OGH 1. 12. 1999, 9 Ob A 284/99a, EvBl 2000/96: Ein wegen paranoider Psychose Geschäftsunfähiger wird schriftlich gekündigt. – OGH hält die Kündigung zurecht für rechtsunwirksam; eine Heilung oder rückwirkende Bestätigung der einseitig empfangsbedürftigen Willenserklärung kommt nicht in Frage. (Aber auch die Handlungen des kranken Arbeitnehmers, die als wichtiger Kündigungsgrund bewertet wurden, stellten wohl kein zurechenbares Verhalten dar!)

OGH 14. 1. 2000, 1 Ob 284/99t, SZ 73/6: Der Wortlaut der gerichtlichen Aufkündigung des Vermieters eines Geschäftslokals lautet auszugsweise wie folgt: „Wir kündigen der Gegenseite das im Hause in … gemietete Lokal Nr … gegen vierteljährliche Kündigung für den letzten Tag des Monats Juni 1997; für den Fall der nicht rechtzeitigen Zustellung jedoch für den 30. 9. 1997”. Die beklagten Mieter wendeten Unwirksamkeit der Kündigung ein, weil die Formulierung eine Bedingung bedeutet. – OGH gibt dieser Ansicht recht: Die gerichtliche Aufkündigung ist bedingungsfeindlich; sie sei daher bei Angabe alternativer Kündigungstermine, deren Wirksamkeit durch einen bestimmten Zustellzeitpunkt bedingt ist, insgesamt – somit auch hinsichtlich des ersten Kündigungstermins – rechtsunwirksam. (?)

JBl 1982, 143 (Tankstellenpacht): „Wer sich in einem Staat mit freier Marktwirtschaft am Konkurrenzkampf beteiligt, kann sohin auch bei Vertragsabschluss nicht voll abschätzbare Auswirkungen dieses Konkurrenzkampfes nicht zum Anlass für eine vorzeitige Vertragsauflösung nehmen. Die Beteiligung am Geschäftsleben beinhaltet eben unter solchen Umständen ein gewisses spekulatives Moment, dessen Folgen nicht auf den Vertragspartner abgewälzt werden können.” (Im konkreten Fall wurde in den Vertragsverhandlungen gerade jener Fall ausdrücklich ausgeschlossen, auf den sich der Kündigende idF berief.)

Vgl auch EvBl 1983/12 (Bierbezugsvertrag → Rechtsprechungsbeispiele ): „Eine außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen auf bestimmte Zeit ist nur dann möglich, wenn ein Ereignis eintritt, das die Fortführung des Dauerschuldverhältnisses unzumutbar macht”.

EvBl 1987/176: Pauschalpreisvereinbarung → KAPITEL 12: Zur (häufigen) Pauschalpreisvereinbarung.

Auf der andern Seite setzt die Annahme eines wichtigen Grundes kein Verschulden voraus; JBl 1999, 322: Auflösung eines Kfz-Händlervertrags aus wichtigem Grund nach § 22 Abs 2 Z 5 HVertrG 1993 wegen Konkurseröffnung.

OGH 16. 2. 2000, 7 Ob 321/99b, SZ 73/29: Klägerin (Gemeinde) schließt als Pächterin eines Grundstücks mit der Beklagten einen Mietvertrag betreffend eine Abstellfläche für einen Sammelcontainer zur Erfassung von Altkleidern und –schuhen. Die Gemeinde fordert die Beklagte idF auf, den Behälter wieder zu entfernen, da sie Kenntnis erlangt habe, dass das Sammeln von Alttextilien dem nöAWG widerspreche. Daraufhin kündigt die Klägerin der Beklagten und fordert sie auf, den Sammelbehälter zu entfernen. Diese leistet der Aufforderung jedoch nicht Folge, worauf die Klägerin Räumungsklage erhebt. – OGH: Auch bei Vermietung einer Grundfläche zu einem bestimmten Zweck kann eine dem Gesetz widersprechende Verwendung (hier: Sammeln von Altkleidern und -schuhen) vorliegen; setzt sie den Bestandgeber (Gemeinde) auch der Gefahr einer Verwaltungsstrafe aus, stellt dies (nach Kenntniserlangung der Rechtslage!) einen erheblich nachteiligen Gebrauch nach § 1118 erster Fall ABGB dar und rechtfertigt daher eine Kündigung aus wichtigem Grund.

