Dem Sachenrecht kommt innerhalb des Privatrechts, ja der gesamten Rechtsordnung eine zentrale Ordnungsaufgabe zu, die gerne übersehen wird, zumal diese bedeutende gesellschaftliche Leistung vom (Privat)Recht mit großer Zurückhaltung erbracht wird. – Das Sachenrecht trägt dadurch in hohem Maße zum Entstehen des Rechtswertes „Rechtssicherheit” bei.

Das Sachenrecht fasst die dinglichen Rechte zusammen; § 308 ABGB formuliert:

Diese Definition wird heute mehrfach berichtigt: Einerseits wird der Besitz nicht mehr als dingliches Recht verstanden (→ KAPITEL 3: Zum Besitzbegriff) und zum andern das Erbrecht nicht als dingliches, sondern nur als absolutes Recht → KAPITEL 17: Einweisung in die Erbschaft ¿ Das Verlassenschaftsverfahren . – Die folgende Folie gibt einen ersten Überblick über das Eigentum (als dingliches Vollrecht) und seine Ausführungen sowie die beschränkten dinglichen Sachenrechte.

Dingliche Rechte gewähren eine unmittelbare Sachherrschaft; das gilt für das Eigentum wie die beschränkten dinglichen Sachenrechte. Und dies meint: Das Sachenrecht besteht ohne Dazwischentreten anderer Personen wie zB beim Kauf, wo dem Käufer nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Verkäufer auf Lieferung des Kaufgegenstands, nicht aber ein unmittelbares Recht daran, eingeräumt wird.

Eigentum ist das dingliche Vollrecht an einer Sache. Das heißt: Die mit dem Eigentumsrecht inhaltlich verbundenen Befugnisse müssen nicht erst einzeln aufgezählt werden, weil sie grundsätzlich alle in einer Rechtsordnung anerkannten Rechte an einer Sache umfassen.

Alle anderen dinglichen Sachenrechte sind demgegenüber bloße Abspaltungen oder Teile dieses umfassenden dinglichen Vollrechts; zB das Pfandrecht oder die Servituten. Man bezeichnet diese Abspaltungen vom Vollrecht als beschränkte dingliche Rechte.

Das Vollrecht lebt wieder auf, wenn die rechtliche Beschränkung – zB durch eine Servitut oder ein Pfandrecht – wegfällt; sog Flexibilität des Eigentums. Vgl etwa § 469 ABGB: Sog Verfügungsrecht des Eigentümers nach Rückzahlung der Pfandschuld → KAPITEL 15: Das Pfandrecht als Recht an fremder Sache.

Aufgabe des Sachenrechts ist es, Sachen – bewegliche wie unbewegliche, körperliche wie unkörperliche, also Vermögensobjekte rechtlich erkennbar und verlässlich an Rechtssubjekte zuzuordnen; an natürliche und juristische Personen. Das Sachenrecht ist demnach das Recht der Sachgüterzuordnung. Diese Zuordnung muss klar und für andere erkennbar erfolgen, weil nur so Gewähr besteht, dass die jeweilige Rechtsposition (sachenrechtlich Berechtigter) von anderen, die damit in Berührung kommen, respektiert werden kann. Dazu kommt, dass Gläubiger in Bezug auf die sachenrechtliche Zuordnung von Rechtsobjekten, die ihrer Sicherheit dienen, nicht getäuscht, sondern in ihren berechtigten Interessen geschützt werden sollen.

Der Besitz (→ KAPITEL 3: Die Funktion des Besitzes) unterstützt das Sachenrecht bei der Erfüllung seiner Aufgaben ganz wesentlich indem er die durch das Sachenrecht zuzuordnenden Sachen an Rechtssubjekte faktisch zuordnet, während die Sachenrechte diese Zuordnung rechtlich vornehmen. Der Besitz schafft dadurch die Voraussetzungen – auf ihm aufbauender – rechtlicher Zuordnung. – Darin liegt die Bedeutung des Besitzes, der deshalb auch als bloße Tatsache rechtlich geschützt wird. Das ABGB erblickte – wie erwähnt – im Besitz noch ein dingliches Sachenrecht; § 308 ABGB.

So wie die im Anschluss zu besprechenden Sachenrechtsprinzipien funktional das Sachenrecht bei seiner Aufgabe der Sachgüterzuordnung unterstützen, fördert auch die dem korrekten Erwerb dinglicher Rechte dienende Lehre von Titel und Modus dieses Ziel → KAPITEL 2: Die Lehre von Titel und Modus. Dieses alte auf das römische Recht zurückgehende Konzept will einen rechtsinhaltlich nachvollziehbaren Erwerb dinglicher Rechtspositionen erreichen und orientiert sich dabei auch an Gerechtigkeitsüberlegungen.

Aus der geschilderten rechtlichen Funktion ergeben sich – gleichsam aus der „Natur der Sache” – bestimmte Rechtsprinzipien des Sachenrechts:

Dingliche Rechte haften an der Sache, an der sie bestehen. Man sagt, sie gewähren eine unmittelbare Sachherrschaft. Dingliche Rechtsbeziehungen sind von hoher Intensität, Festigkeit und Dauer. Das zeigt sich ua daran, dass sie nur ausnahmsweise, also bei weitem nicht so leicht wie Schuldrechte (einseitig) beendet werden können. Dazu → Beendigung von Servituten

Sachenrechte wirken rechtlich nicht nur (wie Schuldrechte) gegenüber bestimmten Personen, sondern gegen alle, oder wie man sagt: gegenüber Jedermann. – Das Eigentum einer Person – etwa das aus einem Kaufvertrag (durch Übergabe) erworbene – ist von allen Menschen zu respektieren, und nicht etwa nur vom Verkäufer; vgl § 354 letzter HalbS, § 366 und § 472 Satz 2 (Servituten) ABGB.

Im Gegensatz dazu wirken schuldrechtliche Beziehungen grundsätzlich nur zwischen den beteiligten Parteien, also etwa zwischen Verkäufer und Käufer; man sagt daher, das Schuldrecht wirke relativ, dh nur zwischen den Parteien (= inter partes) eines Vertrags.

Die absolute Wirkung der Sachenrechte setzt ihre Erkennbarkeit voraus. Sachenrechtliche Rechtspositionen müssen daher für andere / Dritte einsichtig sein, was vor allem für die Übertragung, also den Erwerb von Sachenrechten (Eigentum, Pfandrecht, Servituten etc.) Bedeutung hat. Daher gibt es eigene Übertragungsregeln; zB für bewegliche Sachen: § 426 ABGB (körperliche Übergabe), § 427 ABGB (Übergabe durch Zeichen = symbolische Übergabe), § 428 ABGB dagegen unterläuft zum Teil den Publizitätsgrundsatz mit der darin geregelten Übergabe durch Erklärung → KAPITEL 2: Übergabe durch Erklärung.

Durchbrochen wird das Publizitätsprinzip auch beim Eigentumsvorbehalt; dazu → Eigentumsvorbehalt als Warensicherungsmittel Streng gehandhabt wird dieser Grundsatz aber bei der Pfandrechtsbegründung an beweglichen Sachen; sog Faustpfandprinzip: Pfandrechtsbegründung durch Besitzkonstitut ist danach untersagt → KAPITEL 2: Übergabe durch Erklärung. – Für Liegenschaften (unbewegliche Sachen) wird der Publizitätsgrundsatz ebenfalls streng durchgeführt: Eigentumserwerb setzt daher grundsätzlich Grundbuchs-Eintragung / Verbücherung / Intabulation voraus; vgl § 431 ABGB. § 451 ABGB regelt das Pfandrecht an Liegenschaften, § 381 ABGB den Erwerb von Servituten. – Man kann daher sagen: Was die Übergabe der §§ 426 ff ABGB für bewegliche Sachen ist, ist die Verbücherung für Liegenschaften, was insbesondere auch für Hypotheken (Liegenschaftspfand) gilt.

