird aber immer wieder versucht einseitig Abänderungen
vorzunehmen. | |
Anwartschaftsrechte
sind Erwerbsberechtigungen, wobei der Erwerb auch
vom Willen des Berechtigten abhängen kann (Gschnitzer). – Die Anwartschaft
kann eine dingliche (zB Vorbehaltskäufer) oder
eine schuldrechtliche sein: Der Erbanwärter erlangt
durch Erbfall das Recht, die Erbschaft durch Erbserklärung und Einantwortung
zu erwerben; vor dem Erbfall besteht nur eine unbestimmte Aussicht
auf die Erbschaft. | Dingliche oder schuldrechtliche Anwartschaft |
| Anwartschaftsrechte sind geschützt |
6. Bedingter Hauptvertrag
<-> Vorvertrag | |
Zu prüfen ist auch, ob nicht schon ein bedingter Hauptvertrag
und nicht nur ein Vorvertrag von den Parteien gewollt war. Im
Zweifel ist eine aufschiebende Bedingung anzunehmen. –
Der Unterschied zum Vorvertrag liegt darin, dass beim bedingten
Hauptvertrag der Vertrag bereits, wenn auch nur bedingt, geschlossen
ist und kein weiterer (Haupt)Vertragsabschluss nötig ist. Aber der Bedingungseintritt
entscheidet über das Wirksamwerden der Vereinbarung. | |
| |
7. Vorvertrag <->
Vorkaufrecht | |
| |
Der Unterschied zum Vorvertrag liegt darin, dass mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigen zwischen
ihm und dem damit Belasteten / Verpflichteten bereits ein Kaufvertrag
zustande kommt und sich ein Hauptvertragsschluss erübrigt; vgl SZ
64/24 (1991). – Anders als im Fall eines bedingten Hauptvertragsschlusses
ist beim Vorkaufsrecht noch kein Hauptvertrag geschlossen, sondern
dem Vorkaufsberechtigten steht bloß das ihm vertraglich eingeräumte
Gestaltungsrecht zu. | |
 | Abbildung 6.17: Zur Wiederholung: Vorvertrag (1) |
|
 | Abbildung 6.18: Zur Wiederholung: Vorvertrag (2) |
|
 | Abbildung 6.19: Zur Wiederholung: Vorvertrag (3) |
|
 | Abbildung 6.20: Zur Wiederholung: Vorvertrag (4) |
|
 | Abbildung 6.21: Zur Wiederholung: Vorvertrag (5) |
|
 | Abbildung 6.22: Zur Wiederholung: Vorvertrag (6) |
|
D. Ziel-
und Dauerschuldverhältnisse |
I. Die
„zeitliche” Ausgestaltung der Leistung | |
Worin liegt der
Unterschied zwischen einem Zeitungskauf am Kiosk oder
vom Kolporteur und einem Zeitungsabonnement ? | |
| |
Manche Schuldverhältnisse kommen nur oder doch vornehmlich
als vorübergehende Schuldverhältnisse – kurz: als Zielschuldverhältnis
vor; etwa der Kaufvertrag. Ziel des Kaufes ist im Normalfall (zB
Kauf im SB-Laden) der einmalige (Leistungs)Austausch von Kaufgegenstand
und Kaufpreis. Mit seiner ordnungsgemäßen Erfüllung endet die Rechtsbeziehung
(zwischen Verkäufer und Käufer). – Anders ist das bei Dauerschuldverhältnissen,
die auf Dauer angelegt sind, sich also nicht in einem einmaligen
Leistungsaustausch erschöpfen. Hier besteht vielmehr „die” Leistung
in einem oft- oder doch mehrmaligen, ja uU sich immer wieder wiederholenden
Leistungsaustausch; maW, in einem – mehr oder weniger ausgeprägten
– Dauerverhalten. Typische Dauerschuldverhältnisse sind zB der Arbeits-
oder Dienstvertrag und die Bestandverträge (also Miete und Pacht),
aber etwa auch: Versicherungsverträge, Verlagsverträge oder Leasing-,
Franchising- oder Factoringverträge. Und – wie erwähnt – auch typische
Zielschuldverhältnisse wie Kauf und Werkvertrag kommen als Dauerschuldverhältnisse
vor. | |
 | Abbildung 6.23: ZSchV – DSchV |
|
 | |
Ein Zielschuldverhältnis liegt also vor, wenn der Leistungsinhalt schon bei
Vertragsschluss (vollständig) feststeht,
also zumindest bestimmbar ist; zB Kauf eines Autos, aber auch ein
Lexikonkauf oder die Errichtung eines Bauwerks, mag dessen Errichtung
auch Jahre in Anspruch nehmen. – Beim Dauerschuldverhältnis dagegen
richtet sich der Leistungsinhalt nach der Dauer
der rechtlichen Beziehung, also der Zeit;
der Leistungsumfang ist bei Vertragsschluss entweder noch gar nicht
bestimmt oder steht doch – verglichen mit dem Faktor Zeit – im Hintergrund;
zB Gesellschaftsvertrag, kommunale Bezugsverträge über Strom, Wasser,
Gas. Vgl auch → Vorvertrag
<-> Bezugsverträge
| Kriterien des
ZSchV und DSchV |
Ein Dauerschuldverhältnis
wird aber auch dann angenommen, wenn es sich um ein Dauerschuldverhältnis auf bestimmte
Zeit handelt, obwohl hier der Leistungsinhalt oft mittelbar
durch die vereinbarte Zeitdauer bestimmbar wird. Dennoch wird auch
hier der Leistungsinhalt wesentlich durch die Zeit bestimmt. | DSchV auf bestimmte Zeit |
Es gibt also Dauerschuldverhältnisse, bei
denen der Leistungsumfang schon bei Vertragsschluss „berechenbar”
ist; zB die Lieferung von wöchentlich / monatlich 10 Tonnen Schotter
durch ein ganzes Jahr. – In solchen Fällen ist durch Auslegung festzustellen,
ob ein Zielschuldverhältnis (mit sukzessiver Leistungserbringung)
oder ein Dauerschuldverhältnis gewollt war. Ein wesentliches Kriterium
dafür ist es, ob die erbrachten Leistungsteile unselbständige Teile einer
Gesamtleistung sind oder die einzelnen Leistungen nicht Teil eines
gesamten Ganzen, sondern selbständig und nur zeitlich gestaffelt
zu erbringen sind. Im ersten Fall (zB auch Lieferung einer Loseblattsammlung)
ist ein Zielschuldverhältnis, im letzten (zB Strombezug) ein Dauerschuldverhältnis
anzunehmen. | |
 | Abbildung 6.24: Untypische ZSchV & DSchV |
|
„Die
Grenze [zwischen Ziel? und Dauerschuldverhältnis] ist nach Ehrenzweigs
Formulierung danach zu ziehen, ob sich die Leistungen nach
der Dauer des Verhältnisses richten, dh dass so lange Leistungen
erbracht werden müssen, als das Verhältnis währt [Dauerschuldverhältnis];
oder ob umgekehrt die Dauer des Verhältnisses sich nach
den Leistungen richtet, dh dass das Verhältnis so lange
dauert, als noch Leistungen ausständig sind (vorübergehendes Schuldverhältnis
[Zielschuldverhältnis]). Ein Schuldverhältnis wird also nicht schon
dadurch zu einem dauernden, dass die Erfüllung für den Schuldner
zeitraubend ist, wenn nur ein bestimmter Moment feststellbar bleibt,
in welchem der Enderfolg eintritt. Deshalb ist ein Werkvertrag,
auch wenn er den Unternehmer jahrelang in Anspruch nimmt [zB Baumeister
errichtet Großwohnanlage], kein Dauerschuldverhältnis”; Gschnitzer
in Klang2, IV/1, 26. | Faustregel zur Abgrenzung |
2. Zwitterschuldverhältnisse
kommen als ZSchV und DSchV vor | |
Aber auch typische
Zielschuldverhältnisse – wie Kauf- und Werkvertrag – treten als
Dauerschuldverhältnisse auf: Der Kauf etwa beim Zeitungs- und Zeitschriftenabovertrag
oder die kommunalen Bezugsverträge, der Werkvertrag als Service-
oder Reinigungsvertrag (für Lifte, EDV-Anlagen, Unternehmensreinigung
etc. Auch Bewachungsverträge (zB von öffentlichen Gebäuden) durch Wachdienste
sind Werkverträge als Dauerschuldverhältnis. Es geht dann eben nicht
nur um einen einmaligen Leistungsaustausch oder das einmalige Erbringen
eines werkvertraglichen Erfolgs, sondern um einen sich wiederholenden
Vorgang, solange die vertragliche (Dauer)Beziehung besteht; zB das
tägliche Reinigen der Universitätsgebäude. | Kauf
und WerkV können ZSchV oder DSchV sein |
Die
Abgrenzung von Ziel- und Dauerschuldverhältnis
ist nicht immer einfach, zumal auch die Erfüllung von Zielschuldverhältnissen
uU längere Zeit in Anspruch nehmen kann; zB die Lieferung eines
20-bändigen Konversationslexikons, wobei vierteljährlich ein Band
geliefert wird. – Oder: Die jahrelange Ausführung / Erfüllung eines Werkvertrags
bei Errichtung eines großen Gebäudekomplexes. In beiden Fällen liegt
aber eindeutig ein Zielschuldverhältnis vor. – Der Lexikonkauf ist
zudem ein sog Sukzessivlieferungsvertrag, denn
die Gesamtleistung wird sukzessiv, nach und nach in unselbständigen
(!) Teil-Leistungen erbracht, die grundsätzlich wiederum Zug um
Zug zu bezahlen sind → KAPITEL 2: Zug
um Zug-Leistung. | Abgrenzung mitunter schwierig |
II. Bedeutung
der Unterscheidung | |
| |
1. Wozu dient die
Kündigung? | |
Zielschuldverhältnisse
tragen ihr Ende gleichsam in sich und erlöschen mit (ordnungsgemäßer) Erfüllung.
Für Dauerschuldverhältnisse gilt dies nicht, das Ende muss ihnen
vielmehr gesetzt werden. – Das kann von vornherein durch Zeitbestimmung geschehen;
zB Mietvertrag auf sechs Monate oder Schilehrer für eine Woche.
Oft werden aber Schuldverhältnisse auf unbestimmte Zeit eingegangen;
zB Zimmermiete ohne zeitliche Beschränkung. In diesen Fällen braucht
es die Möglichkeit, das Dauerschuldverhältnis durch einseitige empfangsbedürftige
Willenserklärung, das ist die Kündigung, zu beenden. | |
Diese charakteristische
einseitige Beendigungsmöglichkeit der oft auf unbestimmte
Zeit eingegangenen Dauerschuldverhältnisse braucht es va
deshalb: | Was rechtfertigt die einseitige
Beendigung vertraglicher Beziehungen? |
• weil niemand die Zukunft kennt;
und | |
• auf Dauer angelegte Rechtsverhältnisse in besonderem
Maße empfindlich für Veränderungen der für den
Vertrag maßgebenden Verhältnisse sind (zur Umstandsklausel → Vorvertrag
und Umstandsklausel); | |
• und schließlich auch die sorgfältigsten Parteien
nicht sicher sein können, dass das bestehende Vertrauen zwischen den
Vertragspartnern auch in Zukunft gewahrt bleibt. | |
Diese und weitere Überlegungen haben dazu geführt, ein einseitiges Beendigungsinstrumentarium
für Dauerschuldverhältnisse zu schaffen, weil andernfalls nur zu
leicht das Fortsetzenmüssen von Dauerschuldverhältnissen unzumutbar
würde; dazu EvBl 1983/12 → Rechtsprechungsbeispiele
| |
2. Was
ist und wie wirkt die Kündigung? | |
Die Kündigung
ist eine einseitige, empfangsbedürftige
Willenserklärung (zu diesen Begriffen → KAPITEL 5: Ein-,
zwei- und mehrseitige Willenserklärungen und → KAPITEL 5: Antrag
und Annahme als zugangsbedürftige Willenserklärungen ¿ Zugang) zur
Beendigung von Dauerschuldverhältnissen. Sie wird mit Zugang
wirksam, was nicht mit der Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses
verwechselt werden darf. Vielmehr kann es so sein, muss aber nicht
so sein. Die ordentliche Kündigung löst das Dauerschuldverhältnis
nämlich erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen
Kündigungsfrist auf, nicht schon mit ihrem Zugang. Diese Frist beginnt
mit Zugang der Kündigungserklärung zu laufen. – Anders die außerordentliche
Kündigung, bei der Wirksamkeit der Kündigungserklärung
und Auflösung des Dauerschuldverhältnisses mit dem Zugang der Erklärung
eintreten; freilich nur dann, wenn ihre Voraussetzungen vorliegen. | o. und ao. Kündigung |
Die Kündigung
setzt aktiv wie passiv Geschäftsfähigkeit voraus.
Ist bspw der Adressat der Kündigung nicht geschäftsfähig, muss die
Kündigung an seinen gesetzlichen oder richterlich bestellten Vertreter
(Sachwalter, Patientenanwalt etc) gerichtet werden, um gültig zu
sein; vgl die folgende E. | Geschäftsfähigkeit nötig |
|
OGH 1. 12. 1999, 9 Ob A 284/99a, EvBl 2000/96:
Ein wegen paranoider Psychose Geschäftsunfähiger wird
schriftlich gekündigt. – OGH hält die Kündigung zurecht für rechtsunwirksam;
eine Heilung oder rückwirkende Bestätigung der einseitig empfangsbedürftigen
Willenserklärung kommt nicht in Frage. (Aber auch die Handlungen
des kranken Arbeitnehmers, die als wichtiger Kündigungsgrund bewertet
wurden, stellten wohl kein zurechenbares Verhalten dar!) | |
|
Der OGH betrachtet die (gerichtliche)
Kündigung als bedingungsfeindliches Rechtsgeschäft. Verstösse
dagegen machen die Kündigung rechtsunwirksam. – In dieser Allgemeinheit
erscheint diese Position aber fragwürdig. | Kündigung
bedingungsfeindlich? |
|
OGH 14. 1. 2000, 1 Ob 284/99t, SZ 73/6:
Der Wortlaut der gerichtlichen Aufkündigung des
Vermieters eines Geschäftslokals lautet auszugsweise wie folgt:
„Wir kündigen der Gegenseite das im Hause in … gemietete Lokal Nr
… gegen vierteljährliche Kündigung für den letzten Tag des Monats
Juni 1997; für den Fall der nicht rechtzeitigen Zustellung jedoch
für den 30. 9. 1997”. Die beklagten Mieter wendeten Unwirksamkeit
der Kündigung ein, weil die Formulierung eine Bedingung bedeutet.