9 Ob A 166/90: Der Kläger, ein junger Angestellter, arbeitete in einer Schmuck- und Juwelenhandlung. An einem Mittwoch vor Weihnachten meldete er sich telefonisch krank (Grippe). Der Hausarzt verordnete fiebersenkende Mittel. Trotz seiner Krankheit besuchte der Kläger noch am gleichen Abend eine Diskothek und hielt sich dort bis etwa Mitternacht auf. Bekannte seiner Chefin sahen ihn. Seine Chefin entlässt ihn am nächsten Tag fristlos, was der junge Mann nicht versteht und seinerseits beim Arbeitsgericht klagt. Der OGH entscheidet jedoch, dass die Entlassung zu Recht erfolgt war, weil durch das Verhalten des Klägers das Vertrauen iSd § 27 AngG (→ KAPITEL 12: Endigung von Arbeitsverträgen) verwirkt worden war.

SZ 65/134: Tonbandaufzeichnung eines Vieraugengesprächs durch einen Angestellten begründet Vertrauensunwürdigkeit iSd § 27 Z 1, 3. Fall AngG → KAPITEL 4: Recht auf das eigene Bild: § 78 UrhG.

Einen derartigen Fall hatte der OGH (ZAS 1997, 10) zu entscheiden: Ein Primararzt war gekündigt und suspendiert worden. Der OGH sprach dem Gekündigten das Recht zu, bis zum Ende der einjährigen Kündigungsfrist weiterzuarbeiten, weil bei einem Chirurgen, der untätig ist, die Qualifikation leide. Gründe, die eine Weiterbeschäftigung objektiv für den Arbeitgeber unzumutbar gemacht hätten, lagen nicht vor.