Numerus clausus der Sachenrechte: Um die Überschaubarkeit der Sachenrechte zu gewährleisten, und damit die Sachgüterzuordnung effizient (!) zu machen, kennt das Gesetz nur eine beschränkte Anzahl von Sachenrechten. Der Rechtsverkehr kann sich nur der gesetzlich geregelten Sachenrechtsinstitute bedienen. Im Gegensatz zum Schuldrecht, können die Parteien des Rechtsverkehrs keine neuen Sachenrechtsinstitute „erfinden” oder bestehende kombinieren.

Die wichtigsten dinglichen Sachenrechte sind:

Der Typenzwang beschränkt also die Anzahl und den Inhalt der Sachenrechte. Dies entspricht der erhöhten rechtlich-gesellschaftlichen Ordnungsfunktion des Sachenrechts. – Dieser Gesichtspunkt gilt auch für das Familien- und Erbrecht, die ebenfalls einen Typenzwang kennen; dazu → KAPITEL 5: Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit.

Sachenrechte bestehen und können grundsätzlich nur an bestimmten / speziellen, genau bezeichneten Sachen begründet werden. – Zudem muss der Rechtsinhalt des jeweiligen Sachenrechts klar umschrieben sein. Das spielt eine besondere Rolle beim Pfandrecht.

Inhalt und Umfang von Servituten oder Reallasten ergeben sich aus dem Titelgeschäft, zB dem Servitutsvertrag.

Das Schuldrecht kennt grundsätzlich keinen Vorrang älterer Rechte vor jüngeren. Anders das Sachenrecht, das dem deutschrechtlichen Grundsatz folgt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst oder: prior tempore, potior iure.

Insgesamt lässt sich mit Gschnitzer zu Bewertung und Vergleich von Schuld- und Sachenrecht sagen:

Das Sachenrecht zählt mit dem Familienrecht zu den ältesten Schichten des Privatrechts. Es ist deutlich älter als das Schuldrecht. – Noch vor dem Schuldrecht entwickelte sich auch das Erbrecht, das sich auf den Grundlagen des Familienrechts entwickelt hat. Der älteste Teil des Schuldrechts sind seine deliktischen Teile, die deutlich älter als das Vertragsrecht sind. Das frühe Deliktsrecht – das auch Blutrecht genannt wird – bestand aus einer Gemengelage von – wie wir heute sagen würden – strafrechtlichen, schadenersatzrechtlichen sowie verfahrensrechtlichen Regeln, deren ausschliessliche Zuordnung weder zum öffentlichen noch zum Privatrecht möglich erscheint. – Paradigmatisch ist diese Entwicklung im antiken Griechenland abgelaufen. – Vgl auch die Hinweise zur Entwicklung und Unterscheidung von Schadenersatzrecht und Strafrecht → KAPITEL 9: Zum Verhältnis von Privat- und StrafR: Historische Entwicklung.

Eigentum bedeutet begrifflich die (vollständige) rechtliche Herrschaft einer Person über eine Sache oder doch einen Sachteil. Inhaltlich ist das Eigentum das zentrale Rechtsinstitut des Sachenrechts. Sehr viele Rechtsinstitute bauen auf ihm auf oder setzen es doch voraus. – Das Eigentum in seinen Erscheinungsformen als Fahrnis- und Liegenschaftseigentum ist für Private ebenso wichtig wie für die Wirtschaft oder den Staat.

Das Individualeigentum, also das Eigentum von Einzelpersonen, ist verhältnismäßig jung in der menschlichen Entwicklungsgeschichte. Die Entwicklung verläuft historisch vom Gemeinschafts- / Kollektiveigentum (Stammes- und Claneigentum), zum Familien- und schließlich zum Individualeigentum. – Individualeigentum hat sich wiederum zuerst an Fahrnis (beweglichen Sachen), und zwar zunächst an persönlichen Gebrauchsgegenständen (Kleidung, Werkzeug, Waffen, Schmuck, Haushaltsgeräten etc) und der Beute ausgebildet. Bewegliche Sachen standen häufig im Eigentum von Frauen, weil diese „bei den Hackbauern in erster Linie die Bestellerin(en) der Gärten und am Feuer und Haus interessiert” sind; R. Thurnwald. – Grundeigentum beginnt erst mit dem Sesshaftwerden des Menschen interessant zu werden und bleibt auch dann lange Kollektiv- und Familieneigentum. Schweifenden Jäger-, Sammler- und Fängerhorden der menschlichen Frühzeit fehlt das Interesse an einem ausschließlichen Stück Land. Erste Ansätze dazu finden sich allerdings schon damals in Form von (immer wieder aufgesuchten) Wasserstellen in der Steppe und Fischplätzen sowie Eislöchern in der Arktis etc.

Früher als das Grundeigentum Einzelner erscheinen oft „gewisse Seiten des geistigen Eigentums” (R. Thurnwald) ausgeprägt; zB in der Südsee, dem malaischen Archipel und bei den Indianern Nordamerikas: Gemeint ist damit bspw das Wissen um die Vornahme bestimmter Riten für Zeremonien, Festgesänge, das Ausüben bestimmter Künste, aber auch der Handel als Vorrecht von Familien oder Einzelnen.

Mit dem Entstehen von Eigentum an beweglichem und unbeweglichem Gut bilden sich bei Naturvölkern „Eigentumszeichen” heraus, die sinnlicher Ausdruck privater und kollektiver Inanspruchnahme sind. Verbots- oder Tabuzeichen machen den Anfang, Eigentumsmarken folgen. Jäger lassen bspw erlegtes Wild liegen, um es später abzuholen und kennzeichnen es mit einem Verbotszeichen in Gestalt eines Zweigs oder ähnlichem. Solche Zeichen werden auch an Bäumen angebracht.

Inhaltlich betrachtet ist Eigentum das dingliche Vollrecht an einer Sache; an Fahrnis, wie an Grund und Boden. – Mit Vollrecht ist gemeint, dass die rechtlichen Befugnisse, die das Eigentum vermittelt, nicht erst einzeln aufgezählt werden müssen. Das Eigentum umfasst vielmehr – idealtypisch gesehen – alle erdenklichen Rechte an einer Sache (in einer bestimmten Rechtsordnung). – Zu den heute bestehenden Schranken des Eigentums gleich unten.

Das Eigentum ist seinem Wesen nach das grundsätzlich unbeschränkte dingliche Vollrecht; das bringen die §§ 354, 362 ABGB als naturrechtliche Formulierungen anschaulich zum Ausdruck. – Zur „Erhaltung und Beförderung des allgemeinen Wohles” war das Eigentum aber seit jeher in gewisser Weise beschränkbar und es konnte, „wenn es das allgemeine Beste erheischt” gegen angemessene Entschädigung auch entzogen werden; Enteignung: § 365 ABGB → Enteignung: § 365 ABGB

Im ABGB selbst besteht ein normatives Spannungsverhältnis zwischen der weiten, uneingeschränkten Formulierung des § 354 ABGB und der bereits soziale Bezüge aufweisenden Bestimmung des § 364 Abs 1 ABGB. Schon der Gesetzgeber des ABGB sah sich gezwungen „Schranken” zu ziehen! Vgl auch → Sozialpflichtigkeit des Eigentums: Sozialpflichtigkeit des Eigentums.

Das moderne und weite sowie flexible Verständnis des Privateigentums ist (in der Neuzeit) eine Schöpfung des rationalistischen Naturrechts. Über das (Privat)Eigentum wurden in dieser Zeit – also zwischen 1650 und 1800 – aber sehr unterschiedliche Gedanken geäußert: Auf der einen Seite – um mich auf zwei wichtige Beispiele zu beschränken – John Locke (→ KAPITEL 1: Natur und Vernunftrecht und ABGB) mit seiner grundlegenden Zuordnung des Eigentums zu den Menschenrechten und der damit verbundenen Rechtfertigung, die das Eigentum aus der Arbeit (!) ableitet; auf der anderen Seite J.J. Rousseau (→ KAPITEL 1: Natur und Vernunftrecht und ABGB), der mit dem Entstehen des Privateigentums das Ende der Gleichheit zwischen den Menschen und den Niedergang der menschlichen Gemeinschaft verbindet. – John Lockes Eigentumsauffassung wird durch K. A. v. Martini dem ABGB zugeführt. Beide verstehen den Begriff des Eigentums in einem sehr weiten Sinn als Gesamtbereich der Lebensinteressen eines Menschen; vgl noch die §§ 353 ff ABGB. Das öffentliche Recht ist diesem weiten Eigentumsverständnis bis heute nicht gefolgt, was sich ua in einem mangelhaften Schutz (wohl)erworbener öffentlichrechtlicher Ansprüche – etwa der Pension – offenbart. – Der Eigentumsschutz wird zu einem wichtigen Teil frühen rechtsstaatlichen Denkens.