– OGH gibt dieser Ansicht recht: Die gerichtliche Aufkündigung ist
bedingungsfeindlich; sie sei daher bei Angabe alternativer Kündigungstermine,
deren Wirksamkeit durch einen bestimmten Zustellzeitpunkt bedingt
ist, insgesamt – somit auch hinsichtlich des ersten Kündigungstermins
– rechtsunwirksam. (?) | |
|
Für die Auflösung
von Dauerschuldverhältnissen – etwa wegen eines Mangels
in der Wurzel (zB Irrtum) – haben Lehre und Praxis die Regel entwickelt,
dass Gründe, die | Rückabwichlung
von Dauerschuldverhältnissen? |
• bei Zielschuldverhältnissen eine
Auflösung ex tunc (also rückwirkend) rechtfertigen, | |
• bei Dauerschuldverhältnissen (nach
ihrem tatsächlichen Beginn) nur dazu berechtigen, diese vorzeitig
mit Wirkung ex nunc (also nicht rückwirkend, sondern
nur für die Zukunft wirkend, also „ab jetzt”!) aufzulösen; dazu
Gschnitzer in Klang2
IV/1,
446. | |
Der Grund dafür liegt in der faktischen Schwierigkeit, ja
Unmöglichkeit einen zeitlich zurückliegenden Leistungsaustausch
wieder rückgängig zu machen; sog Rückabwicklung
→ Rückabwicklung
bei Ziel- und Dauerschuldverhältnissen –
Wie soll bspw bei einem erfolgreich wegen Irrtums angefochtenen
Arbeitsvertrag der bisher erfolgte Leistungsaustausch rückabwickelt
werden? Die Arbeit ist geleistet und kann nicht mehr zurückgestellt
werden. Gleiches gilt idR für das erhaltene Entgelt, das im Normalfall
verbraucht wird; für Unterhalt, Kleidung, Miete etc. | |
Auch in anderen Rechtsgebieten außerhalb des
Schuldrechts haben diese und ähnliche Gedanken zur Auflösbarkeit von
Dauerrechtsbeziehungen geführt;
vgl etwa das Recht der Ehescheidung in den §§ 46 ff EheG. | |
Auch bei Dauerschuldverhältnissen ist eine
einvernehmliche Auflösung (durch contrarius actus) möglich; vgl
im übrigen wiederum § 55a EheG: einvernehmliche Scheidung. | Einvernehmliche
Auflösung |
Bei
rechtlichen Dauerbeziehungen spricht man, wenn es sich um schuldrechtliche
Beziehungen handelt, von Dauerschuldverhältnissen;
handelt es sich dagegen um andere – etwa dingliche oder familienrechtliche
– Rechtsverhältnisse, spricht man von Dauerrechtsverhältnissen
oder -beziehungen. Neben der schon genannten Ehe sind hier vor allem
sachenrechtlich-dingliche Dauerrechtsbeziehungen wie Servituten,
Reallasten oder ein Baurecht zu erwähnen, die freilich nicht ohne
weiteres gekündigt werden können. | Beendigung rechtlicher Dauerbeziehungen |
Dazu
Gschnitzer, Sachenrecht 157 und insbesondere 171 f mwH (1985 2)
in Ablehnung von JBl 1974, 618 (Dienstbarkeit der Wohnung kann wie
ein Dauerschuldverhältnis einseitig aufgekündigt werden) und in
Auseinandersetzung mit H. Mayrhofer, Abstehen vom Vertrag aus wichtigem
Grund bei Dienstbarkeiten: Besprechung der E des OGH 25.9.1973,
3 Ob 127/73, JBl 1974, 593 ff mwH. | |
 | |
| |
Wir
wissen bereits, dass die Kündigung das Instrument ist, um Dauerschuldverhältnisse
zu beenden. | |
Es sind dabei zwei
Arten der Kündigung zu unterscheiden: | o. und ao. Kündigung |
• die ordentliche und | |
• die außerordentliche Kündigung. | |
Unbefristete Dauerschuldverhältnisse werden im Normalfall
durch ordentliche Kündigung beendet. Das Instrument der außerordentlichen
Kündigung dient dazu, um „notleidend” – dh unzumutbar – gewordene
Dauerschuldverhältnisse vorzeitig aus wichtigem Grund rasch beenden zu
können. | |
Auch diese Form der Beendigung von Schuldverhältnissen
dient der Friedenssicherung. Es ist besser, dass
sich die Parteien eines Schuldverhältnisses trennen können, als
dass sie in einer Rechtsbeziehung festgehalten werden, die sie nicht
mehr wollen. Das würde nur zu Unfrieden, vielleicht sogar Gewalt(akten)
führen. – Wohl oder übel ist daher in solchen Fällen auch der fundamentale
Rechtsgrundsatz „pacta sunt servanda” etwas zu
relativieren. | |
1. Die
ordentliche Kündigung | |
Die
ordentliche Kündigung erfolgt stets befristet,
muss dafür aber nicht begründet werden. – Bei dieser
Art der Kündigung erfährt man daher uU gar nicht den Grund der Kündigung
und hat auch keinen Anspruch darauf. | |
Bei Dauerschuldverhältnissen auf bestimmte Zeit erübrigt
sich die ordentliche Kündigung. – Aber auch Dauerschuldverhältnisse
auf bestimmte Zeit brauchen uU die außerordentliche Kündigung (aus
wichtigem Grund). | |
In Bezug auf die ordentliche Kündigung
spielen Kündigungstermine eine wichtige Rolle;
so, wenn ein Vertrag die Regelung enthält, dass er auf das Viertel-
oder Halbjahr hin unter Einhaltung einer ein-, zwei-, dreimonatigen
oder halbjährlichen Frist gekündigt werden kann. Das heißt: Ist bspw
der 1. Oktober Kündigungstermin, muss bei einmonatlicher Kündigungsfrist spätestens einen
Monat vorher, also zum 31. August gekündigt werden; dh die Kündigung
muss an diesem Datum bereits der anderen Partei zugegangen(!)
sein: vgl § 560 ZPO. – Die Kündigung (als einseitige empfangsbedürftige
Willenserklärung) wird mit Zugang wirksam. Der Zugang (= die rechtliche
Wirksamkeit der Kündigung) ist aber – wie erwähnt – nicht zu verwechseln
mit der Beendigung des Dauerschuldverhältnisses, die im Fall der
ordentlichen Kündigung erst mit Ablauf der Kündigungsfrist – also
zB nach 1 Monat – eintritt! | Kündigungstermine
und Kündigungsfristen |
Formulierung
aus einem Mietvertrag
| Beispiel |
„Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen
und kann von jeder Vertragsseite unter Einhaltung einer dreimonatigen
Frist auf den letzten eines jeden Quartals aufgekündigt werden.
Die Vermieter verzichten jedoch auf die Dauer von 10 (zehn) Jahren,
gerechnet ab Wirksamkeitsbeginn des Vertrags, darauf, von ihrem
Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Mieter verzichten ihrerseits
auf die Dauer von 5 (fünf) Jahren, gerechnet ab Wirksamkeitsbeginn
des Vertrags auf das Geltendmachen eines Kündigungsrechts, während
sie nach Ablauf dieser Zeit keiner Bindung unterliegen. – Die Kündigung
hat mittels eingeschriebenen Briefes zu erfolgen.” | |
 | Abbildung 6.25: Die ordentliche Kündigung |
|
2. Die
außerordentliche Kündigung | |
Die außerordentliche Kündigungdagegen
wirkt grundsätzlich fristlos, beendet also ein
Dauerschuldverhältnis schon mit ihrem Zugang; dh uU etwa bei Anwesenden
sofort. Wirksamkeit durch Zugang und Beendigung des Dauerschuldverhältnisses
fallen hier (in einem Zeitpunkt) zusammen. Diese Art der Kündigung
benötigt dafür aber das Vorliegen eines wichtigen Grundes,
weshalb sie auch Kündigung aus wichtigem Grund genannt wird. | |
Wichtige Gründe stammen idR
aus aufgetretenen Problemen im Dauerschuldverhältnis: zB unentschuldigtes
Fernbleiben von der Arbeit, Tätlichkeiten des Arbeitgebers, Diebstahl;
also einer Leistungsstörung, aber auch aus einem Mangel in der Wurzel → KAPITEL 7: Mängel von Rechtsgeschäften.
– Der wichtige Grund kann auch aus der eigenen Sphäre des Kündigenden
herrühren; zB: schwere Krankheit, familiäre Änderungen. | Wichtige
Gründe |
Die
außerordentliche Kündigung hat demnach eine Ventilfunktion, um untragbar
gewordene Dauerschuldverhältnisse beenden zu können und unzumutbare
Rechtsbeziehungen möglichst gar nicht entstehen zu lassen. – Auf
das außerordentliche Kündigungsrecht kann nicht (gültig) verzichtet werden.
Als „Notventil” muss es vielmehr immer zur Verfügung stehen und
besteht selbst dann, wenn es vertraglich ausgeschlossen wurde. | Ventilfunktion |
Wichtige (Auflösungs)Gründe müssen
nach der Rspr aber grundsätzlich unverzüglich –
also ohne schuldhaftes Zögern – geltend gemacht werden;
so etwa EvBl 1999/169 (zu § 22 Abs 1 HVertrG): | Unverzügliches Geltendmachen |
Sowohl
Unternehmer als auch Handelsvertreter müssen unverzüglich nach Kenntnisnahme
vom Bestehen eines wichtigen Grundes die vorzeitige Auflösung des
Vertretungsvertrages erklären. Ein sachlich nicht gerechtfertigtes Zuwarten
muss objektiv dahin gedeutet werden, dass der Auflösungsberechtigte
die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Auflösungsgrundes
im konkreten Fall nicht als unzumutbar empfindet, weshalb eine „Verwirkung” eintritt. | |
Die Verwirkung wird vom Schrifttum
mitunter abgelehnt. Nicht immer überzeugend; vgl etwa P. Bydlinski,
Bürgerliches Recht I: AllgT 68 (2000). Konstellationen wie die eben
angeführte zeigen aber, dass wir dieser Rechtsfigur, maßvoll angewandt,
nicht entraten können. Es handelt sich dabei um eine Rechtsausübung
nach Treu und Glauben iSd § 914 ABGB: Verkehrssitte. Die Verwirkung
gestattet eine brauchbare Mittellösung zwischen dem Verzicht iSd §
863 ABGB und der viel zu lange dauernden Verjährung. – Das österreichische
(Privat)Recht kennt zwar kein allgemeines Rechtsinstitut der Verwirkung
iS eines schlüssigen oder stillschweigenden Anspruchsverzichts durch
bloßen Zeitablauf → KAPITEL 5: Arten
von Willenserklärungen: § 863 ABGB.
Treten aber besondere Umstände hinzu, die bspw ein späteres Geltendmachen
als Verstoß gegen Treu und Glabuen erscheinen lassen, ist Verwirkung
anzunehmen. | |
Die Judikatur
nimmt nicht ohne weiteres das Vorliegen eines wichtigen
Grundes an. Besonders von Geschäftsleuten wird, wie die
folgende E zeigt, „viel” verlangt: | Strenge Judikatur Verwirkung |
|
JBl
1982, 143 (Tankstellenpacht):
„Wer sich in einem Staat mit freier Marktwirtschaft am Konkurrenzkampf
beteiligt, kann sohin auch bei Vertragsabschluss nicht voll abschätzbare
Auswirkungen dieses Konkurrenzkampfes nicht zum Anlass für eine
vorzeitige Vertragsauflösung nehmen. Die Beteiligung am Geschäftsleben
beinhaltet eben unter solchen Umständen ein gewisses spekulatives
Moment, dessen Folgen nicht auf den Vertragspartner abgewälzt werden
können.” (Im konkreten Fall wurde in den Vertragsverhandlungen gerade
jener Fall ausdrücklich ausgeschlossen, auf den sich der Kündigende
idF berief.) | |
|
|
Vgl auch EvBl 1983/12 ( Bierbezugsvertrag
→ Rechtsprechungsbeispiele ):
„Eine außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen auf
bestimmte Zeit ist nur dann möglich, wenn ein Ereignis eintritt,
das die Fortführung des Dauerschuldverhältnisses unzumutbar macht”. | |
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Auf der andern
Seite setzt die Annahme eines wichtigen Grundes kein Verschulden
voraus; JBl 1999, 322: Auflösung
eines Kfz-Händlervertrags aus wichtigem Grund nach § 22
Abs 2 Z 5 HVertrG 1993 wegen Konkurseröffnung. | |
|
|
OGH 16. 2. 2000, 7 Ob 321/99b, SZ 73/29:
Klägerin (Gemeinde) schließt als Pächterin eines Grundstücks mit
der Beklagten einen Mietvertrag betreffend eine Abstellfläche für
einen Sammelcontainer zur Erfassung von
Altkleidern und –schuhen. Die Gemeinde
fordert die Beklagte idF auf, den Behälter wieder zu entfernen,
da sie Kenntnis erlangt habe, dass das Sammeln von Alttextilien
dem nöAWG widerspreche. Daraufhin kündigt die Klägerin der Beklagten
und fordert sie auf, den Sammelbehälter zu entfernen. Diese leistet
der Aufforderung jedoch nicht Folge, worauf die Klägerin Räumungsklage
erhebt. – OGH: Auch bei Vermietung einer Grundfläche zu einem bestimmten
Zweck kann eine dem Gesetz widersprechende Verwendung (hier: Sammeln
von Altkleidern und -schuhen) vorliegen; setzt sie den Bestandgeber
(Gemeinde) auch der Gefahr einer Verwaltungsstrafe aus, stellt dies
(nach Kenntniserlangung der Rechtslage!) einen erheblich nachteiligen
Gebrauch nach § 1118 erster Fall ABGB dar und rechtfertigt daher
eine Kündigung aus wichtigem Grund. | |
|
Im Arbeitsrecht hat
sich eine eigene Terminologie der außerordentlichen Kündigung herausgebildet.
Man spricht von (fristloser) Entlassung, wenn von
Arbeitgeberseite oder von (vorzeitigem) Austritt,
wenn von Arbeitnehmerseite gekündigt wird. | Terminologie im „Arbeitsrecht“ |
|
9
Ob A 166/90: Der Kläger, ein junger Angestellter,
arbeitete in einer Schmuck- und Juwelenhandlung. An einem Mittwoch
vor Weihnachten meldete er sich telefonisch krank (Grippe). Der
Hausarzt verordnete fiebersenkende Mittel. Trotz seiner Krankheit
besuchte der Kläger noch am gleichen Abend eine Diskothek und
hielt sich dort bis etwa Mitternacht auf. Bekannte seiner Chefin
sahen ihn. Seine Chefin entlässt ihn am nächsten Tag fristlos, was
der junge Mann nicht versteht und seinerseits beim Arbeitsgericht klagt.
Der OGH entscheidet jedoch, dass die Entlassung zu Recht erfolgt
war, weil durch das Verhalten des Klägers das Vertrauen iSd § 27
AngG ( → KAPITEL 12: Endigung
von Arbeitsverträgen) verwirkt worden war. | |
|
|
SZ 65/134: Tonbandaufzeichnung eines
Vieraugengesprächs durch einen Angestellten begründet Vertrauensunwürdigkeit
iSd § 27 Z 1, 3. Fall AngG → KAPITEL 4: Recht
auf das eigene Bild: § 78 UrhG. | |
|
| Fälligkeitskündigung |
3. Form und besondere
Voraussetzungen der Kündigung? | |
Die Kündigung ist grundsätzlich an keine
Form gebunden und kann daher gültig sowohl mündlich wie
schriftlich erfolgen. – Die Parteien können aber eine Form vereinbaren
(§ 884 ABGB), was oft geschieht; zB schriftliche Kündigung oder
mittels eingeschriebenen Briefs. – Schutzgesetze verlangen
schriftliche oder gerichtliche (§ 33 MRG) Kündigung. | |
4. Probleme nach
der Kündigung? | |
Hat
jemand sein Arbeitsverhältnis gekündigt oder wurde vom Arbeitgeber
gekündigt, entstehen in der Praxis immer wieder Probleme. Etwa dadurch,
dass zugleich mit der Kündigung, was bei ordentlicher Kündigung
– wie wir wissen – nicht mit der Beendigung der vertraglichen Beziehung gleichzusetzen
ist, auch die Suspendierung vom Dienst ausgesprochen
wird. | |
|
Einen derartigen
Fall hatte der OGH (ZAS 1997, 10)
zu entscheiden: Ein Primararzt war gekündigt und suspendiert worden.
Der OGH sprach dem Gekündigten das Recht zu, bis zum Ende der einjährigen
Kündigungsfrist weiterzuarbeiten, weil bei einem Chirurgen, der
untätig ist, die Qualifikation leide. Gründe, die eine Weiterbeschäftigung
objektiv für den Arbeitgeber unzumutbar gemacht hätten, lagen nicht
vor. | |
|
5. Ausnahmen
von der Endigungsfreiheit bei Dauerschuldverhältnissen | |
•
Mitunter
können Dauerschuldverhältnisse nicht frei gekündigt werden. Der
Grund liegt häufig im Schutz typisch sozial Schwacher. Das gilt
für den Mieterschutz
nach dem MRG; §
33: Gerichtliche Kündigung + Zins- und Kündigungsschutz; dazu → Ausnahmen
von der Endigungsfreiheit bei Dauerschuldverhältnissen
| |
• Im Arbeitsrecht besteht nach
dem ArbVG 1973 ein Kündigungs- und Entlassungsschutz;
vgl §§ 105 (Anfechtung von Kündigungen), 106 (Anfechtung von Entlassungen),
107 (Anfechtung durch den Arbeitnehmer), 130 ArbVG. Das Arbeitsrecht
unterscheidet einen: | |
Der Arbeitgeber hat im Rahmen des allgemeinen
Kündigungsschutzes den Betriebsrat vor jeder Kündigung
zu verständigen, und dieser kann innerhalb von fünf Tagen Stellung
nehmen oder Beratung mit dem Arbeitgeber verlangen. Kündigungen
vor Ablauf der Fünf-Tage-Frist sind unwirksam. Eine individuelle
Anfechtung der Kündigung durch Arbeitnehmer beim Arbeits- und Sozialgericht
ist möglich. Freilich nur dann, wenn der Betriebsrat der Kündigung
nicht ausdrücklich zugestimmt hat, was kaum vorkommt. Eine Anfechtung
ist aus folgenden Gründen zulässig: | |
•
Beschränkt ist das Kündigungsrecht
auch in Alten-, Behinderten- und Pflegeheimen.