EvBl 1983/12: Bierbezugsvertrag Vertrag zwischen Brauerei und Gastwirt / Hotelier / Cafetier etc. § 879 Abs 1 ABGB: Kriterien für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines Bierbezugsvertrags; Einschränkung der zeitlichen Bindung durch den Richter; Voraussetzungen einer außerordentlichen Aufkündigung. – Wie die Vorinstanzen zutreffend erkannt haben, verstoßen Bierbezugsverträge weder gegen ein gesetzliches Verbot, noch sind sie unabhängig von ihrer inhaltlichen Gestaltung schon an sich sittenwidrig ( ...). Das Bemühen der Brauereien, durch möglichst langfristige Absatzverträge die Investitionsplanung zu schaffen, eröffnet den Gastwirten die Möglichkeit, sich durch den Abschluss von Bierlieferungsverträgen von den Brauereien Kredite oder sonstige Zuwendungen für die Ausstattung, die Renovierung und den Ausbau ihrer Betriebe zu verschaffen ( ...). Eine Sittenwidrigkeit langfristiger Bierbezugsverträge wird nur dann angenommen, wenn durch die Ausschließlichkeitsbindung und ihre Ausgestaltung im Einzelfall die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit und Selbständigkeit des Gastwirtes in unvertretbarer Weise eingeengt wird, so dass er in eine mit den Anschauungen des redlichen Geschäftsverkehres nicht mehr zu vereinbarende Abhängigkeit zur Brauerei gerät ( ...). Ob ein langfristiger Bierbezugsvertrag sittenwidrig ist, hängt nicht nur von der zeitlichen Dauer der vertraglichen Bindung, sondern ganz allgemein vom Inhalt, vom Motiv und vom Zweck des Vertrages ab. Bei der Beurteilung, ob ein solcher Vertrag sittenwidrig ist, sind die beiderseitigen, schutzwürdigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Das schutzwürdige Interesse der Brauerei wird umso höher zu veranschlagen sein, je größer das von ihr zur Verfügung gestellte Äquivalent und je geringer die Beschränkung der wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit des Gastwirtes ist ( ...). In der deutschen Rechtsprechung wurde wiederholt ausgesprochen, dass die ausschließliche Bezugsbindung 20 Jahre nicht überschreiten dürfe; das sei idR die äußerste Grenze einer noch nicht sittenwidrigen Bindung ( ...). Schlägt die Interessenabwägung eher zugunsten des Gastwirtes aus, dann sollte die ausschließliche Bezugsbindung 15 Jahre nicht übersteigen ( ...). Dem Berufungsgericht ist daher beizupflichten, daß die sich bis in das Jahr 2004 erstreckenden Bezugsverpflichtungen des Beklagten, welche auf Vereinbarungen aus den Jahren 1967 bis 1971 zurückgehen, wegen der langen zeitlichen Bindung und der damit verbundenen Einschränkung der wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit als sittenwidrig angesehen werden könnten. Daraus folgt aber noch nicht die Abweisung des Unterlassungsbegehrens. Ist eine einzelne Vertragsbestimmung nur infolge ihrer zeitlichen, räumlichen oder umfänglichen Ausdehnung sittenwidrig, dann führt das noch nicht dazu, daß der gesamte Vertrag nichtig ist; der Richter hat, wenn zwingende Parteieninteressen dem nicht entgegenstehen, die sittenwidrige Vertragsklausel inhaltlich auf ein billiges und daher nicht zu beanstandendes Ausmaß zu reduzieren ( ...). Der Richter hat daher auch bei Bezugsverträgen unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteieninteressen den Vertrag mit der kürzeren angemessenen und daher noch nicht sittenwidrigen Laufzeit aufrechtzuerhalten ( ...). Selbst bei einer Reduzierung der zeitlichen Bezugsverpflichtungen des Beklagten würde aber derzeit auch bei Berücksichtigung der Relation der beiderseitigen Leistungen seine Bezugsverpflichtung und in deren Folge auch die Verpflichtung zur Unterlassung ( ...) des Bezuges eines anderen Bieres noch bestehen. Unter diesen Umständen kann aber auch die darauf gestützte außerordentliche Kündigung nicht berechtigt sein. Lehre und Judikatur haben allerdings in analoger Anwendung des § 1118 ABGB grundsätzlich die Möglichkeit einer vorzeitigen Auflösung jeglicher Dauerschuldverhältnisse bejaht ( ...): zu den Dauerschuldverhältnissen sind auch Unterlassungspflichten zu zählen ( ...). Die Möglichkeit einer außerordentlichen Aufkündigung wird damit begründet, daß auf Dauer angelegte Rechtsverhältnisse in besonderem Maß empfindl für die Veränderungen der für den Vertrag maßgebenden Verhältnisse sind, da es auch den sorgfältigsten Parteien nicht möglich ist, für alle Wechselfälle der undurchschaubaren Zukunft vorzusorgen, so daß sie in besonderem Maß des Schutzes der Rechtsordnung bedürfen ( ...). Die Auflösung ist möglich, wenn ein Ereignis eintritt, das die Fortführung des Dauerschuldverhältnisses unzumutbar macht ( ...). Ein solcher wichtiger Grund wurde etwa in einer nachträglichen Erschwerung der geschuldeten Leistung – selbst wenn die Erschwernis nicht so weit ging, daß die Leistung rechtlich als unmöglich angesehen werden mußte – erblickt ( ...). Diese Möglichkeit einer außerordentlichen Aufkündigung hat auch für Bierbezugsverträge zu gelten ( ...), wenn die Einhaltung eines Vertrages durch außerhalb der Verantwortung des Verpflichteten liegende Umstände erheblich gefährdet wurde und ihm deshalb nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist ( ...). Ein Verhalten der Klägerin, das den Beklagten zur sofortigen Aufkündigung berechtigt, wurde von ihm aber nicht einmal behauptet: der Umstand allein, daß nach seinen Behauptungen derzeit ein Trend zu einem anderen als den Bieren der Klägerin besteht, berechtigt ihn nicht, die Bierbezugsverträge mit sofortiger Wirkung aufzukündigen.

