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Kapitel 8

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E. Dienstbarkeiten und Reallasten

F. Das Baurecht

Abbildung 8.81:

Baurecht

I. Ausgestaltung und Wirkung

Das Baurecht zählt mit dem Wohnungseigentum (→ Wohnungseigentum: WEG 2002), dem Veräußerungs- und Belastungsverbot des § 364c ABGB (→ Beschränkungen durch den Richter oder Rechtsgeschäft) und dem Treuhandeigentum zu den sog eigentumsähnlichen Rechten. Es durchbricht auf originelle Weise den alten römischrechtlichen Grundsatz: superficies solo cedit (= das Bauwerk fällt in das Eigentum des Liegenschaftseigentümers).

Eigentumsähnliche Rechte

Dem österreichischen BaurechtsG von 1912 ¿ Schöpfer war Franz Klein ¿ dienten die Vorschriften des dtBGB über das Erbbaurecht als Vorbild. Das Baurecht sollte vornehmlich der kommunalen Wohnbaupolitik (der öffentlichen Hand) dienen. Auf Baurechtsbasis wurde im Wien der Zwischenkriegszeit auf vorbildliche Weise Wohnraum geschaffen; Siedlerbewegung, Kleingenossenschaften.

1. Rechtsgrundlage und Umschreibung

Rechtsgrundlage ist das BaurechtsG 1912; wichtige Nov: BGBl 1990/258.

Baurecht ist ¿ ... das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter [zB Tiefgarage] der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben¿; § 1 BaurechtsG.

Definition

2. Wer kann Baurecht einräumen?

Seit der Nov 1990 kann jeder Liegenschaftseigentümer Baurecht einräumen; früher konnten das nur die öffentliche Hand und Kirchen etc ¿ daher nur geringere Bedeutung.

3. Zweck

Der Eigentümer kann die Liegenschaft verwerten, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen:

• rares Bauland kann daher zu günstigen Bedingungen genützt werden;

• Bauberechtigte ersparen sich den Kaufpreis für die Liegenschaft, denn sie zahlen bloß den Bauzins.

4. Rechtliche Ausgestaltung

Das Baurecht (selbst) ist eine unbewegliche Sache. Das errichtete Bauwerk gilt als Zugehör (und zwar Bestandteil) des Baurechts und ist wie dieses unbeweglich. ¿ Eigentümer des Bauwerks ist der Bauberechtigte. Das Baurecht entsteht durch Verbücherung (§ 5 BaurechtsG) im C-Blatt der belasteten Liegenschaft. Für das Baurecht wird eine eigene Baurechtseinlage eröffnet. Das Baurecht lastet auf dem ganzen Grundbuchskörper; vgl die graphische Darstellung des Baurechts.

§ 6 Abs 1 BaurechtsG

Das Baurecht schafft eine Art Eigentum auf Zeit, das auch sonst in Österreich anerkannt wird → Eigentumsformen Der Bauberechtigte kann seine Rechtsposition ¿ freilich nicht mehr! (nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet) ¿ veräussern und das Baurecht (als unbewegliche Sache!) auch belasten; bspw eine Hypothek aufnehmen. Das ist etwa für angesiedelte Betriebe interessant, die das Baurecht dadurch auch als Kreditbeschaffungs- und Sicherungsmittel verwenden können; vgl das Eingangsbeispiel.

Eigentum auf Zeit ¿ Was kann ein Bauberechtigter?

§ 6a BaurechtsG stellt klar: Am Baurecht kann auch Wohnungseigentum begründet werden.

Begründung von Wohnungseigentum

Baurecht wird idR entgeltlich vergeben; Bauzins (bei wiederkehrenden Leistungen. § 3 Abs 2 BaurechtsG; aber es könnte auch eine einmalige Abschlagszahlung vereinbart werden): Wertsicherung ist zulässig. ¿ Hier bestehen interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Wertgesicherter Bauzins

Dauer:

Dauer

Nach § 3 Abs 1 BaurechtsG kann Baurecht für ¿nicht weniger als [10 ] und nicht mehr als [100 ] Jahre¿ geschaffen werden. ¿ Damit wird wie erwähnt ¿Eigentum auf Zeit¿ geschaffen!

Das Bauwerk fällt nach Ablauf der Zeit zurück an den Grundeigentümer; § 9 Abs 1 BaurechtsG. ¿ Ohne andere Vereinbarung erhält der Bauberechtigte eine Entschädigung von 1/4 ¿des vorhandenen Bauwertes¿; § 9 Abs 2 BaurechtsG. ¿ Das Liegenschaftseigentum lebt dann wieder als dingliches Vollrecht auf.

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