Grundsätzlich sind auch diese Verträge für beide Seiten, also für
Heimbewohner und Heimträger kündbar. Der Schutzgesetzcharakter verlangt
aber nach Beschränkungen für Heimträger. Die Rspr gestattet Heimträgern
nur die Kündigung aus wichtigem Grund. | |
 | |
 | |
IV. Rückabwicklung
bei Ziel- und Dauerschuldverhältnissen | |
1. Fehlerhafte
Zielschuldverhältnisse | |
Fehlerhafte Zielschuldverhältnisse können auf
verschiedene Weise beseitigt oder korrigiert werden, zumal es –
wie wir gehört haben – im Regelfall um einen einmaligen Leistungsaustausch (nämlich:
Ware / Leistung gegen Geld) geht, der eine Rückabwicklung grundsätzlich
möglich macht; zB beim Kauf eines CD-Players: Zug um Zug Rückstellung
von Sach- und Geldleistung. – Solche rechtsgeschäftlichen Mängel/Fehler
können sein: Mängel in der Wurzel, also schon beim Zustandekommen
des Vertrags (zB fehlende Geschäftsfähigkeit, Formmangel, Irrtum,
Täuschung) oder ein Mangel in der Abwicklung / Leistungsstörungen;
zB Verzug oder Gewährleistung → KAPITEL 7: Die
Leistungsstörungen. | |
2. Keine Rückabwicklung
bei Dauerschuldverhältnissen | |
Die bei Zielschuldverhältnissen mögliche Rückabwicklung
scheidet jedoch bei Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich aus.
Hat das Dauerschuldverhältnis erst einmal seinen Anfang genommen oder
gar schon länger gedauert – zB ein Arbeitsvertrag, lassen sich seine
Wirkungen sehr schwer oder meist gar nicht mehr rückgängig machen,
selbst wenn sich nachträglich Mängel des Grundgeschäfts erweisen
sollten; zB ein Arbeitnehmer hat den Arbeitgeber über seine Fähigkeiten getäuscht
oder dieser den Arbeitnehmer über dessen künftige Arbeitsbedingungen
oder Aufstiegsmöglichkeiten. – Die Arbeit ist geleistet und lässt
sich nicht mehr rückgängig machen; der Lohn wurde gezahlt und wurde
idR für den Lebensunterhalt verbraucht. Daher lässt man bei Dauerschuldverhältnissen
anstelle der rückwirkenden Vernichtung – sog Auflösung ex-tunc,
die Aufhebung ex-nunc treten; dh das Dauerschuldverhältnis bleibt
für die Vergangenheit bestehen und wird nicht rückabgewickelt, kann
aber mittels Kündigung – genauer: mit deren Fristablauf oder Zugang!
– für die Zukunft (auf)gelöst werden. | Aufhebung
ex-nunc |
3. Sonderregelung
des § 15 KSchG | |
Eine Sonderregelung trifft § 15 KSchG, insbesondere
dessen Abs 2. Danach können auch länger dauernde Zielschuldverhältnisse „gekündigt”
werden. Diese Terminologie ist an und für sich systemwidrig, wenngleich
funktional aus Verbraucherschutzgründen vertretbar. Beendigungsmittel
für Zielschuldverhältnisse sind nämlich zB der Rücktritt vom Vertrag
(§§ 918, 920 ABGB) oder die Wandlung (§ 932 ABGB) – nicht aber die
Kündigung. Terminologisch korrekter wäre es gewesen, von einem Rücktritt
mit ex-nunc-Wirkung zu sprechen. Für den Begriff der Kündigung
spricht freilich deren größere Bekanntheit. Die Kündigung nach §
15 Abs 2 KSchG ermöglicht damit einen Abbruch eines noch nicht vollständig
erfüllten (Ziel)Schuldverhältnisses ohne Angabe eines Grundes, dafür
aber auch ohne Rückabwicklung. Das ist funktional die Wirkung der ordentlichen
Kündigung. | |
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 | Abbildung 6.26: Beendigung von Dauerschuldverhältnissen |
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 | Abbildung 6.27: Die „außerordentliche” Kündigung |
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 | Abbildung 6.28: Endigungsfreiheit bei DSchV: Ausnahmen |
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 | Abbildung 6.29: Kündigungs- und Entlassungsschutz im AR |
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 | Abbildung 6.30: Allgemeiner Kündigungsschutz im AR (1) |
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 | Abbildung 6.31: Allgemeiner Kündigungsschutz im AR (2) |
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 | Abbildung 6.32: Kündigung von Heimverträgen |
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V. Rechtsprechungsbeispiele | |
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EvBl
1983/12: Bierbezugsvertrag Vertrag
zwischen Brauerei und Gastwirt / Hotelier / Cafetier etc. § 879 Abs
1 ABGB: Kriterien für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines
Bierbezugsvertrags; Einschränkung der zeitlichen Bindung durch den
Richter; Voraussetzungen einer außerordentlichen Aufkündigung. –
Wie die Vorinstanzen zutreffend erkannt haben, verstoßen Bierbezugsverträge
weder gegen ein gesetzliches Verbot, noch sind sie unabhängig von
ihrer inhaltlichen Gestaltung schon an sich sittenwidrig ( ...).
Das Bemühen der Brauereien, durch möglichst langfristige Absatzverträge
die Investitionsplanung zu schaffen, eröffnet den Gastwirten die
Möglichkeit, sich durch den Abschluss von Bierlieferungsverträgen von
den Brauereien Kredite oder sonstige Zuwendungen für die Ausstattung,
die Renovierung und den Ausbau ihrer Betriebe zu verschaffen ( ...).
Eine Sittenwidrigkeit langfristiger Bierbezugsverträge wird nur dann
angenommen, wenn durch die Ausschließlichkeitsbindung und ihre Ausgestaltung
im Einzelfall die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit und Selbständigkeit
des Gastwirtes in unvertretbarer Weise eingeengt wird, so dass er
in eine mit den Anschauungen des redlichen Geschäftsverkehres nicht
mehr zu vereinbarende Abhängigkeit zur Brauerei gerät ( ...). Ob
ein langfristiger Bierbezugsvertrag sittenwidrig ist, hängt nicht
nur von der zeitlichen Dauer der vertraglichen Bindung, sondern
ganz allgemein vom Inhalt, vom Motiv und vom Zweck des Vertrages
ab. Bei der Beurteilung, ob ein solcher Vertrag sittenwidrig ist,
sind die beiderseitigen, schutzwürdigen Interessen gegeneinander
abzuwägen. Das schutzwürdige Interesse der Brauerei wird umso höher
zu veranschlagen sein, je größer das von ihr zur Verfügung gestellte
Äquivalent und je geringer die Beschränkung der wirtschaftlichen
Entscheidungsfreiheit des Gastwirtes ist ( ...). In der deutschen
Rechtsprechung wurde wiederholt ausgesprochen, dass die ausschließliche
Bezugsbindung 20 Jahre nicht überschreiten dürfe; das sei idR die
äußerste Grenze einer noch nicht sittenwidrigen Bindung ( ...).
Schlägt die Interessenabwägung eher zugunsten des Gastwirtes aus,
dann sollte die ausschließliche Bezugsbindung 15 Jahre nicht übersteigen
( ...). Dem Berufungsgericht ist daher beizupflichten, daß die sich
bis in das Jahr 2004 erstreckenden Bezugsverpflichtungen des Beklagten,
welche auf Vereinbarungen aus den Jahren 1967 bis 1971 zurückgehen,
wegen der langen zeitlichen Bindung und der damit verbundenen Einschränkung
der wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit als sittenwidrig angesehen
werden könnten. Daraus folgt aber noch nicht die Abweisung des Unterlassungsbegehrens.
Ist eine einzelne Vertragsbestimmung nur infolge ihrer zeitlichen,
räumlichen oder umfänglichen Ausdehnung sittenwidrig, dann führt
das noch nicht dazu, daß der gesamte Vertrag nichtig ist; der Richter
hat, wenn zwingende Parteieninteressen dem nicht entgegenstehen,
die sittenwidrige Vertragsklausel inhaltlich auf ein billiges und daher
nicht zu beanstandendes Ausmaß zu reduzieren ( ...). Der Richter
hat daher auch bei Bezugsverträgen unter Berücksichtigung der beiderseitigen
Parteieninteressen den Vertrag mit der kürzeren angemessenen und
daher noch nicht sittenwidrigen Laufzeit aufrechtzuerhalten ( ...).
Selbst bei einer Reduzierung der zeitlichen Bezugsverpflichtungen
des Beklagten würde aber derzeit auch bei Berücksichtigung der Relation
der beiderseitigen Leistungen seine Bezugsverpflichtung und in deren
Folge auch die Verpflichtung zur Unterlassung ( ...) des Bezuges
eines anderen Bieres noch bestehen. Unter diesen Umständen kann
aber auch die darauf gestützte außerordentliche Kündigung nicht
berechtigt sein. Lehre und Judikatur haben allerdings in analoger
Anwendung des § 1118 ABGB grundsätzlich die Möglichkeit einer vorzeitigen
Auflösung jeglicher Dauerschuldverhältnisse bejaht ( ...): zu den
Dauerschuldverhältnissen sind auch Unterlassungspflichten zu zählen
( ...). Die Möglichkeit einer außerordentlichen Aufkündigung wird
damit begründet, daß auf Dauer angelegte Rechtsverhältnisse in besonderem
Maß empfindl für die Veränderungen der für den Vertrag maßgebenden
Verhältnisse sind, da es auch den sorgfältigsten Parteien nicht
möglich ist, für alle Wechselfälle der undurchschaubaren Zukunft
vorzusorgen, so daß sie in besonderem Maß des Schutzes der Rechtsordnung
bedürfen ( ...). Die Auflösung ist möglich, wenn ein Ereignis eintritt,
das die Fortführung des Dauerschuldverhältnisses unzumutbar macht
( ...). Ein solcher wichtiger Grund wurde etwa in einer nachträglichen
Erschwerung der geschuldeten Leistung – selbst wenn die Erschwernis
nicht so weit ging, daß die Leistung rechtlich als unmöglich angesehen
werden mußte – erblickt ( ...). Diese Möglichkeit einer außerordentlichen
Aufkündigung hat auch für Bierbezugsverträge zu gelten ( ...), wenn
die Einhaltung eines Vertrages durch außerhalb der Verantwortung
des Verpflichteten liegende Umstände erheblich gefährdet wurde und
ihm deshalb nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist ( ...).
Ein Verhalten der Klägerin, das den Beklagten zur sofortigen Aufkündigung berechtigt,
wurde von ihm aber nicht einmal behauptet: der Umstand allein, daß
nach seinen Behauptungen derzeit ein Trend zu einem anderen als
den Bieren der Klägerin besteht, berechtigt ihn nicht, die Bierbezugsverträge
mit sofortiger Wirkung aufzukündigen. | |
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MR 1987, 173: Verlagsverträge können
als Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst
werden. – Der Verlagsvertrag begründet ein besonderes Vertrauensverhältnis
[zwischen AutorIn und VerlegerIn]. Als wichtiger Grund einer Vertragsauflösung
kommen deshalb insbesondere Umstände in Frage, die das Vertrauen
in die Vertragstreue und Redlichkeit des Partners erschüttern. Dabei
sind insbesondere die Interessenslage sowie Art und Maß der Störung
zu prüfen. – Eine vorzeitige Auflösung kommt nur dann in Betracht,
wenn eine Bereinigung auf anderem Weg nicht möglich und zumutbar
ist. IdR muß der Vertragspartner (notfalls gerichtlich) zur Erfüllung
angehalten werden. – Ein wichtiger Grund liegt [zB] vor, wenn der
Verleger es verabsäumt, wegen Verletzung des Titelschutzes gerichtlich
vorzugehen. Titelschutz gewährt § 80 Abs 1 UrhG: Damit ist gemeint,
daß im vorliegenden Fall der Verleger nichts dagegen unternommen
hat, daß der Titel des ihm vom Urheber in Verlag gegebenen Werkes
von einem anderen Autor ebenfalls verwendet wurde. – Den Verlagsvertrag,
als Sonderform des Werkvertrags, regeln die §§ 1172 f ABGB. Zum
Werkvertrag → KAPITEL 12: Der
Werkvertrag. | |
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JBl 1982, 143: Tankstellenpachtvertrag. | |
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EvBl 1987/176: § 1170 – Pauschalpreisvereinbarung:
Der vereinbarte Pauschalpreis ist verbindlich, auch wenn sich herausstellt,
daß die übernommenen Arbeiten die veranschlagten Mengen erheblich
(hier: um 33 %) über- od unterschreiten .... Kl = Wäscherei / Werkunternehmer
Bekl = Kurbetriebsgesellschaft / Werkbesteller Eine Vertragsanpassung
gem § 1118 setzt die Unzumutbarkeit der Zuhaltung des Vertrages voraus,
welche nur bejaht werden kann, wenn das Festhalten am Vertrag mit
Recht u Gerechtigkeit schlechthin unvereinbare Folgen hätte ....
Mit Vertrag v 8.1.1976 übernahm der Kläger die Reinigung der „gesamten
in den derzeitigen Betrieben der Auftraggeberin (Beklagte) anfallenden
Wäsche um den hiemit vereinbarten jährlichen Pauschalbetrag von
550.000 S” wobei die Vertragsdauer mit 10 Jahre ... festgesetzt wurde.
Der Klägerstellte das Begehren auf Feststellung,
der zwischen ihm u der bekl Kurbetriebsgesellschaft 1976 geschlossene
Werkvertrag sei mit sofortiger Wirkung aufgelöst bzw aufgehoben;
hilfsweise beantragte er a) die Feststellung, der vorgenannte Werkvertrag
sei auf Grund seiner Aufhebungserklärung aufgehoben; b) die Verurteilung
der beklagten Partei, ihm an Stelle des bisher im genannten Werkvertrag vereinbarten
jährlichen Pauschalbetrages von 555.000 S einen solchen von 800.000
S zu zahlen. Das ErstG wies sowohl das Haupt- als auch die Eventualbegehren
ab. Das BerG bestätigte das erstgerichtliche Urteil und sprach aus,
daß der Wert des Streitgegenstandes 300.000 S übersteige. Die Revision
des Klägers ist nicht gerechtfertigt: ... Bei Werkverträgen mit
Pauschalpreisvereinbarung darf der Unternehmer grundsätzlich keine
Preiserhöhung verlangen, auch wenn das Werk mehr Arbeit od größere
Auslagen erfordert, als er vorgesehen hatte. Der Pauschalpreisvertrag
ist darauf angelegt, die Mengenermittlung durch Abrechnung zu ersparen,
Mengenschwankungen ändern die Pauschalsumme nicht. Der Pauschalpreisvertrag enthält
für beide Teile ein besonderes Wagnis, denn der Pauschalpreis ist
verbindlich, auch wenn sich herausstellt, daß die übernommenen Arbeiten
die veranschlagten Mengen erheblich über- od unterschritten haben
.... Eine Auflösung von Dauerschuldverhältnissen ... aus wichtigen
Gründen ist nach der Rspr auch dann zulässig, wenn die Unkündbarkeit
dieses Vertragsverhältnisses vereinbart wurde. Solche wichtige Gründe
sind auch Umstände, die es einer Partei billigerweise nicht mehr
zumutbar erscheinen lassen, das Vertragsverhältnis aufrecht zu erhalten.