MR 1987, 173: Verlagsverträge können als Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst werden. – Der Verlagsvertrag begründet ein besonderes Vertrauensverhältnis [zwischen AutorIn und VerlegerIn]. Als wichtiger Grund einer Vertragsauflösung kommen deshalb insbesondere Umstände in Frage, die das Vertrauen in die Vertragstreue und Redlichkeit des Partners erschüttern. Dabei sind insbesondere die Interessenslage sowie Art und Maß der Störung zu prüfen. – Eine vorzeitige Auflösung kommt nur dann in Betracht, wenn eine Bereinigung auf anderem Weg nicht möglich und zumutbar ist. IdR muß der Vertragspartner (notfalls gerichtlich) zur Erfüllung angehalten werden. – Ein wichtiger Grund liegt [zB] vor, wenn der Verleger es verabsäumt, wegen Verletzung des Titelschutzes gerichtlich vorzugehen. Titelschutz gewährt § 80 Abs 1 UrhG: Damit ist gemeint, daß im vorliegenden Fall der Verleger nichts dagegen unternommen hat, daß der Titel des ihm vom Urheber in Verlag gegebenen Werkes von einem anderen Autor ebenfalls verwendet wurde. – Den Verlagsvertrag, als Sonderform des Werkvertrags, regeln die §§ 1172 f ABGB. Zum Werkvertrag → KAPITEL 12: Der Werkvertrag.

JBl 1982, 143: Tankstellenpachtvertrag.

EvBl 1987/176: § 1170 – Pauschalpreisvereinbarung: Der vereinbarte Pauschalpreis ist verbindlich, auch wenn sich herausstellt, daß die übernommenen Arbeiten die veranschlagten Mengen erheblich (hier: um 33 %) über- od unterschreiten .... Kl = Wäscherei / Werkunternehmer Bekl = Kurbetriebsgesellschaft / Werkbesteller Eine Vertragsanpassung gem § 1118 setzt die Unzumutbarkeit der Zuhaltung des Vertrages voraus, welche nur bejaht werden kann, wenn das Festhalten am Vertrag mit Recht u Gerechtigkeit schlechthin unvereinbare Folgen hätte .... Mit Vertrag v 8.1.1976 übernahm der Kläger die Reinigung der „gesamten in den derzeitigen Betrieben der Auftraggeberin (Beklagte) anfallenden Wäsche um den hiemit vereinbarten jährlichen Pauschalbetrag von 550.000 S” wobei die Vertragsdauer mit 10 Jahre ... festgesetzt wurde. Der Klägerstellte das Begehren auf Feststellung, der zwischen ihm u der bekl Kurbetriebsgesellschaft 1976 geschlossene Werkvertrag sei mit sofortiger Wirkung aufgelöst bzw aufgehoben; hilfsweise beantragte er a) die Feststellung, der vorgenannte Werkvertrag sei auf Grund seiner Aufhebungserklärung aufgehoben; b) die Verurteilung der beklagten Partei, ihm an Stelle des bisher im genannten Werkvertrag vereinbarten jährlichen Pauschalbetrages von 555.000 S einen solchen von 800.000 S zu zahlen. Das ErstG wies sowohl das Haupt- als auch die Eventualbegehren ab. Das BerG bestätigte das erstgerichtliche Urteil und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes 300.000 S übersteige. Die Revision des Klägers ist nicht gerechtfertigt: ... Bei Werkverträgen mit Pauschalpreisvereinbarung darf der Unternehmer grundsätzlich keine Preiserhöhung verlangen, auch wenn das Werk mehr Arbeit od größere Auslagen erfordert, als er vorgesehen hatte. Der Pauschalpreisvertrag ist darauf angelegt, die Mengenermittlung durch Abrechnung zu ersparen, Mengenschwankungen ändern die Pauschalsumme nicht. Der Pauschalpreisvertrag enthält für beide Teile ein besonderes Wagnis, denn der Pauschalpreis ist verbindlich, auch wenn sich herausstellt, daß die übernommenen Arbeiten die veranschlagten Mengen erheblich über- od unterschritten haben .... Eine Auflösung von Dauerschuldverhältnissen ... aus wichtigen Gründen ist nach der Rspr auch dann zulässig, wenn die Unkündbarkeit dieses Vertragsverhältnisses vereinbart wurde. Solche wichtige Gründe sind auch Umstände, die es einer Partei billigerweise nicht mehr zumutbar erscheinen lassen, das Vertragsverhältnis aufrecht zu erhalten. ... Die Auflösungserklärung wurde hier spätestens mit der Klagezustellung (29.2.1980) abgegeben. Nach dem zur Rechtfertigung des Klagebegehrens in der Kläger geltend gemachten Klagegrund wird der behauptete wichtige Grund in der zwischenzeitigen Steigerung des Wäscheanfalles um ein Drittel, nämlich von ca 90.000 kg auf ca 120.000 kg, gesehen. Auch mit einer derartigen Schwankung u Zunahme des Wäscheanfalls um ca 33 % während einer längeren Vertragsdauer mußte aber bei einem Kurbetrieb mit wechselnden Kurgästezahlen durchaus gerechnet werden ....

Vgl JBl 1990, 447 = EvBl 1990/73 = SZ 62/204 (7 Ob 654/89) Störung der Ausübung des Mietrechts durch einen anderen Mieter: Immissionsschutz → KAPITEL 8: Die Immissionen ¿ Überblick.

EvBl 1999/103: Nächtlicher Motorradlärm durch Gasthausbesucher – Der Gattin des Mieters, die nicht Mitmieterin ist, stehen aber keine direkten Abwehransprüche zu..

JBl 1991, 110: Schädigung eines gepachteten Fischereirechts – Nach langer Zurückhaltung gewährt die Rspr dem Bestandnehmer nunmehr auch selbständige Schadenersatzansprüche bei Beeinträchtigung des Bestandrechts.

6 Ob 293/00g („ Schanigarten-Fall”), JBl 2001, 522: Die Mieterin der Räumlichkeiten im Erdgeschoß eines dreistöckigen Hauses betreibt darin ein Cafe-Restaurant mit Schanigarten, der mit einer Markise überdacht ist. An der Markise wurden durch aus den oberen Stockwerken geworfene Zigarettenstummel Brandlöcher verursacht. – OGH: Die Mieterin kann direkt gegen den Störer vorgehen und verliert deswegen nicht ihren Anspruch gegen den Vermieter. Schon aus der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB ist abzuleiten, dass es Sache des Vermieters ist, einen noch unbekannten Störer zu identifizieren.

OGH 21. 12. 1999, 1 Ob 6/99k – „Die Klavierspielerin”, SZ 72/205 = EvBl 2000/115: Eine Nachbarin klagt eine Klavierstudentin nach § 364 Abs 2 ABGB auf Unterlassung der Geräuschimmissionen durch langes Üben – täglich bis zu 9 Stunden, da dieses zu psychischen und physischen Gesundheitsproblemen geführt habe. – OGH hält 4 Stunden tägliches Üben außerhalb der Ruhezeiten für angemessen. Meinung des OGH erscheint noch nicht ausgereift; insbesondere die Unterscheidung, dass auf jemanden Rücksicht zu nehmen sei, der schon krank ist, nicht aber auf jemanden, der durch den Lärm krank werden kann, stellt eine Ungereimtheit dar.

OGH 14. 9. 1999, 4 Ob 238/99z, EvBl 2000/42: Zur „ Bestimmtheit” des (Unter)Mietzinses: Das MRG normiert nur Obergrenzen; die Bestimmung des konkreten Mietzinses steht den Vertragsparteien zu. Ist die Höhe des Mietzinses vertraglich nicht geregelt, ist der Mietvertrag mangels Bestimmbarkeit eines der essentialia negotii nicht zustande gekommen. Verfehlt erschiene es dem OGH, über den sog hypothetischen Parteiwillen der unbestimmten Vereinbarung doch noch Inhalt zu verleihen u sich am ortsüblichen Mietzins zu orientieren. (?) Es bedarf der Festlegung eines jedem erschließbaren objektiven Kriteriums durch die Vertragsparteien zur Bestimmung des (Unter)Bestandzinses der Höhe nach zu bestimmen wäre.

Bei einem in Bestand gegebenen Unternehmen ist grundsätzlich Pacht anzunehmen; EvBl 1998/23 = immolex 1998/56.

Ein Fahrrad, Auto, eine Garage oder Wohnung werden gemietet; ein betriebenes Caféhaus, ein Hotel, ein Gewerbetrieb (zB Bäckerei) oder eine Jagd gepachtet.

SZ 71/18 (1998): Zur Umgehungsabsicht iSd § 2 Abs 3 MRG.

OGH 8 Ob 122/00z, JBl 2001, 527: Eine Barkaution in der Höhe von ca 11 Monatsmieten muss noch keine ungewöhnliche Nebenabrede iSv § 2 Abs 1 MRG sein – Im Bereich von MRG-Objekten ist festzuhalten, dass aufgrund des Kündigungsschutzes der Kauf die Miete nicht bricht (vgl dagegen § 1120 ABGB), sondern der neue Eigentümer in sämtliche Vertragsbestimmungen, die keinen ungewöhnlichen Inhalt haben, eintritt. Zuletzt hat hier der OGH festgehalten, dass weder ein Kündigungsverzicht nach § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG noch ein eingeräumtes Weitergaberecht eine ungewöhnliche Nebenabrede darstellt. Nunmehr kommt er zum Schluss, dass auch eine Barkaution von 11 Monatsmieten keineswegs außergewöhnlich ist.

SZ 69/243 II (1996.): Eine vom Mieter zu leistende Barkaution verstößt gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 MRG, wenn ein adäquates Verhältnis zwischen dem Sicherstellungsinteresse des Vermieters und der Höhe der Kaution fehlt, was anzunehmen ist, wenn die Barkaution 70 Bruttomonatesmieten beträgt; angemessen wären maximal 6.

OGH 5 Ob 57/02x, JBl 2003, 53: Mieterin überträgt 1990 ihre Mietrechte an ihre Tochter und ihre minderjährige Enkelin, was der Hausverwaltung mitgeteilt wird. Die pflegschaftsbehördliche Genehmigung wird aber erst 10 Jahre später eingeholt. Der Vermieter verlangt für die Zeit bis zur Genehmigung trotz § 46 Abs 1 MRG einen höheren Mietzins, da für diesen Zeitraum nur die Tochter allein in das Mietverhältnis eingetreten sei. – OGH verneint dies, da die pflegschaftsbehördliche Genehmigung des Eintritts von Minderjährigen in ein Mietverhältnis jedenfalls dann zurückwirke, wenn dadurch die Rechtsposition des Vermieters nicht verschlechtert werde.

OGH 6 Ob 59/00w, SZ 73/180: Ein österreichweit tätiges Unternehmen nimmt in einem Einkaufszentrum eine Geschäftsräumlichkeit auf bestimmte Zeit (5 Jahre) in Bestand. Nach einigen Jahren kündigt es aus wichtigem Grund, da fast alle dort angesiedelten Unternehmen abgewandert waren. – OGH: Bei der Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum können umfangreiche „Leerstehungen” anderer Mietobjekte eine Mietzinsminderung gemäß § 1096 Abs 1 ABGB oder auch eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1117 ABGB rechtfertigen. Im konkreten Fall allerdings nimmt der OGH aber einen Verzicht auf die Kündigungsmöglichkeit an und verneint somit die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund vor Ablauf der vereinbarten Zeit.

OGH 1 Ob 177/00m, EvBl 2001/175: Eine Steuerberaterin und Buchprüferin nutzte ihre Mietwohnung (160 m2) deutlich überwiegend für Geschäftszwecke. