Ass.Prof.Mag.Dr.Peter Jordan

Das Verhängnis des „schwebenden Umgehungsgeschäfts“ im Grundverkehr

Summary eines Vortrags auf der Fachtagung des
Vereins der Unabhängigen Verwaltungssenate
am 26. 4. 1996 am Tiroler Bildungsinstitut Grillhof in Vill bei Innsbruck

Aus der Sicht des Zivilrechts stellt der Umgang mit Rechtsgeschäften zur Umgehung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, sog. Umgehungsgeschäften, das Hauptproblem des österreichischen Grundverkehrsrechts dar. Meine Ausführungen konzentrieren sich daher auf dieses Phänomen, das - wegen der grundsätzlichen Unheilbarkeit nichtiger Rechtsgeschäfte - auch nach dem EU-Beitritt eines der gravierenden zivilrechtlichen Probleme bleiben wird. Diese Betrachtungen stützen sich auf eine umfangreiche rechtstatsächliche Studie des Autors zur Tiroler Rechtswirklichkeit der Umgehungsgeschäfte im Grundverkehr. Untersucht man nämlich diese genauer, so kommt man zu dem überraschenden Schluss, dass nicht das Erkennen von Umgehungsgeschäften das Problem darstellt, sondern deren rechtliche Behandlung.

Dabei wird sich ein überraschendes und äußerst interessantes Ergebnis zeigen: zahlreiche der verwaltungsbehördlichen Genehmigungstatbestände im Grundverkehrsrecht sind nicht nur nicht notwendig, sondern sogar kompetenzwidrig. Verblüffender Weise hat dies allerdings nicht, wie ursprünglich auch von mir vermutet, hauptsächlich der Verwaltungsgesetzgeber mit seinen „mindestens in Analogie zu Parkinsons Gesetz eigendynamischen bürokratischen Ausweitungstendenzen“ (Bydlinski ) zu verantworten, sondern in erster Linie - sich gegenseitig bedingend - eine verfehlte stRspr des OGH und eine sich zu bereitwillig anschließende zivilrechtliche Doktrin vom „schwebenden Umgehungsgeschäft“:

„Nicht jedes Umgehungsgeschäft ist nichtig. Es unterliegt vielmehr derjenigen Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist“; -
„…ist dieses nur genehmigungsbedürftig, dann ist es in seiner rechtlichen Wirkung solange in Schwebe, bis die Genehmigung erteilt ist…“ und:
„…solange die Grundverkehrsbehörde mangels Befassung mit der Sache noch nicht über dieses entschieden hat, ist die Frage der Nichtigkeit des Umgehungsgeschäftes noch in Schwebe.“ sowie:
„der … Schwebezustand dauert so lange, bis die Grundverkehrsbehörde die Genehmigung erteilt oder versagt oder festgestellt hat, daß das Geschäft keiner Genehmigung bedarf.“

Diese verfehlte - heute noch herrschende - zivilrechtliche Rechtsprechung und Lehre verlagert kompetenzwidrigerweise die Zuständigkeit zur „Entscheidung“ über die Gültigkeit eines Rechtsgeschäftes auf die Verwaltungsbehörde. Darüber hinaus trifft diese Doktrin auf eine rechtsstaatlich unvollkommene Gesetzes- und Behördenstruktur im Grundverkehrsrecht und auf eine politische Struktur, welche allzu oft zumindest einen der Kontrahenten des Umgehungsgeschäftes zur eigenen Klientel zählte. Gestützt auf diese verfehlte zivilrechtliche Doktrin vom (bis zur verwaltungsbehördlichen „Entscheidung“) „schwebenden Umgehungsgeschäft“ ließen sich häufig vor allem in Tirol die Spitzen der Verwaltung, ja sogar der Landesgesetzgeber selbst, die Gelegenheit nicht entgehen, in Zusammenwirken mit Rechtsanwälten und Notaren, (gemeinnützigen) Wohnbaugesellschaften und Immobilienhändlern - mitunter wider besseres Wissen - diese rechtlichen Schwächen von Rspr und Lehre zu einer kompetenzüberschreitenden „Regierungsform“ im Grundverkehr zu nützen.

Auf der anderen Seite stürzten immer wieder neu auftretende Umgehungskreationen die Verwaltungslegistik der Länder in geradezu hektische sukzessive Novellierungen ihrer Grundverkehrsgesetze, um vor allem im Ausländergrundverkehr Umgehungsgeschäfte mit fortlaufend neuen Genehmigungstatbeständen und - dem Analogieverbot des Verwaltungsstrafrechts widersprechend - mit Verwaltungsstrafen „hintanzuhalten“. In der Folge wurde besonders das Tiroler Grundverkehrsgesetz mit den meisten Genehmigungstatbeständen aller österreichischen Grundverkehrsgesetze überfrachtet.

Dabei unterspülten diese - wie gezeigt werden soll - von Anfang an nichtigen Umgehungsgeschäfte eines der wichtigsten zivilrechtlichen Institutionen des Liegenschaftsverkehrs, das Grundbuch. Schlimmer noch untergruben die weithin sichtbar in die Landschaft gesetzten baulichen Ergebnisse „gelungener“ Umgehungsgeschäfte das Rechtsbewußtsein der Bevölkerung und fördern ein dumpfes Unrechtsgefühl, daß es sich „die Großen immer richten können“. Dieser rechtsstaatliche Erosionsprozeß bildet - neben durchaus kuriosen Seiten - die gefährliche Seite des Umgehungsgeschäfts im Grundverkehr.

Eine klärende legistischen Entrümpelung der Grundverkehrsgesetze von „Genehmigungstatbeständen“ welche in Wahrheit bloß als „Ablehungstatbestände“ für bereits nichtige Rechtsgeschäfte fungieren, würde zu einer bedeutenden Verwaltungsvereinfachung und „Deregulierung“ im Bereich des Grundverkehrsrechts führen. Diese „Privatisierung durch mehr Privatrecht“ (Bydlinski) brächte darüberhinaus eine beachtliche Stärkung der privatautonomen Gestaltungsfreiheit des (legalen) Liegenschaftsverkehrs ohne ein Verfolgen legitimer Ziele des Grundverkehrsrechts zu beeinträchtigen.

Ass.Prof.Dr.Peter Jordan, 26. 4. 1996
Tiroler Bildungsinstitut, Vill bei Innsbruck.