Die sachenrechtlichen Regeln für Erwerb, Verlust und Schutz des Eigentums gelten aber (schon nach dem ABGB) nur für das Eigentum ieS, also an körperlichen Sachen. § 353 ABGB ist daher restriktiv auszulegen und teleologisch zu reduzieren → KAPITEL 11: Die teleologische Reduktion.

Die Unterscheidung zwischen Recht im objektiven Sinn (= die Rechtsordnung) und den daraus abgeleiteten subjektiven Rechten wurde in → KAPITEL 1: Recht im objektiven und subjektiven Sinn behandelt. Sie ist auch hier von Bedeutung. Die §§ 353 und 354 ABGB unterscheiden nämlich zwischen:

Im ersten Fall wird das Rechtsinstitut vom Gesetzgeber abstrakt (inhaltlich) umschrieben, im zweiten konkret-individuell, als das einem Rechtssubjekt (durch Rechtserwerb) zugeordnete subjektive dingliche (Voll)Recht verstanden.

§ 354 ABGBgewährt dem Eigentümer:

Die Bedeutung des Eigentums für Staat und Gesellschaft zeigt sich auch daran, dass das Eigentum als Rechtsinstitut des Privatrechts keineswegs nur vom Privatrecht, sondern auch vom öffentlichen Recht (Völker-, Europarecht, Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Strafrecht) umfassend geschützt und abgesichert wird. Die Rechtsordnung behütet das für freie Gesellschaftsordnungen offenbar unverzichtbare Eigentum mit allen zu Gebote stehenden Mitteln. – Die modernen Grundlagen dafür wurden – wie erwähnt – vom Naturrecht auf antiken Rechtsgrundlagen gelegt.

Schutz des Eigentums durch internationale Konventionen; zB Art 1 ZP zur EMRK, BGBl 1958/210:

Verfassungsrechtlichen Schutz gewährt Art 5 StGG 1867 (völkerrechtlich abgesichert durch den erwähnten Art 1 ZP zur EMRK):

Zum Schutz des Eigentums durch das StGB vgl etwa: – Sachbeschädigung (§§ 125, 126 StGB), – Diebstahl (§§ 127–131 StGB), – Entwendung (§ 141 StGB).

Die schon historisch feststellbare privatrechtliche Vielfalt des Eigentumsschutzinstrumentariums offenbart seit altersher die Bedeutung dieses Rechtsinstituts.

Barta, „Graeca non leguntur“? – Zum Ursprung des europäischen Rechtsdenkens im antiken Griechenland (2005).

Historisch baut das naturrechtlich orientierte ABGB auf dem römisch-gemeinen Recht und dem alten deutschen Recht auf und ergänzt es um modernere Schutzinstrumente (vgl neben den §§ 366 und 523 ABGB etwa § 364 Abs 2 ABGB und § 364a ABGB oder § 37 EO):

Die eigentliche Eigentumsklage: Klage wegen Entziehung des Eigentums (römisches Recht: rei vindicatio – ubi meam rem invenio, ibi vindico); § 366 ABGB:

Die Eigentumsfreiheits-, Eigentumsstörungs- oder Negatorienklage (römisches Recht: actio negatoria); § 523, 2. Fall ABGB:

Wer sich also Nutzungsrechte am Eigentum eines andern anmaßt, die ihm nicht zustehen, kann mit der Eigentumsfreiheitsklage belangt werden.

Aktiv und passiv legitimiert sind nach § 523 ABGB auch Mit- und Wohnungseigentümer; und zwar untereinander wie gegen Dritte; vgl auch → Schlichtes oder ideelles Miteigentum

Die Publiziana knüpft (petitorisch!) an das Recht zum Besitz an und nicht wie die Besitzstörung(sklage) possesorisch an die Tatsache des letzten ruhigen Besitzstands → KAPITEL 3: Gerichtlicher Besitzschutz. – Wie andere Eigentumsklagen ist die Publiziana inhaltlich gerichtet auf die:

Aktivlegitimiert ist der, dessen Eigentum rechtlich vermutet wird. Das ist im Regelfall der rechtmäßige, redliche und echte Besitzer. – Die publizianische Klage schützt das bessere Recht zum Besitz, schützt den Besitzer also insbesondere auch rechtlich gegen den (veräußernden) formellen Eigentümer des Kaufgegenstands. Geschützt werden nach hA nicht nur Sach-, sondern auch Rechtsbesitzer; also zB der Mieter und (analog) der Vorbehaltskäufer: SZ 31/91 (1958).

Aber auch dem besitzenden Bestandnehmer gegen seinen Vermieter, wenn dieser ihn in seinem Besitz stört.

Dem Eigentumsschutz dient mittelbar auch der gesetzliche Besitzschutz, weil idR Besitz und Recht in einer Hand vereint sind. Zur Besitzstörungsklage → KAPITEL 3: Gerichtlicher Besitzschutz.

Die §§ 354 und 362 ABGB umschreiben – wie erwähnt – die Rechtsstellung des Eigentümers weit, ja schrankenlos. Aber schon das ABGB korrigiert diese zu weit geratene Aussage in § 364 Abs 1 ABGB, wo ausgeführt wird:

Auch die Rspr schränkt – im Einklang mit Spezialgesetzen – die inhaltlichen Grenzen des Eigentums immer wieder ein. Begrenzt werden muss dabei insbesondere das Liegenschaftseigentum; und zwar nach der Seite (Nachbarrecht), der Tiefe (Bergrecht, MinroG, Wasserrecht) und nach der Höhe, also hinsichtlich des Luftraums (bspw durch die BauO der Länder oder das LFG); vgl dazu die folgenden Beispiele.

Die Rechtsordnung kennt auch sog gesetzliche oder Legalservituten, die inhaltlich nichts anderes als eine Form der Eigentumsbeschränkung darstellen; zB nach dem NotwegeG (Wegerechte), den Bauordnungen der Länder (zB Einhaltung von Bauabständen oder vorgeschriebene Bauhöhen; zB E + 1), nach dem StarkstromwegeG (zB Duldung elektrischer Leitungsanlagen) oder im Interesse des Umweltschutzes (zB Luftreinhaltung).

Man spricht heute synonym von Sozialpflichitgkeit, Sozialbindung oder eben den immanenten Schranken des Eigentums. – Allein die rechtliche Einbettung des Individualeigentums in die Gesamtgesellschaft und ihre Ziele, ist alt; vgl schon den Mauer- und Burgenbau oder Flussregulierungsbauten im Altertum und Mittelalter, die auch zu Enteignungen führten → Enteignung: § 365 ABGB Der Sozialpflichtigkeit unterlag aber geschichtlich nicht nur das Grundeigentum, sondern auch Fahrnis. Man denke nur an die Versorgung von Truppen im Rahmen von (Verteidigungs)Kriegen.

Das Zusammenleben von Menschen hat seine Tücken: Das gilt für das Leben Tür an Tür, wie von Grundnachbar zu Grundnachbar. Daher ist das Nachbarrecht seit altersher geregelt:

Mit BGBl I 2003/91 (in Geltung ab 1. Juli 2004) wurde dem § 364 ein Absatz 3 angefügt. Er sieht vor, dass der Grundstückseigentümer „einem Nachbarn die von dessen Bäumen oder anderen Pflanzen ausgehenden Einwirkungen durch den Entzug von Licht oder Luft insoweit untersagen [kann], als diese das Maß des Abs 2 überschreiten und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstücks führen.“

Der gegliederte Immissionsschutz der §§ 364 Abs 2, 364a und 364b ABGB beinhaltet Unterfälle der Eigentumsfreiheitsklage; § 523 ABGB → Privatrechtliche Eigentumsklagen – Übersicht Funktional hat der Immissionsschutz aber auch eine gewisse Ähnlichkeit mit der Besitzstörung, mag es beim Immissionsschutz auch um Rechtsfragen gehen. – Inhaltlich bräuchte es längst ein modernes Umwelthaftungsrecht, dessen Verwirklichung bisher von der Wirtschaft verhindert wurde; vgl die unten → Gewerblich-industrielle Immissionen angeführte Literatur von M. Gimpel-Hinteregger.

Das ABGB unterscheidet zwischen:

„Unmittelbare Zuleitung ist ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig”; § 364 Abs 2, Satz 2 ABGB. – Dabei handelt es sich eigentlich gar nicht um Immissionen ieS. Ein Nachbar kann solche Beeinträchtigungen demnach immer – und zwar ohne die Einschränkungen dieser Gesetzesstelle – untersagen.

Die Judikatur hat zu § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB eine reiche Kasuistik entwickelt: Verboten ist danach zB die direkte Zuleitung von Regen- oder Gießwasser ebenso, wie die von Jauche und anderen Abwässern auf das Nachbargrundstück. Dasselbe gilt, wenn das „Öl des Nachbarn” ihren Garten verseucht; aber zB auch Schießübungen (Patronenhülsen) oder Tennisbälle; SZ 65/145 (1992). Die Grenze ist allerdings fließend; so subsumiert die Rspr Hobelspäne noch unter § 364a ABGB (?) → Gewerblich-industrielle Immissionen

Den Hauptanwendungsfall von Immissionen bilden vom Nachbargrundstück ausgehende mittelbare Einwirkungen. § 364 Abs 2 Satz 1 ABGB nennt folgende Beispiele:

„Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche”; die Formulierung „ähnliche” deutet auf die bloß beispielhafte Aufzählung hin, die hier vom Gesetzgeber gewählt wurde.

Daher kommen auch zB elektromagnetische Wellen oder Strahlung in Betracht, die den Fernsehempfang stören.

Als weitere Tatbestandsvoraussetzungen der möglichen Untersagung verlangt das Gesetz:

Nachbar iSd Immissionsbestimmungen des ABGB, ist nicht nur der unmittelbar angrenzende Grundnachbar (wie im Verwaltungsrecht: zB § 30 Abs 1 TirBauO), sondern auch ein uU weiter entfernter Liegenschaftseigentümer, wenn er nur beeinträchtigt ist; vgl SZ 54/137 (1981). – Auch derjenige der aktiv Immissionen verursacht muss nicht der unmittelbare Grundnachbar sein. Es genügt auch, dass von einem entfernteren Grundstück Immisionen ausgehen. Kurz: Das immittierende und das beeinträchtigte Grundstück müssen nicht unmittelbar aneinander grenzen. MietSlg 37.018 (1985)

Immissionsansprüche setzen kein Verschulden des Störers voraus: Verschulden ist nur dann (Anspruchs)Voraussetzung, wenn über das bloße Untersagungsbegehren hinaus Schadenersatz verlangt wird.

Die Immissions-Klage geht auf Unterlassung der (unzulässigen) Immission oder Zuleitung, was nicht gleichbedeutend mit der Beseitigung des bestehenden und Wiederherstellung (!) des früheren Zustandes sein muss. Es handelt sich um eine Unterlassungsklage → KAPITEL 7: Unterlassungspflichten. – Allenfalls richtet sich die Klage auch auf (künftige) Immissionsverhinderung durch geeignete (vorbeugende) Maßnahmen / Vorkehrungen; zB bei Störung des Rundfunk- oder Fernsehempfangs. Die Rspr betont aber, dass dem Eigentümer des beeinträchtigten / gefährdeten Besitzes kein Anspruch auf Vornahme bestimmter Sicherungsmaßnahmen zusteht; EvBl 1983/82: Geruchsimmissionen → Rspr-Beispiele

§ 364a ABGB regelt „Beeinträchtigung[en] durch eine Bergwerksanlage oder eine behördlich genehmigte Anlage.” – Das Gesetz verlangt, dass die Beeinträchtigung „in einer dieses Maß überschreitenden Weise” verursacht wurde, womit Einwirkungen iSd § 364 Abs 2 ABGB gemeint sind, nicht etwa feste Körper; EvBl 1939/525. Hobelspäne fallen aber nach der Rspr noch unter § 364 Abs 2 ABGB; SZ 51/114 (1978) mit krit Anm von Pfersmann in ÖJZ 1982, 59.

Die Rspr verlangt für eine Haftung nach § 364a ABGB das Vorliegen eines individuell behördlichen Rechtsakts (für eine behördlich genehmigte Anlage), an dem es in JBl 1999, 524 (Haftung wegen Bienenschädigung eines Imkers durch Spritzmittel eines Winzers) fehlte; vgl auch RdU 1998, 41 (Anm Kerschner).

§ 364a ABGB baut auf einer Störung iSd § 364 Abs 2 ABGB auf. Der Anspruch nach § 364a ABGB ist an die gleichen Voraussetzungen gebunden wie der Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB; JBl 1990, 786. Die Rechtsfolge ist aber eine andere. Denn § 364a ABGB gewährt keinen Unterlassungs-, sondern bloß einen Ausgleichsanspruch aus Eingriffshaftung (→ KAPITEL 9: Eingriffshaftung), der allerdings verschuldensunabhängig ist. Begründung in EvBl 1983/82 (Geruchsimmissionen) → Rspr-Beispiele: In dieser E wird auch ausgeführt, dass eine behördliche Anlage dann genehmigt ist, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist. Unter einer „behördlich genehmigten Anlage” ist nicht bloß eine baubehördlich genehmigte Anlage zu verstehen (EvBl 1957/19), vielmehr ist § 364a ABGB gar nicht anzuwenden, wenn nur ein Baugenehmigungsverfahren oder ein sicherheitspolizeiliches Genehmigungsverfahren durchgeführt wurde; SZ 48/15 (Schießstand) und SZ 48/45: Baumaßnahmen. Gedacht war typischerweise an gewerblich-industrielle Genehmigungsverfahren.

Bei diesem Ersatzanspruch handelt es sich also um einen besonderen (Ausgleichs)Anspruch. Man spricht von Eingriffshaftung, weil der Gesetzgeber Eingriffe in Eigentum, Vermögen, auch die Gesundheit (!) von Anrainern aus wirtschaftlichen Überlegungen gestattet, ohne dass die Betroffenen Beseitigung / Unterlassung der Einwirkung begehren können. Dieser Eingriff (ins Eigentum anderer) erfolgt also rechtmäßig.

Diese legistische Sichtweise ist aber veraltet und bedarf dringend der Ablöse durch ein modernes UHG; dazu unten: Kritik, Reform etc. Eine gewisse Weiterentwicklung – contra oder doch praeter legem – brachte die sog Sandstrahl-E des OGH; RdU 1996, 40 (Anm Kerschner / Raschauer) = JBl 1996, 446: Anm Jabornegg.

Hinzuweisen ist auch auf das gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigungsrecht nach den §§ 74 ff GewO 1994 (BGBl 194), das einen öffentlichrechtlichen Anrainer- und Nachbarschutz installiert; nunmehr idgF.

(1) „Unter einer gewerblichen Betriebsanlage ist jede örtlich gebundene Einrichtung zu verstehen, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit regelmäßig zu dienen bestimmt ist.”

(2) „Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen nur mit Genehmigung der Behörde errichtet oder betrieben werden, wenn sie wegen der Verwendung von Maschinen und Geräten, wegen ihrer Betriebsweise, wegen ihrer Ausstattung oder sonst geeignet sind,

1. das Leben oder die Gesundheit des Gewerbetreibenden [etc zu gefährden],

2. die Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterung oder in anderer Weise zu belästigen,

3. die Religionsausübung in Kirchen, den Unterricht in Schulen, den Betrieb von Kranken- und Kuranstalten oder die Verwendung oder den Betrieb anderer öffentlichen Interessen dienender benachbarter Anlagen oder Einrichtungen zu beeinträchtigen,

4. die Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs an oder auf Straßen mit öffentlichem Verkehr wesentlich zu beeinträchtigen oder

5. eine nachteilige Einwirkung auf die Beschaffenheit der Gewässer herbeizuführen […].” usw

Als Anlage iS unserer Vorschrift gilt zB auch eine Landstraße (JBl 1987, 381) oder eine Autobahn (JBl 1989, 646), überhaupt jede öffentliche Straße (SZ 63/133) und natürlich vor allem gewerbliche oder industrielle Betriebe. Nach SZ 63/133 (1990) = JBl 1990,789 begründet eine umweltschädigende Salzstreuung einer öffentlichen Straße (als unzulässige Immission) Ersatzansprüche, wenn das zur Verkehrssicherheit nötige Maß überschritten wurde.

Was ist an Ersatz zu leisten? – Stets voller (Schaden)Ersatz, also auch entgangener Gewinn; SZ 65/38 (1992).

Einen öffentlichrechtlichen Immissionsschutz in Bezug auf ungebührliche Lärmerregung enthalten die LandespolizeiG.

Die Rspr wendet § 364a ABGB auch auf nicht ständige, also bloß temporäre Anlagen an; zB eine Motocrossveranstaltung (JBl 1982, 595) oder einen Autobahnbau (SZ 43/139); vgl auch JBl 1985, 669 (Windschaden an Wald) → Rspr-Beispiele

Ansprüche nach § 364a ABGB verjähren nach § 1489 ABGB grundsätzlich in 3 Jahren.

Kritik, Reform, Querverbindungen: Das privatrechtliche „Umweltschutzinstrumentarium” des § 364a ABGB ist nicht mehr zeitgemäß. Was 1916 (III. TN zum ABGB) vertretbar war, ist heute überholt.

Ist es dazu gekommen – zB Mauerrisse oder sog Setzungen im Nachbarhaus, ist der frühere Zustand wiederherzustellen.

Auch nach § 364b ABGB besteht ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch des Nachbarn. – Zur Abgrenzung der Aktivlegitimation zwischen Hauseigentümer und Mieter vgl die idF wiedergegebene E EvBl 2001/79.

Die Enteignung ist ein sehr altes Beispiel für die Sozialpflichtigkeit des Eigentums → Sozialpflichtigkeit des Eigentums

Der Begriff Enteignung bedeutet primär die Eigentumsentziehung. Aber nicht nur die Entziehung des Eigen­tums wird vom Begriff umfasst: Auch obliga­torische (zB Bestandrechte) oder beschränkte dingliche Rechte (zB Servituten, Reallasten, Pfandrechte) oder Patentrechte können „enteignet” werden. – Insofern ist der Begriff inhaltlich zu erweitern. Auch die Begründung bloßer Eigentums­beschränkungen ist Enteignung.

Man unterscheidet zwischen formeller, dh rechtsförmlicher Enteignung, bei der das Eigentum wirklich entzogen wird und materieller Enteignung, bei der das Eigentum oder das sonstige Recht „formal” zwar bestehen bleibt, inhaltlich jedoch weitgehend ausgehöhlt wird. Typisches Beispiel einer materiellen Enteignung ist das Bauverbot in Bezug auf eine Liegenschaft.

Ehrlicher und fairer wäre es in vielen Fällen der materiellen Enteignung, gleich formell zu enteignen und (!) zu entschädigen.

Verfassungsrechtlich dient heute Art 5 StGG 1867 als Enteignungsgrundlage. Dort heißt es in Satz 2, der einen sog (Grundrechts)Gesetzesvorbehalt formuliert, dass eine Enteignung nur aufgrund eines Gesetzes zulässig ist. Solche Enteignungsgesetze sind zB das BundesstraßenG, die LandesstraßenG oder das EisenbahnenteignungsG.

Die Enteignung beinhaltet – wie § 364a ABGB – eine sog Eingriffshaftung, allerdings eine des öffentlichen Rechts. Zum Begriff „Eingriffshaftung” → KAPITEL 9: Eingriffshaftung und → Gewerblich-industrielle Immissionen

Die Enteignung gehört zum überwiegenden Teil (Enteignungsverfahren) ins öffentliche Recht, und nur hinsichtlich der Festsetzung der Höhe der Enteignungsentschädigung ins Privatrecht.

Der Eigentumserwerb durch Enteignung – es kann auch zugunsten Privater (!) enteignet werden – erfolgt schon mit dem Erlag der Entschädigungssumme, was für Liegenschaften eine Ausnahme vom Verbücherungsgrundsatz darstellt → KAPITEL 2: Der Eintragungsgrundsatz.

Der Gesetzgeber des ABGB geht in den §§ 353 ff ABGB vom Alleineigentum aus. Zu recht, denn es ist der häufigste Fall. Daneben kann aber eine Sache – zB ein Haus oder Auto – auch im Eigentum mehrerer Personen stehen. Das ABGB regelt das Miteigentum (condominium) an mehreren Stellen:

§ 361 ABGB enthält die (seit 1812 unveränderte) Legaldefinition, die so geschickt gefasst ist, dass darin alle Arten des Miteigentums Platz finden. Es ist daher unrichtig zu sagen, das ABGB enthalte keine Regelung für das sog realgeteilte Eigentum. – Dieser Paragraph lautet:

Diese Umschreibung trug bis 1879 auch das Stockwerkeigentum und man müsste dieses Gesetz von 1879 nur aufheben, um erneut das volksnähere Stockwerkeigentum, gestützt auf diese Gesetzesstelle begründen zu können. Eine bedenkenswerte Möglichkeit! – Die Gemeinschaft der Miteigentümer, als Form des schlichten oder ideellen Miteigentums, regelt das ABGB ausführlich in den §§ 825 ff, worauf noch eingegangen wird. – Daneben ist an die weitere – rechtsgeschäftlich wichtige – Unterscheidung zwischen Eigentum an beweglichen (Fahrnis) und unbeweglichen Sachen (Grund- oder Liegenschaftseigentum) zu erinnern.

Wir unterscheiden zwischen:

Beim realgeteilten Eigentum ist die Sache selbst (nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich) geteilt; nicht bloß das Recht wie beim schlichten Miteigentum! – Realgeteiltes Eigentum kann seit Gesetz von 1879 nicht mehr neu begründet werden. Es besteht jedoch noch von früher her in verschiedenen Bundesländern als sog Stockwerk- und Kellereigentum fort; zB Salzburg, Burgenland sowie im Tiroler Oberland.

Die Bedeutung dieser Eigentumsform lag – auch schon lange vor dem ABGB – darin, dass mit ihr Eigentum breit und sozial gestreut werden konnte. Die Abschaffung 1879 erfolgte aus rein dogmatischen und nicht überzeugenden Gründen. Die weite Fassung des § 361 ABGB schloss auch das Stockwerkeigentum ein.

Auch beim Stockwerkeigentum stehen die allgemeinen Teile der Liegenschaft im Miteigentum, was zur Anwendung der §§ 833 ff ABGB führt; SZ 24/58 (1951): Streit über das Recht zur Benützung der Außenmauern eines Hauses, an dem Stockwerkeigentum besteht.

Geregelt in den §§ 361, 825 ff ABGB wird es auch Quoten-, Bruchteils- oder Anteilseigentum genannt: Hier ist nicht die Sache, sondern nur das Recht geteilt. Jede/r MiteigentümerIn ist rechtlich Teilhaber der ganzen, ungeteilten Sache. Der ideelle Miteigentumsanteil gewährt aber noch kein konkretes Nutzungsrecht an einem bestimmten Sachteil, etwa einer (Parterre)Wohnung. Es braucht dazu vielmehr eine sog Benützungsregelung oder Gebrauchsordnung → § 17 WEG: Benützungsregelung

Miteigentum besteht an beweglichen (zB Freunde/innen kaufen gemeinsam ein Auto) und unbeweglichen Sachen. Große Bedeutung besitzt es im Liegenschaftsrecht.

Über seinen Miteigentumsanteil kann jeder Teilhaber frei verfügen (!); § 829 ABGB. Dh er kann seinen Anteil – ohne die andern zu verständigen oder gar ihrer Zustimmung zu bedürfen – veräußern, vererben und verpfänden oder sonst belasten; also zB auf seinem Anteil eine Hypothek oder Servitut eintragen lassen. Auf den einzelnen Anteil kann auch gesondert Exekution geführt werden; auch die Zwangsvollstreckung berührt also nur den jeweiligen Anteil.

Nach § 830 Satz 1 ABGB ist „jeder Teilhaber ... befugt, auf Ablegung der Rechnung [Rechnungslegungsanspruch] und auf Verteilung des Ertrags zu dringen.”

Die oben angeführten Eigentumsschutzmöglichkeiten / Klagen stehen auch Miteigentümern zu, und zwar gegen Dritte wie auch unter-, also gegeneinander. Mit- und Wohnungseigentümer können demnach eigenmächtige Ein- und Übergriffe anderer Mit- und Wohnungseigentümer – zB die Einzäunung eines Stücks gemeinsamen Grundes oder die Errichtung einer begehbaren Terrasse auf einem Zubau – untersagen; wobl 1992/81. Vgl schon oben → Privatrechtliche Eigentumsklagen – Übersicht

Die häufigste Entstehungsform für schlichtes Miteigentum ist – seit Alters her – der Erbgang; etwa: Ein Elternteil stirbt und hinterlässt das Haus den Kindern. Daneben entsteht schlichtes Miteigentum nach § 825 Satz 2 ABGB auch durch Vertrag oder Richterspruch; zB im Rahmen einer Scheidungsaufteilung (iSd §§ 81 ff EheG) und auf Antrag des beklagten Miteigentümers bei Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft auch Wohnungseigentum → Begründung und Erwerb von WE: § 3 WEG Aber auch aus einem Ehepakt heraus; vgl Rspr-Beispiele.

Wichtig für das schlichte Miteigentum sind die Verwaltungsregeln der §§ 833 ff ABGB. Kurz: Es ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung zu unterscheiden:

Für die ordentliche Verwaltung gilt als Beschluss- oder Abstimmungserfordernis das Mehrheitsprinzip (= Anteilsmehrheit). Die ordentliche Verwaltung dient der Erhaltung der „Substanz” der im Miteigentum stehenden Sache.

Für die außerordentliche Verwaltung – man spricht auch von „wichtigen Veränderungen” oder „Verbesserungen” – gilt grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip. Die nicht erteilte Zustimmung eines Miteigentümers kann allerdings uU durch den Außerstreitrichter (im Außerstreitverfahren) ersetzt – oder wie man auch sagt: surrogiert – werden.

Die Schwachstelle des schlichten Miteigentums liegt darin, dass jeder Teilhaber die „Aufhebung der Gemeinschaft (§ 830 ABGB) verlangen kann”; wenn auch „nicht zur Unzeit oder zum Nachteile der Übrigen”. Dh für die von der Teilung Betroffenen aber nur: allenfalls zeitlichen Aufschub, aber nicht Verhinderung der Aufhebung der Gemeinschaft. Die mögliche Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft schwebt wie ein Damoklesschwert über dem Rechtsinstitut Miteigentum, zumal von dieser Möglichkeit gerade in heiklen Situationen Gebrauch gemacht und dadurch Druck ausgeübt werden kann; zB Familienzwist unter Geschwistern!

Die weitere Vorgangsweise nach der Aufhebung der Gemeinschaft ist die Teilung der gemeinschaftlichen Sache, geregelt in den §§ 841 ff ABGB. Zu unterscheiden sind dabei zwei Arten der Teilung von Miteigentum:

Kann eine gemeinschaftliche Sache entweder gar nicht, oder nicht ohne beträchtliche Verminderung des Wertes geteilt werden; so ist sie, und zwar, wenn auch nur ein Teilgenosse es verlangt, vermittelst gerichtlicher Feilbietung zu verkaufen, und der Kaufschilling unter die Teilhaber zu verteilen.

Zivilteilung bedeutet demnach öffentliche Feilbietung des Miteigentumsobjekts; landläufig wird von „Versteigerung” gesprochen, was aber nicht dasselbe ist. Der erzielte Erlös wird auf die Teilhaber anteilsgemäß verteilt. – Etwas gemildert wurde die „Teilungsgefahr” bei Miteigentum nunmehr – wie erwähnt – dadurch, dass der Beklagte im Teilungsverfahren beantragen kann, dass Wohnungseigentum richterlich begründet werde; § 2 Abs 2 Z 2 WEG 1975 (= § 3 Abs 1 Z 3 und 4 WEG 2002). Es handelt sich dabei um eine Sonderform der richterlichen Naturalteilung.

Die einzelnen Miteigentümer eines Hauses bilden zB gegenüber Ansprüchen auf Erteilung der Zustimmung zur Verbücherung eines Bestandvertrags und auf Schaffung der dafür nötigen Voraussetzungen eine einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO; SZ 27/138 (1954).

Die Miteigentumsregeln der §§ 825 ff ABGB finden auch eine analoge Anwendung auf den Mitbesitz, was etwa in Miethäusern eine Rolle spielt.

Gesamt(hand)eigentum findet sich in Österreich bei den Personengesellschaften des Handelsrechts; also OHGund KG, aber auch den eingetragenen Erwerbsgesellschaften OEG und KEG nach dem EGG 1990 → KAPITEL 4: Zur Rechts- und Handlungsfähigkeit . – Auch das Ehegattenwohnungseigentum (§ 9 WEG 1975, nunmehr Eigentümerpartnerschaft der §§ 13-15 WEG 2002) schafft Gesamthandeigentum; dh es besteht nur die Möglichkeit gemeinsamer Verfügung, Belastung oder Exekution über die (notwendigerweise gleich großen) Mindestanteile. – Keine Gesamthandschaft besteht in Österreich (anders als in Deutschland) bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts: §§ 1175 ff ABGB; dazu → KAPITEL 12: Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihre Bestimmungen verweisen vielmehr mehrfach auf Bestimmungen des 16. HptSt (§§ 825 ff ABGB) und damit auf das schlichte Miteigentum; so die §§ 1188, 1190, 1194, 1208 und 1212 ABGB.

Bei dieser Spielart des Miteigentums geht es um:

Die Beteiligten besitzen also keine ideellen Anteile / Quoten über die sie frei verfügen können. Die Gesamthänder / Teilhaber können vielmehr über Anteile und Gesamtsache nur gemeinsam verfügen. – Der Zweck liegt darin, den Bestand dieser wirtschaftlich sensiblen Gesellschaftsformen, bei denen es auf persönliche Mitarbeit und Vertrauen ankommt, nicht durch einseitiges Handeln zu gefährden.

Wohnungseigentum / WE ist seiner rechtlichen Konstruktion nach weiterentwickeltes schlichtes MitET. Der Unterschied liegt aber darin, dass Wohnungseigentümer/WETü – anders als schlichte MitETü – bereits das dingliche Recht besitzen „ein [WE-Objekt] ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen”; § 2 Abs 1 WEG. Bei schlichtem MitET dagegen kann auf Grund seiner rechtlichen Konstruktion kein MitETü eine bestimmte Wohnung für sich in Anspruch nehmen, da nur das Recht und nicht aber die Sache selbst geteilt ist. Beim schlichten MitET braucht es für die konkrete Benützung eine einvernehmliche Vereinbarung aller MitETü; sog Benützungs- oder Gebrauchsregelung → Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft Sie ist (in Bezug auf die Benützung des WE-Objekts) in der gesetzlichen Konstruktion des WE inbegriffen.

Die rechtliche Konstruktion des WE gewährt dem einzelnen WETü – entgegen einer weitverbreiteten Einschätzung – also kein Allein- oder SonderET an seinen vier Wänden. Dennoch ist die Rechtsform beliebt. Allein sie hat, wie wir noch sehen werden, auch ihre Tücken, wie es das räumlich nahe Zusammenwohnen mit anderen Menschen nun einmal mit sich bringt. – Nach dem Zweiten Weltkrieg hat sich das WE als Mittel des Wiederaufbaus bewährt.

Gegenwärtig gibt es in Österreich etwa 450.000 Eigentumswohnungen. – Das WEG 2002 ist das NachfolgeG des WEG 1948 und des WEG 1975.

„Das Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein [WE-Objekt] ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen”; § 2 Abs 1 Satz 1 WEG.

Nach § 2 Abs 2 WEG sind WE-Objekte „Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für [Kfze]”. § 2 Abs 2 WEG umschreibt die erwähnten Begriffe samt dem der Wohnung etc.

Entgegen der zu engen Begriffsfassung können aber nicht nur Wohnungen, sondern auch Geschäftsräume, Garagen, Kfz-Abstellplätze und damit verbunden – nicht allein! – Keller- und Dachbodenräume, Hausgärten, offene Balkone, Terrassen, Autoabstellplätze und andere unmittelbar zugängliche, deutlich abgegrenzte Teile der Liegenschaft – sog Akzessorien oder Zubehör-WE: § 2 Abs 3 WEG – Gegenstand des WE sein.

Nicht im WE stehen können dagegen sog allgemeine Teile der Liegenschaft; § 2 Abs 4 iVm § 3 Abs 3 WEG. Sie dienen allgemeiner, dh gemeinsamer Nutzung und entziehen sich kraft ihrer Zweckbestimmung dem ausschließlichen Gebrauch einzelner WETü. Über den Gebrauch allgemeiner Teile der Liegenschaft – allenfalls auch durch Einzelne – können aber Benützungsregelungen (→ Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft) getroffen werden.

Die §§ 3-6 WEG regeln die Begründung von WE; Titel, Zustimmung, Beschränkung. § 3 Abs 1 WEG nennt als Möglichkeiten der Begründung:

§ 3 Abs 2 WEG stellt klar, dass die gültige Begründung von WE alle widmungsgemäß vorgesehenen WE-Objekte umfassen muß. – Nach Abs 3 kann an allgemeinen Teilen der Liegenschaft WE nicht begründet werden.

§ 5 Abs 1WEG („Erwerb des WE”) spricht den Grundsatz aus, dass der Erwerb von WE, Mit-ET voraussetzt.

§ 5 Abs 2 trifft die neue Regelung, dass der Erwerb von WE an Kfz-Abstellplätzen bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Begründung von WE an der Liegenschaft nur von WETü erworben werden kann. Erst nach Ablauf dieser Frist können auch andere Personen (Dritte) WE an Kfz-Abstellplätzen erwerben. – § 5 Abs 3: WE wird durch Einverleibung ins Grundbuch erworben. Die Intabulation erfolgt im B-Blatt ( → KAPITEL 2: Aufbau des Grundbuchs) auf dem Mindestanteil; § 11 WEG.

§ 6 WEG nennt die notwendigen Beilagen für den Einverleibungsantrag von WE. – Es sind dies:

§ 11 WEG betont – was auch bisher der Fall war, daß WE und Mindestanteil „untrennbar verbunden”sind und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert, von Todes wegen übertragen und der Zwangsvollstreckung unterworfen werden können.

§ 12 Abs 1 WEG spricht die Unteilbarkeit des Mindestanteils aus; Abs 2 regelt umständlich Ausnahmen der Unteilbarkeit.

WE setzt also nach wie vor grundsätzlich bestehendes MitET voraus; also wenigstens zwei MitETü. An AlleinET konnte in Österreich WE bisher nicht begründet werden. – Das dtWEG kannte dagegen seit jeher die Möglichkeit der sog Vorratsteilung des errichtenden AlleinETü. Diese Regelung wurde nunmehr übernommen.

§ 4 Abs 1 bestimmt, dass mit der Begründung von WE an einem vermieteten WE-Objekt die Rechtsstellung des Vermieters auf den (neuen) WETü übergeht.

Abs 2 statuiert die problematische Ausfallshaftung der ETü-Gemeinschaft gegenüber einem Hauptmieter, der seine (Geld)Ansprüche gegen den WETü auch nicht durch Exekution hereinbringen kann. (?) – Abs 3 sichert weitere Ansprüche eines Hauptmieters gegen die ETü-Gemeinschaft.

§ 13 Abs 1 WEG erklärt die §§ 825 ffABGB grundsätzlich auf die ETü-P anwendbar. – Abs 2 fordert – wie bisher für das Ehegatten- WE – dass die Partner „[ETü] je eines halben Mindestanteils” sein müssen. Ihre Anteile am Mindestanteil dürfen auch nicht unterschiedlich belastet werden. – Abs 3: Solange eine ETü-P besteht können die durch das gemeinsame WE verbundenen Anteile nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Hier finden sich auch Ausführungen über die Vorgangsweise bei Exekutionen. – Nach Abs 4 haften die Partner für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen WE zur ungeteilten Hand. – Auch die Nutzung und Verfügung über das WE-Objekt hat gemeinsamzu erfolgen. Das gilt auch für die Äußerungs- und Stimmrechte sowie das Wahrnehmen von Minderheitenrechten durch die Partner. – Abs 6 kennt die Möglichkeit des vertraglichen Ausschlusses einer Klage auf Aufhebung einer ETü-P nach § 830 ABGB für 3 Jahre (ab Einverleibung). Während des Bestandes einer Ehe und Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses ist eine Aufhebung überhaupt unzulässig; Satz 3 schützt minderjährige „Partner”.

Erwirbt der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen nicht ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer, so gilt nach § 14 Abs 1 WEG (subsidiär) – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs 4 – folgendes:

Geregelt in § 15 WEG. – Jeder Ehegatte kann bei Nichteinigung nach Ablauf 1 Jahres nach Eintritt der Rechtskraft der Eheauflösung die Aufhebung der Partnerschaft verlangen.

Nach § 16 Abs 1 WEG steht die Nutzung des WE-Objekts dem jeweiligen WETü zu.

Abs 2 übernimmt fast wörtlich den Inhalt des bisherigen § 13 Abs 2 WEG 1975 und regelt (wie dieser) die Berechtigung von WETü zu baulichen Veränderungen einschließlich Widmungsänderungen (also bspw die Umwandlung einer Wohnung in Geschäftsräume) am WET-Objekt auf eigene Kosten. – Abs 3 statuiert wie die bisherige Rechtslage Wartungs-, Erhaltungs- und Duldungspflichten des ETü.

Nach Abs 1 können alle WETü eine schriftliche Vereinbarung über eine Benützungsregelung treffen. – Abs 2 kennt die Möglichkeit, daß jeder WETü „aus wichtigen Gründen” eine gerichtliche Regelung begehren kann. Wie bisher besteht weiterhin die Möglichkeit einer vorläufigen Benützungsregelung während des Verfahrens durch eine 2/3-Mehrheit. – Die Chance der legistischen Weiterentwicklung der Benützungsregelung wurde vom Gesetzgeber nicht genützt. Abs 3 statuiert die Drittwirkung von Benützungsregelungen, was bedeutet, dass auch Rechtsnachfolger an sie gebunden sind. Damit wird das lästige Überbürden von Vereinbarungen vermieden. – Das Gesetz sieht auch die Ersichtlichmachung im Grundbuch vor, was zu begrüßen ist.

§ 18 Abs 1 WEG erkennt der ETü-Gemeinschaft Teil-Rechtsfähigkeit zu soweit sie in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung tätig wird. Sie kann dabei Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden; vgl § 124 HGB für OHG und KG.

Die ETü-Gemeinschaft besitzt demnach auch eine durch ihre Aufgaben eingeschränkte Rechtsfähigkeit iSd ultra-vires-Lehre. Bei Überschreitung des rechtlich zugewiesenen Aufgabenkreises ist das Rechtsgeschäft oder die gesetzte Vertretungshandlung unwirksam.

Abs 2 regelt die wichtige Vertretung der ETü-Gemeinschaft (Liegenschaftsverwaltung): Häufig werden nämlich ETü-Gemeinschaften durch einen Haus- oder Anlagen-Verwalter vertreten. Bei Interessenkollision mit diesem vertritt nunmehr ein neuer ETü-Vertreter die Gemeinschaft. – Wurde kein Verwalter bestellt, verwaltet die Anteilsmehrheit die Liegenschaft. § 23 WEG kennt die Möglichkeit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters.

§ 18 Abs 3 WEG behandelt unauffällig die unrühmliche und verfehlte Haftung der ETü-Gemeinschaft.

Nach § 18 Abs 3 WEG kann ein gegen die ETü-Gemeinschaft ergangener Exekutionstitel zunächst nur in die Rücklage nach § 31 WEG (die von allen WETü gespeist wird!) oder in die von den WETü geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§ 32 WEG – sog Akonti) vollstreckt werden. Reichen diese vorgeschalteten Haftungsfonds, die ebenfalls mit dem Geld der WETü dotiert werden (!), aber nicht aus, „haften die [WETü ] für den Ausfall im Verhältnis ihrer [MitET-Anteile]” persönlich.

§ 19 WEG regelt die Verwalterbestellung: Der Verwalter verwaltet die Liegenschaft und kann eine natürliche oder eine juristische Person sein. – Sein Name und seine Anschrift sind im Grundbuch ersichtlich zu machen. – Dass die Vollmacht des Verwalters nach wie vor „nach außen unbeschränkbar” ist, muß bedauert werden, weil dies den Verwalter zum Herrn, ja Herrscher der Gemeinschaft macht, was ihm nicht zusteht. Die ETü-Gemeinschaft wird dadurch gelähmt, ja entmündigt. Ähnliches gilt für die – vom neuen Gesetz ebenfalls übernommene – Kompetenz des Verwalters, der ohne Zustimmung der ETü-Gemeinschaft (und ohne sachliche und betragliche Beschränkung) einen „berufsmäßigen Parteienvertreter” bestellen kann.

§ 20 WEG umschreibt die Aufgaben und Befugnisse des Verwaltersnäher: – Das WEG 2002 hat die Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Verwalterstellung zu einem Dienstleistungsorgan der WETü-Gemeinschaft wohl bewusst versäumt. Vgl die bereits oben geäußerte Kritik.

Die Regelungen zur Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrages finden sich in § 21 WEG.

Man muß kein Prophet sein, um dem Eigentümervertreter, dieser „Scheinstütze” der ETü-Gemeinschaft, keine glänzende Praxiskarriere vorauszusagen. Legistisch schwächlich konzipiert und kaum durchdacht, werden nur wenige Gemeinschaften von diesem „Angebot” Gebrauch machen.

Das weiterhin mögliche Beantragen eines, wenn auch nur vorläufigen, Verwalters durch Dritte geht zu weit.

Hier zeigt sich die Blauäugigkeit oder gar Doppelbödigkeit der WEG-Legisten und Lobbyisten: Man tut so, als wäre die ETü-Versammlung einer WE-Gemeinschaft „das” Organ der Willensbildung und verschweigt, dass in einem sehr hohen Prozentsatz – er liegt über 80 Prozent – dieses Organ neben dem Verwalter keine Rolle spielt.

Beschlüsse sind nur wirksam, wenn zuvor allen WETü Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde, was eine entsprechende Ladung voraussetzt. – Zulässig ist neben der Beschlussfassung in der ETü-Versammlung auch der nicht unproblematische und legistisch unstrukturierte Umlaufbeschluß.

Abs 4 ordnet an, dass sich die Stimmenmehrheit nach dem Verhältnis der MitET-Anteile richtet.

Abs 5 regelt das Zur-Kenntnisbringen gefasster Beschlüsse und Abs 6 die Beschlussanfechtung mit einer ganz unzulänglichen, weil viel zu kurzen 1-monatigen Frist. Das ist legistischer dolus eventualis.

§ 25 WEG handelt von der ETü-Versammlung: Geregelt werden ihre Einberufung durch den Verwalter, die nunmehr als Regelfall endlich gesetzlich festgeschrieben wird. – Auf die zahlreichen legistischen Unzulänglichkeiten kann hier nicht eingegangen werden; vgl nur § 25 Abs 1 letzter Satz. – Selbstverständlich hat der Verwalter auch die „Protokollhoheit”, wofür nicht einmal Minimalerfordernisse festgelegt wurden.

§ 26 WEG regelt erstmals die Gemeinschaftsordnung. – Auch dieses interessante Instrument der ETü-Gemeinschaft wurde mit größtmöglicher Einfallslosigkeit geregelt. Kryptisches ist mit Unzureichendem gepaart. Schade.

§ 27 WEG normiert das die Haftung der WETü-Gemeinschaft etwas mildernde gesetzliche Vorzugspfandrecht: Es war vorgeschlagen worden, um der ursprünglich noch nachteiliger geregelten Haftung der WETü wenigstens die Spitze zu nehmen. Zu mehr konnte sich der Gesetzgeber wiederum nicht entschließen.

Wie bisher wird zwischen ordentlicher (§ 28) und außerordentlicher (§ 29) Verwaltung unterschieden. In den Angelegenheiten der o.Verwaltung – sie werden beispielhaft aufgezählt – entscheidet die Anteilsmehrheit. Zu kompliziert – wie bisher – ist erneut die ao. Verwaltung geregelt. Wichtiges Unterscheidungskriterium zur o.Verwaltung ist es, dass der Verwalter solche Maßnahmen nicht ohne Mehrheitsbeschluß durchführen kann; Abs 6: Man beachte die Formulierung.

§ 30 WEG regelt die „Minderheitsrechte”: Auch hier konnten sich die Gesetzesbastler zu keiner substantiellen Anreicherung in die Richtung von Individual- oder echten Minderheitsrechten entschließen. Was ließe sich aber nicht allein dadurch zum Besseren wenden! – Die Bezeichnung ist zudem sprachlich unrichtig, denn im Gesetz handelt es sich nicht um Minderheits-, sondern um Individualrechte.

§ 31 WEG: Rücklage – Die Rücklage war ursprünglich für Aufwendungen einer angemessenen Erhaltung der Liegenschaft reserviert. Diese sinnvolle Zweckbindung wurde 1993 beseitigt, und bei dieser Verschlechterung ist es auch im neuen Gesetz geblieben. – Für die Rücklage ist ein eigenes Konto einzurichten; sie steht im Vermögen der ETü-Gemeinschaft.

§ 32 WEG: Aufteilung der Aufwendungen – Alle Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung sind von den WETü nach ihren MitET-Anteilen zu tragen. (Das gilt nicht für die Kostenverteilung der Errichtungskosten ! Hier sind Ungleichheiten weiterhin zu dulden und können kaum erkannt werden. Welch Verständnis und Vorschubleistung für Unseriösität!) – Abweichungen vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel sind möglich.

§ 33 WEG: Verteilung der Erträgnisse – Abs 1 behandelt systemwidrig die Erträgnisse aus einzelnen WE-Objekten im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung. – Wirft die Liegenschaft Erträgnisse ab, stehen diese aber allen WETü nach deren Anteilen zu. Das mag die Vermietung von Abstellplätzen, Werbeeinahmen für Reklameflächen oder die Lieferung von Wärme aus dem eigenen Heizhaus betreffen.

§ 34 WEG: Abrechnung.

Die österreichische Rspr anerkennt diese Eigentumsform – so widersprüchlich dies auf den ersten Blick vielleicht erscheinen mag – seit langem.