... Die Auflösungserklärung wurde hier spätestens mit der Klagezustellung
(29.2.1980) abgegeben. Nach dem zur Rechtfertigung des Klagebegehrens
in der Kläger geltend gemachten Klagegrund wird der behauptete wichtige
Grund in der zwischenzeitigen Steigerung des Wäscheanfalles um ein
Drittel, nämlich von ca 90.000 kg auf ca 120.000 kg, gesehen. Auch
mit einer derartigen Schwankung u Zunahme des Wäscheanfalls um ca
33 % während einer längeren Vertragsdauer mußte aber bei einem Kurbetrieb
mit wechselnden Kurgästezahlen durchaus gerechnet werden .... | |
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VI. Der
Bestandvertrag: Miete und Pacht | |
Von Nadja Horvath | |
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Rechtsquellen: – §§ 1090 ff ABGB; – MietrechtsG
(MRG) 1981, BGBl 520 idgF BGBl I 2002/71; – LandpachtG (LPG, BGBl
1969/451); – KleingartenG 1959, BGBl 6; – WohnungsgemeinnützigkeitsG
(WGG 1979), BGBl 139 (samt DurchführungsVO, zB EntgeltrichtlinienVO
/ ERVO 1994, BGBl 924); – HeizkostenabrechnungsG / HeizKG 1992,
BGBl 827; – BauträgervertragsG (BTVG 1997), BGBl I 7; – StudentenheimG
1986, BGBl 291. | |
Ein Bestandvertrag beinhaltet die Überlassung
des Gebrauchs einer (bestimmten) unverbrauchbaren Sache oder deren
Teile gegen ein bestimmtes/bestimmbares Entgelt. | |
Er kommt in unserem Alltag häufig vor, da alles Mögliche
ge- oder vermietet wird: Autos, Fahrräder, Faschingskostüme, Bücher,
Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten oder Filme. Von besonderer Bedeutung
ist die Inbestandnahme von Liegenschaften und hier wiederum von
Räumen/ Wohnungen, zumal wir alle ein Dach über dem Kopf brauchen.
Da jeder Mensch auf eine Unterkunft angewiesen ist, haben gesetzliche
Regelungen über das Wohnen einen maßgebenden Einfluss auf die Gestaltung
der Lebensplanung jedes Einzelnen. Gerade in Krisenzeiten hat daher
der Gesetzgeber mitunter in den unterschiedlichsten Formen in das
freie Kräftespiel zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungs’markt’,
eingegriffen. Da Grund und Boden begrenzte Güter und somit nicht
beliebig vermehrbar sind, Wohnraum dennoch für alle Einkommensschichten erschwinglich
sein sollte, wurde im Jahre 1922 nach dem 1. Weltkrieg neben dem
Bestandsrecht des ABGB (§§ 1090 ff), das seit der III. TN nur zwei
zwingende Vorschriften im Bestandsrecht kennt (§ 1096 Abs 1 letzter
Satz, § 1117 letzter Satz) das Mietengesetz (MG)
erlassen. Damit wurden erstmals Mietzinsobergrenzen eingeführt.
Im Jahre 1982 wurde das MG durch das Mietrechtsgesetz (MRG)
abgelöst, das seither neben einer Vielzahl kleiner Novellen achtmal
in größerem Ausmaß novelliert wurde. Im Gegensatz dazu gab es seit
der III. TN (1916) im Bestandrecht des ABGB praktisch
keine Veränderungen, obwohl eine immer größer werdende Anzahl von
Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten dem Vollanwendungsbereich
des MRG nicht mehr unterliegten Haben die Vertragsparteien keine
Regelung vorgesehen, so erkennen sie oft zu spät, dass die subsidiär
geltenden Bestimmungen der §§ 1090 ff
ABGB kaum
Abhilfe schaffen. Hier besteht Handlungsbedarf des Gesetzgebers,
um die rechtlichen Rahmenbedingungen für jene Immobilien, die dem
ABGB unterliegen, heutigen gesellschaftlichen Anforderungen anzupassen. –
Sinnvollerweise sollten sämtliche Mietverträge, die der grundsätzlichen
Wohnversorgung dienen (also idR der Hauptwohnsitz), dem Regime des
MRG unterstellt werden. | |
1. Terminologie
– Rechtsstellung – Rechtsschutz | |
Der Bestandvertrag ist ein
typisches Dauerschuldverhältnis. Der Terminus dient in Österreich
als Oberbegriff für Miete und Pacht. | |
Der
Bestandvertrag gehört – gemeinsam mit Darlehen, Leihe und Verwahrung
– zu den Verträgen auf zeitweilige Güterüberlassung; sog Gebrauchsüberlassungsverträge.
Gegensatz: Güterübertragungsverträge: Kauf, Tausch und Schenkung → KAPITEL 2: Kauf:
entgeltlicher Veräußerungsvertrag.
Während bei der Miete der Gebrauch in der reinen Verwendung der
Sache besteht, beinhaltet die Pacht auch die Fruchtziehung. | |
Zwischen
Bestandgeber und Bestandnehmer besteht eine schuldrechtliche Beziehung.
Bestandnehmer sind jedoch Rechtsbesitzer ihres
Bestandrechts, was ihnen Besitzschutz – auch ohne rechtliche
Vermittlung des Bestandgebers – gewährt; und zwar sowohl gegenüber
dem Bestandgeber selbst, wie gegenüber Dritten, etwa anderen dinglich
oder obligatorisch Berechtigten. Bestandnehmern stehen dabei nicht
nur possesorische, sondern auch petitorische Rechtsmittel zu; zu
dieser Unterscheidung → KAPITEL 3: Possessorium
und
Petitorium. | Rechtsstellung des Bestandnehmers |
|
Vgl JBl 1990, 447 = EvBl 1990/73 = SZ 62/204 (7 Ob 654/89) Störung
der Ausübung des Mietrechts durch einen anderen Mieter: Immissionsschutz
→ KAPITEL 8: Die
Immissionen ¿ Überblick. | |
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EvBl 1999/103: Nächtlicher Motorradlärm
durch Gasthausbesucher – Der Gattin des Mieters,
die nicht Mitmieterin ist, stehen aber keine direkten Abwehransprüche
zu.. | |
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JBl 1991, 110: Schädigung eines
gepachteten Fischereirechts – Nach langer Zurückhaltung gewährt
die Rspr dem Bestandnehmer nunmehr auch selbständige Schadenersatzansprüche bei
Beeinträchtigung des Bestandrechts. | |
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6 Ob 293/00g („
Schanigarten-Fall”),
JBl 2001, 522: Die Mieterin der Räumlichkeiten im Erdgeschoß eines
dreistöckigen Hauses betreibt darin ein Cafe-Restaurant mit Schanigarten,
der mit einer Markise überdacht ist. An der Markise wurden durch
aus den oberen Stockwerken geworfene Zigarettenstummel Brandlöcher
verursacht. – OGH: Die Mieterin kann direkt gegen den Störer vorgehen
und verliert deswegen nicht ihren Anspruch gegen den Vermieter.
Schon aus der Erhaltungspflicht des Vermieters nach
§ 1096 ABGB ist abzuleiten, dass es Sache des Vermieters ist, einen
noch unbekannten Störer zu identifizieren. | |
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OGH 21. 12. 1999, 1 Ob 6/99k –
„Die Klavierspielerin”,
SZ 72/205 = EvBl 2000/115: Eine Nachbarin klagt eine Klavierstudentin
nach § 364 Abs 2 ABGB auf Unterlassung der Geräuschimmissionen durch langes
Üben – täglich bis zu 9 Stunden, da dieses zu psychischen und physischen
Gesundheitsproblemen geführt habe. – OGH hält 4 Stunden tägliches
Üben außerhalb der Ruhezeiten für angemessen. Meinung des OGH erscheint
noch nicht ausgereift; insbesondere die Unterscheidung, dass auf
jemanden Rücksicht zu nehmen sei, der schon krank ist, nicht aber
auf jemanden, der durch den Lärm krank werden kann, stellt eine
Ungereimtheit dar. | |
|
Eine sachenrechtliche
Beziehung zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer schafft
§ 1101 ABGB, der dem Bestandgeber zur Sicherstellung des Bestandzinses
ein gesetzliches Pfandrecht einräumt →
Bestandrecht
des ABGB: §§ 1090-1121
| |
2. Historische
Entwicklung | |
Das
römische Recht fasste – offenbar nach griechischem Vorbild – unter
dem Oberbegriff der locatio conductio (rei) noch
mehrere – heute selbständig ausdifferenzierte und unterschiedlich geregelte
– Vertragstypen zusammen, nämlich: Miete, Werkvertrag und Dienstvertrag.
Im Mittelalter äußert sich aber schon die – bereits römischrechtlich
angelegte – typusmäßige Unterscheidung auch begrifflich: Es wird
zwischen locatio
conductio rei (Miete), locatio conductio operis (Werkvertrag)
und locatio
conductio operarum (Dienstvertrag) unterschieden. | |
Locator war der Vermieter,
conductor der Mieter. Der Arbeitgeber = conductor, der Arbeitnehmer
= locator; Werkunternehmer = conductor, Werkbesteller = locator. | |
3. Der Bestandvertrag
als entgeltlicher Konsensualvertrag | |
Das ABGB regelt den
Bestandvertrag als entgeltlichen Konsensualvertrag und umschreibt
ihn in
§ 1090 ABGB als Vertrag, „wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren
Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis [Entgelt
/ zB Mietzins] erhält”. | |
|
OGH 14. 9. 1999, 4 Ob 238/99z, EvBl 2000/42:
Zur „
Bestimmtheit” des (Unter)Mietzinses:
Das MRG normiert nur Obergrenzen; die Bestimmung des konkreten Mietzinses
steht den Vertragsparteien zu. Ist die Höhe des Mietzinses vertraglich
nicht geregelt, ist der Mietvertrag mangels Bestimmbarkeit eines
der essentialia negotii nicht zustande gekommen. Verfehlt erschiene
es dem OGH, über den sog hypothetischen Parteiwillen der unbestimmten
Vereinbarung doch noch Inhalt zu verleihen u sich am ortsüblichen
Mietzins zu orientieren. (?) Es bedarf der Festlegung eines jedem
erschließbaren objektiven Kriteriums durch die Vertragsparteien
zur Bestimmung des (Unter)Bestandzinses der Höhe nach zu bestimmen
wäre. | |
|
Zu
unterscheiden ist der Bestandvertrag von einer ganzen Reihe anderer
(geregelter) Vertragstypen; etwa Leihe und Prekarium, dem Verwahrungsvertrag,
Raumbenützung durch Miteigentümer im Rahmen getroffener Benützungsregelungen,
familiären Benützungsverhältnissen, dinglichen Benützungsrechten
(zB Wohnrecht), dem Beherbergungsvertrag, dem Timesharing und vielen Mischverträgen. | Abgrenzungen |
Der Bestandvertrag ist
häufig auch Teil gesetzlich nicht geregelter Mischverträge → KAPITEL 5: Gemischte
und atypische Verträge.
So enthält der Tankstellenvertrag regelmäßig Elemente
des Bestandvertrags, eines freien Dienstvertrags und oft weitere
Typenelemente; JBl 1986, 721. – Der Leasingvertrag besteht
aus Elementen von Miete und Kauf; vgl EvBl 1982/68 oder ÖBA 1992,
838. – Mit dem Franchisevertrag verbindet sich
immer wieder auch eine Unternehmens- und Rechtspacht; SZ 67/72.
– Auch bei familiären Benützungsverhältnissen spielt
der Bestandvertrag eine Rolle; dazu Binder,
in: Schwimann, ABGB 2 §
1090 Rz 20 ff. | Bestandvertrag
als Element von Mischverträgen |
4. Abgrenzung:
Miete <-> Pacht | |
Das ABGB trifft die Unterscheidung zwischen
Miete und Pacht in § 1091: | §
1091 ABGB |
•
Miete liegt danach vor, „wenn
sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen
lässt”; | |
•
Pacht,
„wenn sie nur durch Fleiß und Mühe benützt werden
kann”. Die Pacht beinhaltet daher, im Gegensatz zur Miete, nicht
nur ein Gebrauchsrecht, sondern auch das Recht zur Fruchtziehung. | |
In
der Praxis besonders schwierig ist die Abgrenzung zwischen
Geschäftsraummiete und
Unternehmenspacht.
Nach der Rspr kommt es hier immer auf die Umstände des Einzelfalls
an: SZ 58/8 = MietSlg 37.125/7; 38.135; 39.100; 44.141; 48.110;
wobl 1997/57. – Ein Indiz für das Vorliegen eines Pachtvertrags
ist es, wenn seitens des Bestandgebers die Betriebsmittel zur Verfügung
gestellt werden oder ein Kundenstock, Warenlager oder eine Gewerbeberechtigung
überlassen werden. Oft wird daher in Pachtverträgen eine
Betriebspflicht (!)
vereinbart. Vgl EvBl 1955/152: „Handlungsgeschäft“ oder JBl 1993,
590: Tankstelle; MietSlg 49.105: Zum Kriterium der Betriebspflicht. | Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht? |
Maßgebend für die Abgrenzung
ist daher nicht die in Bestand gegebene Sache sondern der vereinbarte
Vertragszweck.
| |
|
Bei einem in Bestand
gegebenen Unternehmen ist grundsätzlich Pacht anzunehmen; EvBl 1998/23 = immolex 1998/56. | |
|
|
Ein Fahrrad, Auto,
eine Garage oder Wohnung werden gemietet; ein betriebenes Caféhaus,
ein Hotel, ein Gewerbetrieb (zB
Bäckerei) oder eine Jagd gepachtet. | |
|
Bei der Pacht handelt es sich demnach nicht nur um den bloßen
Gebrauch der Bestandsache (Miete), sondern um ihre wirtschaftliche,
also auf finanziellen Ertrag gerichtete, Nutzung. | |
5. Soziales
Miet- und Pachtrecht | |
Auf
die historische Entwicklung wurde schon kurz eingegangen. Sie ist
nicht unwichtig, um die soziale Bedeutung dieses Rechtsgebietes
für viele Menschen zu verstehen. | |
Die Bestimmungen
des ABGB über den Bestandvertrag werden sowohl für den
Bereich der Wohnungs- und Geschäftsmiete, als auch den der Pacht,
schutzgesetzlich überlagert. – Wohnen ist ein existentielles
Grundbedürfnis, das noch heute für viele Menschen nach rechtlichem
Schutz verlangt. (Miet)Wohnungen sollen daher nicht als Ware wie
jede andere angesehen werden, zumal es einen echten Markt aufgrund
der Begrenztheit von Grund und Boden nie geben kann. Der österreichische
Gesetzgeber trug diesem Gedanken lange Rechnung, doch gehen die
gesetzlichen Entwicklungen der letzten Jahre eindeutig in die Richtung
einer Aufhebung der wichtigsten Grundsätze des MRG – nämlich des
Preis- und
Kündigungsschutzes.
Gerade diese Prinzipien des Mieterschutzes garantierten jedoch eine
ausgewogene leistbare
Wohnversorgung der Menschen in Österreich
und zusammen mit dem System der Wohnbauförderung entwickelten sich
Österreich und seine Städte zu einem Gebiet mit hoher Wohn- und
Lebensqualität und einer gut erhaltenen Gebäudesubstanz. Im Vergleich
zu anderen europäischen Städten sind daher in Österreich Slums oder
Ghettos nahezu unbekannt. | Preis- und Kündigungsschutz im Dienste
einer ausgewogenen Wohnversorgung |
Seit dem Jahr 2000 ist eine Trendwende zu
beobachten. Nunmehr verfolgt die Wohnungspolitik in erster Linie Einzelinteressen
von Immobilieninvestoren, die langfristig gesehen der österreichischen
Wohnbevölkerung, aber auch der Volkswirtschaft, Schaden zufügen
können. | Miete und
Gesamtwirtschaft |
Derzeit wenden die ÖsterreicherInnen statistisch gesehen
rund ein Fünftel bis Viertel ihres Nettoeinkommens für das Wohnen,
inklusive Strom und Heizung auf. In diesen Zahlen sind jedoch auch
jene Wohnungsnutzer enthalten, die in Ein- und Zweifamilienhäusern
oder in der eigenen Eigentumswohnung leben. Da diese Angaben nur
statistische Durchschnittswerte darstellen, müssen sie näher beleuchtet
werden. Wie aus der folgenden Tabelle unschwer erkannt werden kann,
beansprucht die derzeit gesetzlich zulässige Mietzinsobergrenze
in Form des sog Richtwerts (Kaltmiete) bei einem Mietvertragsabschluß
im Jahr 2003 zwischen 25 und 40% des mittleren (!) Einkommens von unselbständig
Erwerbstätigen. Aufgrund der großen Einkommensunterschiede zwischen
den Geschlechtern sind Frauen hier aber stärker belastet. Da bei
der Berechnung das mittlere Nettoeinkommen herangezogen wurde, muss betont
werden, dass bei jedem zweiten Mann die Kaltmiete mehr als 25% seines
Nettoeinkommens beansprucht, während es bei jeder zweiten Frau bereits
mehr als 40% sind. | |
Mit Blick auf die österreichische Gesamtwirtschaft ist
es daher nicht sinnvoll, vom System der Mietzinsobergrenzen abzugehen,
da die eingenommenen Mieten idR dem volkswirtschaftlich relevanten
Geldkreislauf entzogen werden und nicht mehr dem allgemeinen Wachstum
der Wirtschaft dienen. | |
 | |
Die nachstehenden Zahlen
und Fakten rund ums Wohnen zeigen daher deutlich, welche
volkswirtschaftliche Bedeutung Mietzinsobergrenzen haben, aber auch
in welchem Ausmaß die BewohnerInnen Österreichs von rechtlichen
Veränderungen in diesem Bereich in ihrer persönlichen Lebensplanung
betroffen sind. | |
Mittleres Personennettoeinkommen 2001 versus Mietbelastung
Mietzinsberechnung für 50 m2
A
- Richtwert für 5/ 2003 in Euro
| Wien | Wien | Tirol |
Nettomiete / m2
| 4,32 | 4,32 | 5,27 |
BK / m2
| 1,60 | 1,60 | 1,60 |
Lagezuschlag
| 1,17 | 0,00 | 0,00 |
Summe netto
| 7,09 | 5,92 | 6,87 |
UST
| 0,71 | 0,59 | 0,69 | | 7,80 | 6,51 | 7,56 |
für 50m2 Bruttokaltmiete
| 389,95 | 325,60 | 377,85 |
| |
Mittleres Personennettoeinkommen 2001: D.h. 50%
der Personen haben ein geringeres, 50% ein höheres Einkommen | |
Daten aus Statistik Austria | |
Wohnkostenbelastung in % Nettoeinkommen | pro Jahr | pro Monat | in % | in % | in % | Unselbständige | 15.420,00 | 1.285,00 | 30,35 | 25,34 | 29,40 | Frauen | 11.964,00 | 997,00 | 39,11 | 32,66 | 37,90 | Männer | 18.258,00 | 1.521,50 | 25,63 | 21,41 | 24,84 | Lehrlinge | 5.416,00 | 451,33 | 86,40 | 72,14 | 83,72 | Pensionisten | 12.344,00 | 1.028,67 | 37,91 | 31,65 | 36,73 | Frauen | 9.798,00 | 816,50 | 47,76 | 39,88 | 46,28 | Männer | 15.834,00 | 1.319,50 | 29,55 | 24,69 | 28,65 |
| |
6. Anwendungsbereich
des MRG | |
Im
Jahr 2001 lebten in Österreich 8.032.926 Millionen Menschen (davon
3.889.189 Männer) in 3,366.311 Haushalten. Im Durchschnitt leben
somit ca.2, 38 Personen pro Haushalt. Deutlich angestiegen sind
die Einpersonen-Haushalte, die 1,137.525 Mio Menschen zählen. Das
sind immerhin ca 33,8% aller Haushalte. | Rechtstatsächliches |
Nach den letzten Erhebungen der Statistik Austria in Form
eines Mikrozensus für 2001 gab
es im Juni 2001 ca. 3.284.400 Mio. Wohnungen mit Hauptwohnsitz (Volkszählung,
Mikroszensus; Wohnbaustatistik – die Daten der Häuser- und Wohnungszählung
2001 sind bis dato leider noch nicht veröffentlicht) Diese Wohnungen
befinden sich zu rund 1.732.000 Mio. und 52,7 % in Mehrfamiliengebäuden
ab 3 Wohnobjekten. Das bedeutet wiederum, dass der Anteil der Ein-
und Zweifamilienhäuser von ca 47,3 % fast die Hälfte des österreichischen
Wohnungsbestandes ausmacht. | |
Von der Gesamtzahl der oben genannten Wohnungen wurden rund
907.800 oder 28 % vor 1945 errichtet und rund 1.700.000
Mio oder 52% aller Objekte in irgendeiner Form vermietet. Weiters
wurden vom Gesamtbestand rund 360.000 (= 11%) als Eigentumswohnungen
gezählt, wobei gerade diese Zahl besonders zu hinterfragen ist,
da bereits bei der Häuser- und Wohnungszählung 1991 rund 310.000
Wohnungseigentümer gezählt wurden und die Eigentumswohnungen in
den letzten Jahren verhältnismäßig stark in der Errichtung gefördert
wurden und verstärkt durch Althausparifizierungen entstanden sind. | |
Da das MRG für Gebäude, die nach dem 8.5.1945 baubewilligt
errichtet wurden, nur unter gewissen Voraussetzungen voll anwendbar
ist – vgl v.a. § 1 Abs 4 MRG, reduziert sich demnach sein Anwendungsbereich
laufend, sodass es im Grunde nur dort Bedeutung besitzt, wo es einen
großen Altbestand von vor dem 8.5.1945 errichteten Bauten oder gefördert
errichtete Mietwohnungen gibt. Inwiefern es sinnvoll ist zwei Klassen
von Mietern zu schaffen, muss aber angesichts der dürftigen Regelungen
im ABGB mehr als bezweifelt werden. | |
•
Mietrechtsgesetz (MRG
1981, BGBl 520): Der Mieterschutz beginnt während des Ersten Weltkriegs;
drei MieterschutzVO 1917 und 1918. 1922 wird das MietenG (MG) beschlossen;
BGBl 872. Mit dem MRG 1981, BGBl 520, kam es zu einer Neufassung,
die seither mehrfach geändert wurde. – Das Mietrecht ist eine komplexe
und nicht leicht verständliche Materie; vgl auch den „Kasten”: Beratung
in Mietangelegenheiten. | |
Der Grundgedanke des Mieterschutzes, dass Wohnen „leistbar”
sowie „sicher” sein soll und dass die Wohnung mehr ist als eine
Ware, nämlich sozialer Lebensmittelpunkt, ist nach wie vor aktuell. Das
Unverständnis von Politikern und Wissenschaftlern für diese existentiellen
Fragen ist bedauerlich. | Schutzgesetze
im Bestandrecht: Überblick |
Beratung in Mietangelegenheiten
| |
•
Mietervereinigung
Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, Tel: 01/40185-0,
Fax: 01/40185-33, e-mail: zentrale@mietervereinigung.at;
internet: http://www.mietervereinigung.at Publikationsorgan:
Der Mieter; erscheint vierteljährlich. In den Bundesländern gibt
es Zweigstellen. | | •
Mieterschutzverband Österreichs,
1070 Wien, Döblergasse 2, Tel: 01/5232315, Fax: 01/52304139. Publikationsorgan:
Die Mieterzeitung; erscheint vierteljährlich. | | •
Österreichischer Mieter- und Wohnungseigentümerbund,
1010 Wien, Biberstraße 7, Tel: 01/5125360, Fax: 01/5125360-10 | |
| |
 | |
•
Landpachtgesetz:
LPG 1969, BGBl 451. | |
•
Kleingartengesetz 1959, BGBl
6. | |
•
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz:
WGG 1979, BGBl 139 | |
Das WGG enthält Regelungen, die Gemeinnützige
Bauvereinigungen (GBV; 2001 waren es 210) selbst betreffen (zB ihre
Organisation), aber auch Bestimmungen, die das Verhältnis zu ihren
Kunden regeln; zB § 21 WGG. – Das WGG findet auf Gebäude Anwendung,
die von einer GBV in eigenem Namen errichtet wurden oder in ihrem Eigentum
stehen oder doch standen: Das WGG ist mit seinen Mietzinsbegrenzungen
daher auch dann anzuwenden, wenn das Gebäude an eine Privatperson
verkauft wird. Erwirbt eine GBV ein privates Miethaus, gilt das
WGG nur bei Neuvermietungen. | |
Bauvereinigungen,
die als gemeinnützig anerkannt sind, haben ihre Tätigkeit nach §
1 Abs 2 WGG unmittelbar auf die Erfüllung von dem Gemeinwohl dienenden
Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten und ihr Vermögen
der Erfüllung solcher Aufgaben zu widmen und ihren Geschäftsbetrieb
regelmäßig überprüfen zu lassen. | |
Gemeinnützige
Bauvereinigungen schließen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Miet-,
Nutzungs- oder Kaufverträge (diese zur Begründung von Mit- oder
Wohnungseigentum) ab; § 13 WGG. Für den Abschluss derartiger Verträge
formuliert § 21 WGG (nach dem Vorbild des § 6 KSchG) Beispiele für
„rechtsunwirksame Vereinbarungen”; zB Unkündbarkeit abgeschlossener
Verwaltungsverträge. Auch andere Bestimmungen enthalten Schutzvorschriften
für Vertragspartner GBV; zB § 18 WGG: zwingende Vertragsbestimmungen. | |
Zum Verhältnis
von MRG und WGG ist – als Faustregel – folgendes zu sagen;
vgl insbesondere § 1 Abs 3 MRG sowie § 20 WGG (Anwendung mietrechtlicher
Bestimmungen auf das WGG): Der Kündigungsschutz des MRG gilt auch
für das WGG, nicht aber die Zins- oder Preisschutzregeln des MRG.
Dafür kennt das WGG eigene Bestimmungen. | |
•
StudentenheimG 1986,
BGBl 291. | |
Es regelt die Rechtsverhältnisse, die sich
aus der Vergabe von Heimplätzen durch Heimträger an Studierende (Heimbewohner)
ergeben; § 1. § 5 regelt den Benützungsvertrag, § 12 die Kündigung. | |
Der österreichische Mieterschutz wird von drei Säulen getragen: | Charakteristika
des
Mieterschutzes |
•
dem Zinsschutz als
Schutz gegen Zinserhöhungen: Der Zinsschutz ist mittlerweile stark gelockert;
vgl § 16 MRG und das RichtwertG 1993, BGBl 900. | |
•
dem
Kündigungsschutz: Dem Vermieter steht kein freies Kündigungsrecht
zu. Er kann nur aus bestimmten, gesetzlich angeführten – nunmehr
in § 30 MRG (früher § 19 MG) geregelten – wichtigen Gründen kündigen.
Allerdings wurde mit der Wohnrechtsnovelle 2000 der Kündigungsschutz
aufgrund der vollkommenen Öffnung der Befristungsmöglichkeiten (abgesehen
von einer Mindestbefristung von 3 Jahren, Kettenmietverträge sind
jedoch zulässig) stark aufgeweicht. | |
| |
•
und der gerichtlichen
Kündigung; § 33 MRG: Danach können dem MRG unterliegende
Mietverträge von beiden Seiten „nur gerichtlich gekündigt werden”.
Der Vermieter hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen.
Den Vermieter trifft nach § 33 Abs 1 Satz 3 MRG die Beweislast dafür,
dass der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt. | |
• Die Vorschriften des Schutzgesetzes MRG beinhalten
zudem vorwiegend
zwingendes Recht. | |
Politisch
zu bedenken ist, dass der Mieterschutz über seine
soziale Wirkung hinaus auch wichtige städtebauliche Funktionen erfüllt,
indem er für eine soziale Durchmischung der Stadtviertel sorgt,
dadurch die Kriminalität senkt und Slumbildungen vorbeugt. | |
 | |
-
§ 1 MRG unterscheidet zwischen Voll- und Teil anwendungsbereich.
Daneben gibt es noch eine Vielzahl von Objekten , die dem MRG gar
nicht unterliegen. Trotzdem geht es in seinem § 1 Abs
1 mittels einer Generalklausel grundsätzlich vom Vollanwendungsbereich
aus. Wer das MRG voll oder teilweise ausschließen will, ist beweispflichtig,
dass ein Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 – 5 vorliegt. Vollanwendung
bedeutet vor allem
Kündigungsschutz +
Mietzinsobergrenzen;
im Teilanwendungsbereich hingegen gilt nur der Kündigungsschutz;
vgl § 1 Abs 4 MRG: aber etwa auch die Vorschriften über den Erhaltungs-
und Verbesserungsbeitrag sowie das Eintrittsrecht naher Angehöriger
im Todesfall. – Subsidiär gilt das ABGB. | Anwendungsbereich |
Mit der Wohnrechtsnovelle 2001 (BGBl I 2001/161) wurde unter
dem Titel Harmonisierung des MRG erstmals der Anwendungsbereich
des MRG in einem Gebäude aufgesplittet. So gilt für Dachgeschossausbauten
in Gebäuden, die an sich dem MRG voll unterliegen, nur der Kündigungsschutz
sowie das Eintrittsrecht im Todesfall, wenn sie mit einer Baubewilligung
errichtet werden, deren Rechtskraft nach dem 31.12.2001 liegt. | |
-
In § 2 MRG wird geregelt, wann eine Haupt- und
wann eine Untermiete vorliegt. Nach jüngerer Rspr
des OGH gilt zumindest § 2 Abs 1 auch für jene Objekte, für die
das MRG gar nicht oder nur teilweise Anwendung findet; MietSlg 49.217.
Generalklauselartig wird in § 2 Abs 2 festgestellt, dass eine Untermiete
dann vorliegt, „wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen
wird, die in Abs 1 nicht genannt ist.” Es kommt, somit nicht auf
die Vertragsbezeichnung an. Der (Wohnungs)Eigentümer der Liegenschaft,
der Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses oder der Fruchtnießer
einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung begründet immer ein Hauptmietverhältnis.
– Da die Untermiete bis 2000 gerne als Umgehungsfigur verwendet
wurde, um den Preis- oder Kündigungsschutz das MRG auszuschließen,
bestimmt § 2 Abs 3 Satz 1: | Haupt- und Untermiete |
„Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger
Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung
durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach
diesem Bundesgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann
der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren,
als Hauptmieter ... anerkannt zu werden.” | |
Aufgrund des Öffnung der Mietzinsobergrenzen durch den Richtwert
sowie die völlige Liberalisierung der Befristungsmöglichkeiten spielt
die Scheinuntermiete heute im Gegensatz zu früher nur mehr eine
geringe Rolle. | |
 | |
|
SZ 71/18 (1998): Zur Umgehungsabsicht
iSd § 2 Abs 3 MRG. | |
|
|
OGH 8 Ob 122/00z, JBl 2001, 527:
Eine
Barkaution in
der Höhe von ca 11 Monatsmieten muss noch keine ungewöhnliche Nebenabrede
iSv § 2 Abs 1 MRG sein – Im Bereich von MRG-Objekten ist festzuhalten,
dass aufgrund des Kündigungsschutzes der Kauf die Miete nicht bricht
(vgl dagegen § 1120 ABGB), sondern der neue Eigentümer in sämtliche
Vertragsbestimmungen, die keinen ungewöhnlichen Inhalt haben, eintritt.
Zuletzt hat hier der OGH festgehalten, dass weder ein Kündigungsverzicht
nach § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG noch ein eingeräumtes Weitergaberecht
eine ungewöhnliche Nebenabrede darstellt. Nunmehr kommt er zum Schluss,
dass auch eine Barkaution von 11 Monatsmieten keineswegs außergewöhnlich
ist. | |
|
- §§ 3, 4, 5, 6, 7, 8 Abs 2 MRG | Erhaltung, Wiederherstellung
und Verbesserung |
Grundsätzlich
werden die Erhaltungspflichten dahingehend getrennt, dass für allgemeine
Teile des Hauses (Dach, Fassade Außenfenster, Stiegenhaus, allgemeine
Leitungen etc.) der Vermieter (Liegenschaftseigentümer) zuständig ist
und auch die Kosten dafür tragen muss, während den Mieter eine Instandhaltungspflicht
ab Übernahme für den Innenteil des Mietgegenstands trifft (§ 8 Abs
1 MRG). Bis vor kurzem ging die Rspr des OGH davon aus, dass sowohl
vor als auch nacharbeiten im Zuge solcher Erhaltungsarbeiten das
Schicksal der „Hauptarbeiten” teilen, d.h. jener die Kosten zu tragen
hat, der nach MRG für den enstprechenden Gebäudeteil zuständig ist.
Aufgrund einer jüngeren Entscheidung (1 Ob 228/00m) gehen die unteren
Instanzen derzeit von dieser stimmigen Betrachtungsweise ab. So
wird im Zuge der Behebung eines Wasserschadens zwar sämtliche Kosten
die mit der Instandsetzung des Schadens an der Mauer inklusive Verputz
kostenmäßig dem Vermieter aufgebürdet, nicht dagegen das neue Ausmalen,
Tapezieren oder Verfließen. Hier müsste sich demnach der Mieter
in Hinkunft im streitigen Verfahren um die Wiederherstellung des
vorigen Zustands bemühen. Dieser bislang vereinzelten E kann nicht
gefolgt werden, erging sie noch dazu gar nicht im Rahmen eines Antrags
nach § 3, 6 MRG, sondern im Zuge eines Schadenersatzverfahrens.
1 Ob 228/00m, EvB 2001/79: Der Eigentümer eines Hauses ließ an diesem
Bauarbeiten durchführen, wodurch Risse und Setzungen am Nachbarhaus
(Miethaus) entstanden. Ein Mieter erhebt gegen den Bauführer eine Schadenersatzklage.
– OGH: Soweit Behebungskosten Schäden an der Bausubstanz betreffen,
sind diese im Vermögen des Vermieters (Hauseigentümers) aufgetreten;
ihm obliegen die Erhaltungsarbeiten bezüglich ernster Schäden. Der
Mieter kann diese nicht im eigenen Namen geltend machen. Die reine
Oberflächengestaltung im Inneren eines Mietobjekts durch Malerei,
Tapeten etc fällt hingegen (selbst bei größtem Kostenaufwand) nicht
in die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters. Zur Geltendmachung
dieser Schäden ist somit der Mieter selbst aktivlegitimiert. | |
- § 8 MRG – Geregelt wird der Umfang
des Benutzungsrechts, aber auch die Duldungspflichten bei Erhaltungs-
oder Verbesserungsarbeiten, die bis zur Abtretung von Wohnungsteilen
zB bei einem Lifteinbau gehen können; 5 Ob 151/02w. Jedoch steht
dem Mieter nach § 8 Abs 3 MRG ein verschuldensunabhängiger Entschädigungsanspruch
für alle Beeinträchtigungen zu, die er aufgrund zu duldender Arbeiten
erlitten hat. | Umfang
des
Benutzungsrechts |
Grundsätzlich
darf der Mieter keinerlei Veränderungen am Mietgegenstand ohne vorherige
Zustimmung durch den Vermieter vornehmen. Nach § 9 MRG: Veränderung
/ Verbesserung des Mietgegenstandes – werden jene Rahmenbedingungen
aufgezählt, die der Mieter einhalten muss, wenn er die Zustimmung
seines Vermieters durch jene des Gerichts ersetzen will. In § 9
Abs 2 MRG werden all jene Veränderungen aufgezählt, die seitens
des Vermieters jedenfalls nicht verhindert werden können. | |
-
§ 10, § 27 MRG – Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen
(zB Abs 1 Z 1: verbotene Ablösen) |
Verbotene Vereinbarungen |
Unter
einer legalen Ablöse nach § 10 MRG oder einem sog Investitionsersatz
versteht man Ausgaben und Verbesserungen, die der Mieter bzw. seit
März 1997 auch der Vormieter in die Wohnung investiert hat, wie
etwa den Einbau von Klosett, Bad, Dusche oder Installationen. Diese
Ausgaben können vor Auszug gegenüber dem Vermieter unter Vorlage
der Rechnungen geltendgemacht und anteilig zurückverlangt werden.
– Hier sind allerdings beachtliche Formvorschriften einzuhalten,
will der Mieter nicht seiner Ansprüche verlustig gehen. Daneben
sind Ersatzansprüche auch über § 1097 ABGB möglich. | |
•
Möbelablöse:
Oft werden aber auch hohe Geldbeträge für zurückgelassene Möbel
verlangt. Hier ist der Nachmieter nicht verpflichtet, diese zu übernehmen.
Kauft er sie jedoch dem Vormieter ab, so darf dieser nur den Zeitwert
oder den Verkehrswert verlangen (das ist jener Betrag, den der Verkäufer
erhalten würde, wenn er die Möbel zB in einer Zeitschrift zum Verkauf
anbietet). Jeder Betrag der diesen Wert übersteigt, kann binnen
10 Jahren zurückgefordert werden; § 27 Abs 1 MRG. | |
•
Ablösen
für Kündigungsverzicht: Der Vermieter kann vom Wohnungssuchenden
nur in dem Fall Geld für den Mietvertragsabschluß verlangen, wenn
er auf folgende Punkte verzichtet: 1. Kündigung wegen gänzlicher
Untervermietung der Wohnung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG und 2. Kündigung
wegen Nichtbenützung der Wohnung gemäß § 30 (2) Z 6 MRG. Für diesen
Verzicht kann der Vermieter bis zu 120 Nettomonatsmieten verlangen.
Dieser Verzicht darf aber nicht befristet werden und muss auf ausdrücklichen
Wunsch des Mieters vereinbart worden sein. | |
•
Vertragserrichtungskosten:
In machen Fällen wird versucht die Kosten der Vertragserrichtung
auf die Mieter zu überwälzen. Ein derartiger Versuch ist dann illegal,
wenn das Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich insbesondere den Mietzinsobergrenzen
unterliegt und der Vertrag durch den Vermieter aufgesetzt wurde. | |
•
Überhöhte Kaution: Nach der
Rspr des OGH kann eine Kaution, die mehr als 6 Bruttomonatsmieten
umfasst, überhöht sein, da idR kein Sicherungsbedürfnis in diesem
Ausmaß vorliegt. Dann kann der darüber hinausgehende Betrag nach
§ 27 Abs 1 MRG zurückgefordert werden. | |
|
SZ
69/243 II (1996.): Eine vom Mieter zu leistende
Barkaution verstößt
gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 MRG, wenn ein adäquates Verhältnis
zwischen dem Sicherstellungsinteresse des Vermieters und der Höhe
der Kaution fehlt, was anzunehmen ist, wenn die Barkaution 70 Bruttomonatesmieten
beträgt; angemessen wären maximal 6. | |
|
-
§ 11 MRG: Untermietverbote | |
-
§ 12 (Abtretung
des Mietrechts), § 12 a (Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens),
§ 14 MRG (Mietrecht im Todesfall) | |
Es gibt für die Weitergabe der Wohnung (Weitergabe des bestehenden
Mietvertrags) vier gesetzliche und eine vertragliche Möglichkeit.
– Die gesetzlichen Möglichkeiten, die Wohnung des bisherigen Hauptmieters
zu übernehmen sind: | |
- § 14 MRG: Der Tod des Hauptmieters beendet den Vertrag
nicht, denn es können die im gemeinsamen Haushalt lebenden Verwandten, die
Mietrechte ex lege übernehmen. Nur eine Verständigung des Vermieters
binnen 14 Tagen ab dem Ableben verhindert diesen Eintritt – die volle
Anwendung des MRG ist nicht Bedingung. Voraussetzungen sind
ein gemeinsamer Haushalt im Zeitpunkt des Todes und ein dringendes
Wohnbedürfnis (zB kein anderes Mietverhältnis). Eintrittsberechtigt
sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie
einschließlich der Wahlkinder, die Geschwister des bisherigen Mieters.
Lebensgefährte iSd Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter
bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung
in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten
Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen Aufenthalt
des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er
die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen
hat. – Bislang galt dies nicht für gleichgeschlechtliche Lebensgefährten,
doch hat der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte kürzlich
Österreich diesbezüglich verurteilt. Nach der Rspr des OGH muss
jedenfalls neben der Wirtschaftsgemeinschaft auch eine sexuelle
Beziehung bestanden haben. | |
- § 12 MRG – Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG.
Hier ist Voraussetzung ein gemeinsamer Haushalt für die Dauer von
2 Jahren , bei Geschwistern 5 Jahre. Dem mehrjährigen Aufenthalt
in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn der Angehörige die Wohnung
seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat, beim Ehegatten
auch, wenn er seit der Verehelichung, und bei Kindern auch, wenn
sie seit ihrer Geburt in der Wohnung gewohnt haben, mag auch ihr
Aufenthalt in der Wohnung noch nicht die vorgeschriebene Zeit gedauert
haben. Der Eintritt in das Hauptmietrecht nach den §§ 87 und 88
EheG (bei Scheidung) ist daneben außerdem möglich. Die bisherige
Hauptmieter muss selbstverständlich ausziehen, allerdings müssen
Abtretungserklärung und Auszug zeitlich nicht zusammenfallen; MietSlg
31.448. Der ausziehende Hauptmieter kann die Mietrechte an seinen Ehegatten
oder Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder (nicht
Pflegekinder) oder Geschwister abtreten. – An Lebensgefährten kann
derzeit nicht abgetreten werden. | |
-
§ 12a MRG gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG: Bei einer Veräußerung
des Unternehmens, gehen die Mietrechte auf den Erwerber automatisch
über. Unter den Unternehmensbegriff dieser Gesetzesstelle fallen
auch ohne Gewinnabsicht vorgenommene Tätigkeiten im öffentlichen
Interesse bei Verfolgung humanitärer, geistiger oder kultureller
Ziele oder zur Erreichung eines statutengemäßen Vereinsziels; SZ
71/17 (1998): Studienreisen für Vereinsmitglieder. Der Vermieter
hat allerdings dann das Recht, binnen 6 Monaten ab Bekanntgabe der
Veräußerung den Mietzins anzuheben, sofern der bisherige Mietzins
unter der Angemessenheitsgrenze lag. OGH 7. 4. 2000, 5 Ob 267/98w
(verst Senat), SZ 73/66 = JBl 2000, 643 Einzelunternehmen wird GmbH
– Mietzinserhöhung? – OGH erblickt darin Grund für Anhebung des
Mietzinses gem § 12a MRG, obwohl keine Veränderung der wirtschaftlichen Machtverhältnisse
vorliegt. | |
In allen Fällen ist die Vertragsübernahme des neuen Hauptmieters
gesetzlich vorgesehen, der Vermieter muss daher nicht (!) zustimmen,
er muss aber vom Wechsel verständigt werden,
da sich der Mietzins ändern kann (§§ 46, 46a). Wird die Meldung,
die auf den Übergang der Mietrechte keine rechtliche Auswirkungen
hat, erst viel später gemacht, wird der neue Mieter uU schadenersatzpflichtig,
wenn der Vermieter aufgrund des Mieterwechsels den Mietzins hätte
anheben können. | |
|
OGH 5 Ob 57/02x, JBl 2003, 53:
Mieterin überträgt 1990 ihre Mietrechte an ihre Tochter und ihre
minderjährige Enkelin, was der Hausverwaltung mitgeteilt wird. Die
pflegschaftsbehördliche Genehmigung wird aber erst 10 Jahre später
eingeholt. Der Vermieter verlangt für die Zeit bis zur Genehmigung
trotz
§ 46 Abs 1 MRG einen höheren Mietzins, da für diesen Zeitraum nur
die Tochter allein in das Mietverhältnis eingetreten sei. – OGH
verneint dies, da die pflegschaftsbehördliche Genehmigung des Eintritts von
Minderjährigen in ein Mietverhältnis jedenfalls dann zurückwirke,
wenn dadurch die Rechtsposition des Vermieters nicht verschlechtert
werde. | |
|
Auch
im Rahmen einer Scheidung können die Mietrechte
gemäß § 87 und § 88 EheG durch Richterspruch übertragen werden,
ohne dass der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann. | Übertragung durch Richterspruch |
Vertraglich vereinbartes Weitergaberecht:
Hier bestimmt der Hauptmieter seinen Nachmieter selbst – allerdings nur
im Falle eines echten Weitergaberechts. In der
Regel erhalten die Mieter aber bloß Präsentationsrechte.
Nur wenn ein echtes Weitergaberecht vorliegt, hat der Mieterwechsel
keine Auswirkungen auf die Miethöhe und dann können auch nichtverwandte
Dritte die Mietrechte übernehmen. | |
- § 13 MRG: Wohnungstausch | |
- § 15, § 15a, §
16, § 16a, § 25, § 26, § 28 MRG: Mietzinsbildung | Mietzinsbildung |
- §
15 MRG: Mietzins für Hauptmiete: Der (Gesamt)Mietzins
besteht aus: Hauptmietzins, Betriebskosten (samt öffentlichen Abgaben),
allfälligen besonderen Aufwendungen (anteilig), einem allfälligen
angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder
sonstigen Leistungen. Der Vermieter ist berechtigt (§ 15 Abs 2 MRG) vom
Mieter die Umsatzsteuer zu verlangen. | |
-
§ 15a MRG:
Ausstattungskategorien und Kategorienbeträge
| Ausstattungskategorien |
- §
16 MRG: Zulässige Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
| |
Die Höhe des Mietzinses ist ua abhängig von der Ausstattung
und Lage der Wohnung. Folgende Arten von Wohnungen werden unterschieden: | |
• Kategorie
A-Wohnung Diese
muss sich in einem brauchbaren Zustand befinden, mindestens 30m 2 groß
sein und aus einem Vorraum, einem Zimmer, einer Küche oder Kochnische,
einem Klosett, einer modernen Badegelegenheit, einer Warmwasseraufbereitung
sowie einer Zentralheizung bestehen. | |
• Kategorie
B-Wohnung Diese muß sich in einem brauchbaren
Zustand befinden, und aus mindestens einem Vorraum, einem Zimmer,
einer Küche oder Kochnische, einem Klosett, sowie einer modernen
Badegelegenheit bestehen. | |
• Kategorie
C-Wohnung Diese muß sich in einem brauchbaren
Zustand befinden, und über eine Wasserentnahmestelle und einem Klosett
im Inneren der Wohnung verfügen. | |
• Kategorie
D-Wohnung Diese liegt dann
vor, wenn sich entweder keine Wasserentnahmestelle oder kein Klosett im
Inneren der Wohnung befindet oder eine dieser beiden Einrichtungen
nicht funktioniert. | |
Befindet sich Ihre Wohnung in keinem brauchbaren Zustand,
müssen Sie nach der Übergabe der Wohnung diese Mängel dem Vermieter
(am besten schriftlich, eingeschrieben und Kopie behalten) mitteilen,
sonst verlieren Sie Ihr Recht, den Mietzins nachträglich herabsetzen
zulassen. Auf keinen Fall sollten Sie die Schäden selbst beheben lassen.
Unterliegt die Mietzinsbildung dem RichtwertG, dann lässt sich die
Höhe des Mietzinses wie folgt berechnen. Ausgehend von einer Kategorie
A beträgt der Richtwert (April 2003): je nach Bundesland zwischen
3,94 und 6,63 ı pro m2. Für B- und
C-Wohnungen gelten Abschläge, wobei in Wien für Kategorie B nur
75% und für C nur 50% vom Richtwert verlangt werden darf. Für Kategorie
D existiert eine gesetzlich fixierte Obergrenze von derzeit: 1,32 und
0,66 ı. Je nach Lage des Hauses kann der Vermieter zudem noch einen
sog Lagezuschlag verlangen. Dieser muss jedoch im Mietvertrag ausdrücklich
erwähnt werden, sonst kann er nicht verrechnet werden. | |
- § 17, §§ 21 – 24
MRG:
Betriebskosten
und laufenden öffentlichen Abgaben
| Betriebskosten |
Außer der eigentlichen Miete muss jeder Mieter noch den
seiner Wohnungsgröße entsprechenden Anteil an den Hausbetriebskosten
zahlen. Solche Betriebskosten sind: Müllabfuhr, Wasser und Abwassergebühren,
Rauchfangkehrer, Hausbesorger- und Reinigungskosten, Beleuchtung
des Stiegenhauses, Schädlingsbekämpfung, Steuern und Abgaben, Verwaltungshonorar
und die Versicherung für das ganze Haus. Sie werden nach der Wohnnutzfläche
des Hauses auf alle Mieter aufgeteilt. Seit 1999 gibt es die Möglichkeit
hier abweichende Verteilungsschlüssel bei verbrauchsabhängigen Kosten
zu vereinbaren. Bei einer Gemeinschaftsheizung die mit Verbrauchsaufteilungsgeräten
ausgestattet ist, kommt zwingend das HeizkostenabrechnungsG (BGBl
827/1992 idF BGBL I 71/2002) zur Anwendung. | |
•
Mehrwertsteuer (MWSt): Zusätzlich zum
Hauptmietzins und den Betriebskosten werden für Wohnungen noch 10%
MWSt eingehoben, im Falle einer Geschäftsanmietung beträgt der Steuersatz
0 % oder 20%. | |
•
Untermietzins (§ 26 MRG): Die
Untermiete berechnet sich gemäß § 26 MRG mit 150% des Hauptmietzinses
plus allfälliger Investitionskosten des Untervermieters bzw einer
Möbelmiete | |
 | |
Fristen
für die Überprüfung der Mietzinsobergrenzen: Mit
dem 3. WÄG wurde § 16 Abs 8 MRG (bzw § 26 Abs 3) eingeführt, der
für die Überprüfung der Mietzinshöhe eine Präklusivfrist vorsieht,
wobei im Zuge der Rspr es nicht ausreichend ist Mietzinsperioden
feststellen zu lassen, sondern insbesondere die Unwirksamkeit der
Mietzinsvereinbarung mittels Feststellungsentscheidung geltend zu
machen ist; 5 Ob 170/99g, 5Ob85/01p; 5Ob197/01h; 5Ob32/02w; 5Ob106/02b;
5Ob208/02b. | Überprüfung der Mietzinsobergrenzen |
Die Rspr hat diese Überprüfungsfrist auf
alle Mietzinsbestandteile die vertraglich vereinbart werden, ausgedehnt, insbesondere
auch auf die Möbelmiete (§ 25); vgl 5 Ob 52/02m. | |
Bei unbefristeten Verträgen muß der Mieter
innerhalb der ersten 3 Jahre ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung seine
Miete gerichtlich überprüfen lassen, sonst verwirkt er dieses Recht.
Die 3-Jahresfrist ist eine Präklusivfrist und damit kann eine ungerechtfertigte
Mietzinsvereinbarung danach nicht mehr überprüft werden. Es ist
allenfalls eine Überprüfung der Höhe der nachfolgend geltend gemachten
Wertsicherung möglich. | |
Bei befristeten Verträgen kann bis 6 Monate
nach Ablauf der Befristung oder Auflösung des Mietverhältnisses,
ein Antrag auf Überprüfung der Mietzinshöhe eingebracht werden.
Die absolute Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre. | |
- §§ 18-20, 45: Einseitige Anhebung des Mietzinses
wegen Erhaltungsarbeiten
| |
- § 18 MRG: Voraussetzungen der Zulässigkeit
der Erhöhung
der Hauptmietzinse
| Erhöhung der
Hauptmietzinse |
Die Miete kann nur wegen notwendiger Erhaltungsarbeiten
(und geförderten nützlichen Verbesserungsarbeiten) erhöht werden!
Die Erhöhung ist nur dann zulässig, wenn die Arbeiten nicht aus
der Mietzinsreserve der vergangenen und der zukünftigen 10 Jahre
(= 20 Jahre) finanziert werden können. Es muss die für den Mieter
kostengünstigste Variante ausgewählt werden – dh: Bei Sanierungsarbeiten
(zB Sockelsanierung = Generalsanierung), die durch öffentliche Förderungen
gefördert werden, muss der Hauseigentümer sich um diese bemühen.
Verbesserungsarbeiten dürfen nur dann durchgeführt werden, wenn
dadurch die öffentliche Förderung die Miete nicht höher wird, als
wenn nur Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden würden. | |
Es gilt die Formel: Kosten der Erhaltungsarbeiten + Kosten
der Verbesserungsarbeiten – öffentliche Förderung = Mietzinserhöhung
wie bei Erhaltungsarbeiten. | |
Die Erhöhung muss durch ein Verfahren vor der Schlichtungsstelle/dem
Gericht bewilligt werden – Ausnahme § 16 Abs 10 MRG (kommt sehr
selten vor) Die Mieter haben im Verfahren Parteienstellung und können
Einwendungen machen. Die Mietzinserhöhung für Erhaltungsarbeiten
kann sich über einen Zeitraum von 10 Jahren erstrecken, bei geförderten
Sanierungsarbeiten können die landesgesetzlichen Fördergesetze diesen
Zeitraum erhöhen; zB in Wien bis 15 Jahre. | |
- § 20 MRG:
Hauptmietzinsabrechnung
| Hauptmietzinsabrechnung |
Dieser regelt wie die Einnahmen seitens des Hauseigentümers
zu berechnen sind insbesondere bei Leerstehung oder Eigennutzung
sowie welche Ausgaben geltend gemacht werden können. | |
- §
29 MRG: Auflösung und Erneuerung des Mietvertrags; Zurückstellung
des Mietgegenstandes. | |
Bestandverträge
werden auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen und dementsprechend
unterscheidet sich die Art ihrer Beendigung. Bestandverträge auf
bestimmte Zeit enden grundsätzlich durch Zeitablauf, wobei auch eine
wiederholte Verlängerung des Bestandverhältnisses auf bestimmte
Zeit möglich ist; vgl die §§ 1114, 1115 ABGB aber auch § 29 Abs
3 etc MRG. Für Zeitmietverhältnisse, die ohne Kündigung durch Zeitablauf
erlöschen. | |
|
OGH 6 Ob
59/00w, SZ 73/180: Ein österreichweit tätiges Unternehmen nimmt
in einem Einkaufszentrum eine Geschäftsräumlichkeit auf bestimmte
Zeit (5 Jahre) in Bestand. Nach einigen Jahren kündigt es aus wichtigem
Grund, da fast alle dort angesiedelten Unternehmen abgewandert waren.
– OGH: Bei der Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum können
umfangreiche „Leerstehungen” anderer Mietobjekte eine Mietzinsminderung
gemäß § 1096 Abs 1 ABGB oder auch eine vorzeitige Auflösung des
Mietverhältnisses gemäß § 1117 ABGB rechtfertigen. Im konkreten
Fall allerdings nimmt der OGH aber einen Verzicht auf die Kündigungsmöglichkeit
an und verneint somit die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund
vor Ablauf der vereinbarten Zeit. | |
|
Die
Rspr betrachtet eine (besondere) vertragliche Verpflichtung zur
Räumung des Bestandobjekts am Ende des Bestandverhältnisses als
wirksam; vgl JBl 1987, 448. Damit wird das Problem des sog Räumungsvergleichs angesprochen;
dazu gleich mehr. – Bestandverhältnisse auf unbestimmte Zeit werden
vornehmlich durch Kündigung beendet, wobei diese Beendigungsart
vom MRG her stark eingeschränkt wird. § 30 MRG gestattet nur die Kündigung
aus wichtigem Grund, wobei die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG
keine praktische Bedeutung besitzt; auf der andern Seite hat sich
die beispielhafte Aufzählung des § 30 Abs 2 MRG in eine taxative
gewandelt: Z 1 bis 16. | Räumungsvergleich |
Zum Räumungsvergleich
(RV): Diese nicht unproblematische Rechtsfigur der Praxis
hat folgende Hintergründe: Zeitlich befristete Mietverhältnisse
wandeln sich – wie erwähnt – unter gewissen Voraussetzungen nach
ABGB und MRG in solche auf weiterhin bestimmte oder gar unbestimmte
(MRG) Zeit um. Die Vertragspraxis zum MRG war daher seit langem
bemüht, insbesondere die Umwandlung befristeter Mietverhältnisse
in solche auf unbestimmte Zeit zu verhindern. Das rechtliche Mittel
dazu war der RV. Dazu kommt, dass durch den RV ein bestimmter, gerichtlich
unmittelbar erzwingbarer Auszugstermin sichergestellt werden soll.
Wurde nämlich ein RV vereinbart, kann der Vermieter sofort nach
Ablauf des vereinbarten Räumungstermins die gerichtliche Zwangsräumung (
Delogierung) des
Mieters beantragen. Wurde in den RV auch noch der Verzicht auf einen
Räumungsaufschub aufgenommen,
kann das Gericht dem Mieter (selbst bei drohender Obdachlosigkeit)
keinen Räumungsaufschub gewähren. Wurde dagegen auf einen Räumungsaufschub
nicht verzichtet, kann das Gericht, auch gegen den Willen des Vermieters,
bis zu dreimal drei Monate Aufschub für die Räumung gewähren. Der
Aufschub muss allerdings dem Vermieter zumutbar sein, was bei Mietzinsrückständen
nicht angenommen wird. | |
Zu beachten ist, dass ein RV vom Mieter bei Vertragsschluss
nicht unterschrieben werden muss, was allerdings zur Folge haben
kann, dass der Mieter die gewünschte Wohnung nicht erhält. Nach
der Rspr ist ein RV unwirksam, wenn durch ihn Druck auf den Mieter
ausgeübt wird. RV sind daher insbesondere nur gültig, wenn sie nicht
vor oder bei Abschluss des Mietvertrags geschlossen werden oder
wenn die Wohnungsübergabe an den Mieter von der Unterfertigung des
RV abhängig gemacht wird. Ein nach Übergabe des Mietgegenstands
innerhalb der befristeten Vertragsdauer abgeschlossener RV ist aber
nach der Rspr wirksam. | |
Eine
etwas mildere Variante zum RV stellt der sog Übergabsauftrag dar:
Befürchtet der Vermieter, dass der Mieter zum vereinbarten Endtermin
die Wohnung nicht geräumt übergibt, kann er frühestens ein halbes
Jahr vor Ablauf des Mietvertrags, einen Übergabsauftrag beim Bezirksgericht
einbringen. Das Gericht trägt dann dem Mieter auf, die Wohnung zum
vereinbarten Endtermin zu übergeben. Übergibt der Mieter die Wohnung
trotzdem nicht, kann der Vermieter nach Ablauf der Mietvertragsdauer
die zwangsweise Räumung durchsetzen. – Allgemein zum Vergleich → KAPITEL 7: Der
Vergleich: §§ 1380-1390 ABGB. | Übergabsauftrag |
 | |
–
§ 30 MRG: Kündigungsbeschränkungen; Abs 1: „Der Vermieter kann nur
aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen” (Generalklausel);
Abs 2 enthält eine beispielhafte Aufzählung wichtiger Kündigungsgründe;
Z 1 (Nichtzahlung des Mietzinses), Z 3 (nachteiliger Gebrauch des
Mietgegenstands), Z 4 (gänzliche Weitergabe des Mietrechtes), Z
6 (Nichtbenützung) | Kündigungsbeschränkungen |
|
OGH 1 Ob 177/00m, EvBl 2001/175: Eine
Steuerberaterin und Buchprüferin nutzte ihre Mietwohnung (160 m2)
deutlich überwiegend für Geschäftszwecke. Ihre Tochter, die selbst
in einer Eigentumswohnung lebt, betreibt in der Wohnung ihrer Mutter
nach deren Tod eine Tätigkeit als Buchhalterin. Der Aufkündigung
des Mietvertrags durch die Eigentümer hält sie entgegen, dass sie
das Unternehmen der Mutter in deren Räumlichkeiten fortführe und
daher § 30 Abs 2 Z 5 MRG (fehlendes dringendes Wohnbedürfnis) nicht
zur Anwendung komme. – OGH beurteilt die Kündigung jedoch mit folgendem
Argument als wirksam: Ist ein gemischt genutztes Objekt die einzige
Wohnung des Mieters – dies war bei der Mutter der Fall –, so stellt
sich die Frage nach dem Überwiegen von Wohn- oder Geschäftszweck
nicht, weil selbst bei weitestgehender räumlicher Beschränkung die
Verwendung als Wohnung im Vordergrund steht). | |
|
Z 8 und 9 (sog Eigenbedarf des Vermieters): | |
|
OGH 26. 8. 1999, 2 Ob 202/99s, EvBl 2000/13: Mehrheitseigentümer
eines im Miteigentum stehenden Mietshauses begründet an einer Wohnung
für sich Wohnungseigentum, übernimmt den Mieter und kündigt ihn
in der Folge. Der Mieter wendet 10jähriges Kündigungsverbot nach
§ 30 Abs 3 Satz 2 MRG ein. – OGH bejaht uH auf den Normzweck die
Kündigungsmöglichkeit; dieser liege in der Verhinderung von Spekulationskäufen
und treffe nicht zu, wenn der Vermieter vor der Begründung des Wohnungseigentums am
Bestandobjekt Mehrheitseigentümer der Liegenschaft war und bereits
als solcher zur Aufkündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt gewesen
wäre.; Z 15 „Abbruchskündigung”…… usw. – Zum Missbrauch der alten
Generalklausel des § 19 MG in der Nazizeit → KAPITEL 11: Zur
Funktion von Generalklauseln und unbestimmten Gesetzesbegriffen. | |
|
– § 33 MRG: Gerichtliche Kündigung | Gerichtliche
Kündigung |
Der Vermieter muss hier jene Kündigungsgründe auf die er
sich bezieht ausdrücklich anführen, im Verfahren ist eine Ausdehnung
an sich nicht zulässig. Auch können Kündigungen nicht zu alternativen
Terminen eingebracht werden. | |
|
OGH 14. 1. 2000, 1 Ob 284/99t, SZ 73/6: Der
Wortlaut der gerichtlichen Aufkündigung des Vermieters eines Geschäftslokals
lautet auszugsweise wie folgt: „Wir kündigen der Gegenseite das
im Hause in … gemietete Lokal Nr … gegen vierteljährliche Kündigung
für den letzten Tag des Monats Juni 1997; für den Fall der nicht
rechtzeitigen Zustellung jedoch für den 30. 9. 1997”. Die beklagten
Mieter wendeten Unwirksamkeit der Kündigung ein, weil die Formulierung
eine Bedingung bedeutet. – OGH gibt dieser Ansicht recht: Die gerichtliche
Aufkündigung ist bedingungsfeindlich; sie sei daher bei Angabe alternativer Kündigungstermine,
deren Wirksamkeit durch einen bestimmten Zustellzeitpunkt bedingt
ist, insgesamt – somit auch hinsichtlich des ersten Kündigungstermins
– rechtsunwirksam. | |
|
–
§ 37 MRG: Entscheidungen im Außerstreitverfahren | Entscheidungen im Außerstreitverfahren |
Als mit kaiserlichem Patent vom 9. August 1854, RGBl Nr.
208, das Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten
außer Streitsachen (AußStrG) in Kraft trat, wurde in dessen § 1
festgehalten: „In nichtstreitigen Angelegenheiten hat das Gericht
von Amts wegen oder auf Ansuchen der Parteien nur insofern vorzugehen, als
es die Gesetze anordnen.” Mit dieser Generalklausel wurde von Anfang
an festgelegt, dass der Gesetzgeber nach seiner (politischen) Überzeugung
bestimmte Rechtsmaterien diesem besonderen Verfahrensweg unterstellten konnte.
Im Unterschied zum streitigen Verfahren sollten hier andere Spielregeln
gelten. Der Schwerpunkt der Konfliktbewältigung wurde damit de facto
auf die rasche Bereinigung und die einvernehmliche Beendigung von Rechtsstreitigkeiten
gelegt. Derzeit ist das AußerstreitG von nachstehenden Grundsätzen
geprägt: | |
Ursprünglich als Instrument der Rechtsfürsorge des Staates
gegenüber seinen Bürgern gedacht, wurde der Anwendungsbereich des
Außerstreitverfahrens und damit auch seiner verfahrensrechtlichen
Besonderheiten auf viele an sich typisch streitige Themenbereiche
ausgedehnt. | |
Eine besondere Stellung nimmt aufgrund seiner speziellen
Bedeutung für alle – seien es Mieter, Pächter, Wärmeabnehmer oder
Eigentümer – der Wohnrechtsbereich ein. Schon seit 1922 – also vor
mehr als 80 Jahren – wurden das Mietrecht und idF auch das WGG und
das WEG den Grundsätzen des Außerstreitverfahrens unterstellt. Dadurch wurde
der Rechtszugang zu einer so sensiblen Materie für alle Bevölkerungs-
und Einkommensschichten – va ohne ein unberechenbares Kostenrisiko
– offen und einfach gestaltet werden. Diese Form der Verfahrensbeendigung entlastet
dadurch sowohl den Staat, als auch die Geldbörsen der Rechtsuchenden.
Derzeit (August 2003) liegt aber ein neuer Entwurf des Außerstreitverfahrens
im Justizministerium, dass hier sowohl im allgemeinen sowie dem wohnrechtlichen
Außerstreitverfahren gravierende Veränderungen plant. In Hinkunft
sollen die Rechtssuchenden nur mehr in der ersten Instanz sich selbst
oder durch eine beliebige Person vertreten lassen können, ab der
zweiten gilt bereits ein relativer, ab der dritten absoluter Anwaltszwang,
wobei im Wohnrechtsbereich auch ein Interessenvertreter (zB Mietervereinigung)
beauftragt werden kann. Als besonders einschneidende Veränderung
muss jedoch der vorgesehene Kostenersatz beurteilt werden. Damit
fällt auch die Formlosigkeit und letztlich auch die klare Abgrenzung
des AußerstreitG zur ZPO. Die erläuternden Bemerkungen zum vorliegenden
Entwurf begründen diese 180° Wende nicht. Die Beschränkung des Vertretungsrechts,
aber besonders die Einführung einer Kostenersatzpflicht sowohl im
allgemeinen insbesondere aber im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren
muss daher als enormer Rückschritt im Bereich der Rechtspflege und
als grobe Benachteiligung der Rechtssuchenden bewertet werden. | |
Die WR-Nov 1999 brachte wenige substantielle Änderungen
des MRG; geändert wurde bspw: – Möglichkeit unter gewissen Voraussetzungen
eine verbrauchsabhängige Berechnung der Betriebskosten vorzunehmen
(zB Wasserverbrauch eines Hauses); – Vermieter kann nunmehr seine
Belege (Abrechnung der Betriebskosten sowie der Einnahmen und Ausgaben
des Hauses während des vergangenen Jahres) auf Datenträgern speichern,
hat aber auf Verlangen einen (Computer)Ausdruck zu machen; – Eine
Überprüfung von Mietverträgen ist nunmehr auch für Verträge möglich,
die vor dem 1.3.1994 geschlossen wurden; – Ändert sich durch eine
Baumaßnahme die Nutzfläche (zB Balkonverglasung) ändern sich nunmehr
dadurch die Betriebskosten nicht; erst für den Folgemieter erfolgt
eine Neuberechnung. | |
Die WR-Nov 2000 betrifft
bspw: – Aufhebung
des HausbesorgerG (Hausbesorger unterliegen künftig dem allgemeinen
Arbeitsrecht); – Mietverträge für Wohnungen und Geschäftslokale
können ab 1.7. 2000 schriftlich auf wenigstens drei Jahre und nach
oben hin offen (bisher maximal 10 Jahre) mit einem einheitlichen
Mietabschlag von 25 Prozent befristet werden; – an geförderten (Miet)Wohnungen
kann, sofern ein Grund- und Baukostenanteil von bestimmter Höhe
bezahlt wurde, nach zehnjähriger Laufzeit Eigentum erworben werden
(Eigentumsoption); – GBV werden Contracting-Modelle und das Anbieten
wohnungsbezogener Dienstleistungen (Kinder-, Alten- / Senioren-, Behindertenbetreuung)
ermöglicht. | WR-Nov 2000 |
• Kein Anwaltszwang
– weder relativ noch absolut bis zur obersten Instanz | |
• Formlosigkeit | |
• (Beschränkter) Untersuchungsgrundsatz | |
• Kein Prozesskostenersatz. | |
Die MRG-Nov
2001 hat ua „Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht
mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten”,
wobei nachträgliche Dachbodenausbauten nicht zählen, aus dem Anwendungsbereich
des MRG herausgenommen; § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Daneben wurden Dachbodenausbauten
insoferne begünstigt, als auf sie zwar die Kündigungschutzbestimmungen,
nicht aber jene des Zinsschutzes Anwendung finden; § 1 Abs 4 Z 2
MRG. | MRG-Nov 2001 |
Die MRG Nov 2002 trat im Zuge
des neuen WEG 2002 in Kraft und brachte formell nur geringe Veränderungen
in § 2 MRG. In der Praxis jedoch zeigt sich, dass mit der Begründung
von Wohnungseigentum in Mietrechtshäusern eine Vielzahl von Mieterrechten
(§§ 3, 4, 6, § 9, §§ 20 – 24), die Rechte und Pflichten an allgemeinen
Teilen der Liegenschaft beinhalten, verfahrensrechtlich für den
sog Neumieter (= Anmietungszeitpunkt erfolgt nach Wohnungseigentumsbegründung)
kaum durchzusetzen sind, während für den sog Altmieter mit § 4 WEG
2002 ein Weg gefunden wurde, gegen sämtliche Liegenschaftseigentümer
vorzugehen. Inwieweit diese Unterscheidung unter dem Gesichtpunkt
des Gleichheitssatzes (Art 7 B-VG) sachlich gerechtfertigt ist ,
bleibt abzuwarten. | MRG-Nov
2002 |
7.
Bestandrecht
des ABGB: §§ 1090-1121 | |
 | |
Vor Inkrafttreten des MG im Jahre 1922 war
das ABGB die einzige Rechtsgrundlage für (alle) Mietverhältnisse.
Da es weder einen nennenswerten Kündigungs-, noch einen Zinsschutz
kannte, war es den gesellschaftlichen Herausforderungen am Ende
des Ersten Weltkriegs nicht gewachsen und musste durch ein Schutzgesetz
– das MG – ersetzt werden. – Die Bestimmungen des ABGB sind aber
bis heute in Kraft geblieben: | |
•
§ 1090 ABGB: Definition des
Bestandvertrags | |
•
§ 1091 ABGB: Unterscheidung von Miete und Pacht
| |
•
§§ 1092, 1093 ABGB: Gegenstand und Entgelt beim
Bestandvertrag; interessant § 1093 ABGB wonach Gegenstand des Bestandvertrags
bewegliche und unbewegliche Sachen, aber auch Rechte sind: zB Rechtspacht.
(Zum Franchising → KAPITEL 5: Franchising) Möglich ist danach auch die Inbestandnahme
eigener Sachen; zu den Rechten an eigener Sache und Rechten
an Rechten, Gschnitzer, Sachenrecht 235 (19852). | |
•
§§ 1094, 1095 ABGB:
Bestandvertrag als Konsensualvertrag und Möglichkeit, Bestandverträge
durch Eintragung ins Grundbuch zu verdinglichen.
Vgl § 9 GBG (→ KAPITEL 2: Bücherliche Rechte) und § 1102:
Bestandzinsvorauszahlungen;
Gesetz lesen! | |
•
§§
1096-1121 ABGB: Wechselseitige Rechte und Pflichten der
Bestandvertragsparteien. | |
§
1096 ABGB: Da im Bereich des Bestandrechts des ABGB nur zwei Bestimmungen
(§ 1096 Abs 1 letzter Satz,
§ 1117 letzter Satz) nicht abdingbar sind, haben diese besondere
Bedeutung. Hier ist zunächst § 1096 ABGB letzter Satz zu erwähnen,
der dem Mieter ein Mietzinsminderungsrecht ex lege im Anlassfall
zugesteht, sofern der vertraglich bedungene Gebrauch des Bestandssache
nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Der Mieter muss hier sogar,
will er seines Minderungsrechtes nicht verlustig gehen, sofort im
Ausmaß der Beeinträchtigung die Miete reduzieren. Leider gibt es
keine sonstigen gesetzlichen Vorgaben wie die Mietzinsminderung
zu berechnen ist, sodass es hier zu einem sehr kasuistischem Richterecht
gekommen ist, da nach der Rspr des OGH auf den Einzelfall abzustellen
ist. Eine Mietzinsminderung bedeutet damit aber auch immer die Gefahr
sich als Mieter einer Räumungsklage bzw einer Kündigung auszusetzen,
da das Ausmaß der zulässigen Minderung immer strittig sein wird. | |
|
OGH 6 Ob 59/00w, SZ 73/180: Ein
österreichweit tätiges Unternehmen nimmt in einem Einkaufszentrum eine
Geschäftsräumlichkeit auf bestimmte Zeit (5 Jahre) in Bestand. Nach
einigen Jahren kündigt es aus wichtigem Grund, da fast alle dort
angesiedelten Unternehmen abgewandert waren. – OGH: Bei der Geschäftsraummiete
in einem Einkaufszentrum können umfangreiche „Leerstehungen” anderer
Mietobjekte eine Mietzinsminderung gemäß § 1096 Abs 1 ABGB oder
auch eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1117
ABGB rechtfertigen. | |
|
• §§ 1096-1098 ABGB: In
Hinsicht auf Überlassung, Erhaltung, Benützung (Gesetz lesen). Wichtige
Regeln für die Praxis; zB Erhaltungspflicht des Bestandgebers; §
1098 kennt die Möglichkeit des Afterbestands, also
der erneuten Vermietung oder Verpachtung durch Mieter oder Pächter;
zB Untermiete. | |
• § 1099 ABGB: Lasten und Abgaben | |
•
§§ 1109-1111 ABGB: Rückstellung des Bestandobjekts
– § 1109 ABGB: Bestandnehmer hat kein Zurückbehaltungsrecht (§ 471
ABGB); – § 1110 ABGB enthält – uH auf § 518 ABGB (Fruchtnießung)
– eine Rechtsvermutung; – § 1111 ABGB: Verschuldenshaftung bei Beschädigung
des Bestandgegenstands (keine Zufallshaftung!). Der Bestandgeber
hat eine allfällige Ersatzforderung „binnen 1 Jahre nach Zurückstellung
des Bestandstückes gerichtlich [zu] fordern, sonst ist das Recht
erloschen”: Präklusivfrist → KAPITEL 13: Ausschluss-,
Fall- oder Präklusivfristen. | |
•
§§ 1112-1121 ABGB: Auflösung
des Bestandvertrags – a) durch Untergang der Sache (§ 1112
ABGB); b) Verlauf der Zeit (§ 1113 ABGB); ausdrückliche und stillschweigende
Erneuerung des Bestandvertrags (§§ 1114, 1115 ABGB). | |
|
OGH
30. 8. 2002, 3 Ob 308/01t, JBl 2003, 182:
Die besachwaltete Eigentümerin und Vermieterin eines Hauses stirbt.
Der auf 1 Jahr
befristete Mietvertrag war noch zu
ihren Lebzeiten abgelaufen, der Mieter wohnte jedoch weiter darin,
wodurch sich der Mietvertrag nach § 1114 ABGB iVm § 569 ZPO stillschweigend
verlängerte; relocatio tacita. Die Erben klagen auf Räumung. – OGH
nimmt auf Grund der fehlenden pflegschaftsgerichtlichen Zustimmung
zur relocatio tacita einen Schwebezustand an und lässt diesen durch
den Tod der Mieterin beendet sein, womit eine titellose Benützung
vorliege und der Räumungsklage stattgegeben werden konnte); c) Aufkündigung
(§§ 1116-1119 ABGB): vgl nunmehr auch § 560 ZPO; d) Veräußerung
des Bestandgegenstands (§§ 1120, 1121): Das ABGB entschärft den
Grundsatz „Kauf bricht Miete” nur geringfügig dadurch,
dass der Mieter erst „nach der gehörigen Aufkündigung” und nicht
schon mit Abschluss des Kaufvertrags dem Erwerber weichen muss;
anders wenn das Bestandrecht des „Bestandinhabers” in die öffentlichen
Bücher eingetragen ist (§ 1095 ABGB). Bei Verschulden des Bestandgebers stehen
dem Bestandnehmer nach § 1120 Satz 2 ABGB Schadenersatzansprüche
zu. – § 1121 ABGB regelt die Behandlung von Bestandrechten bei „zwangsweiser
gerichtlicher Veräußerung”. | |
|
- § 1118 ABGB: Die
Räumungsklage –
also die vorzeitige Auflösung eines (befristeten) Mietvertrags kann
an sich unter drei Voraussetzungen eingebracht werden (Der letzte
Fall wurde im Bereich des MRG durch § 30 Abs 2 Z 14 und 15 MRG materiell
derogiert). Einerseits wegen titelloser Benützung, andererseits
wegen Mietzinsrückstand oder erheblich nachteiligem Gebrauch. Im
Unterschied zur Kündigungsklage wird sofort ein Verfahren eingeleitet, während
bei der Kündigung -ähnlich dem Mahnverfahren der Einspruch des Kündigungsgegners
notwendig ist. | |
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OGH 16. 2. 2000, 7 Ob 321/99b, SZ 73/29:
Klägerin (Gemeinde) schließt als Pächterin eines Grundstücks mit
der Beklagten einen Mietvertrag betreffend eine Abstellfläche für
einen Sammelcontainer zur Erfassung von Altkleidern und
–schuhen. Die Gemeinde fordert die Beklagte idF auf, den
Behälter wieder zu entfernen, da sie Kenntnis erlangt habe, dass
das Sammeln von Alttextilien dem nöAWG widerspreche. Daraufhin kündigt
die Klägerin der Beklagten und fordert sie auf, den Sammelbehälter
zu entfernen. Diese leistet der Aufforderung jedoch nicht Folge,
worauf die Klägerin Räumungsklage erhebt. – OGH: Auch bei Vermietung
einer Grundfläche zu einem bestimmten Zweck kann eine dem Gesetz
widersprechende Verwendung (hier: Sammeln von Altkleidern und -schuhen)
vorliegen; setzt sie den Bestandgeber (Gemeinde) auch der Gefahr
einer Verwaltungsstrafe aus, stellt dies (nach Kenntnis der Rechtslage!)
einen erheblich nachteiligen Gebrauch nach § 1118 erster Fall ABGB
dar und rechtfertigt daher eine Kündigung aus wichtigem Grund. | |
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- § 1120 ABGB: Im Bereich von MRG–Objekten ist
festzuhalten, dass aufgrund des Kündigungsschutzes der Kauf die
Miete nicht bricht, sondern der neue Eigentümer in sämtliche
Vertragsbestimmungen, die keinen ungewöhnlichen Inhalt haben, eintritt.
Zuletzt hat hier der OGH festgehalten, dass weder ein Kündigungsverzicht
nach § 30 Abs 2 Z 4 und 6 noch ein eingeräumtes Weitergaberecht
eine ungewöhnliche Nebenabrede darstellt. Nunmehr kommt er zu dem
Schluss dass auch eine Barkaution von 11 Monatsmieten keineswegs
außergewöhnlich ist. | |
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OGH 8 Ob 122/00z, JBl 2001, 527:
Eine
Barkaution in
der Höhe von ca 11 Monatsmieten muss noch keine ungewöhnliche Nebenabrede
iSv § 2 Abs 1 MRG sein. | |
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EvBl
1999/124 – § 1120 ABGB, § 1 Abs 1 WEG 1975,
§ 2 Abs 1 MRG: Kündigungsrecht des Wohnungseigentümers –
Der Wohnungseigentümer hat auf Grund seines ausschließlichen Nutzungs-
und Verfügungsrechts das Recht zur Kündigung auch dann, wenn er
den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen hat, sondern gemäß §
1120 ABGB oder § 2 Abs 1 MRG in diesen Vertrag eingetreten ist.
In der Überlassung des ausschließlichen Nutzungsrechts an den Wohnungseigentümer
liegt auch die Abtretung der damit verbundenen Rechte, sodass der
Wohnungseigentümer zur Kündigung des Bestandvertrags legitimiert
ist. | |
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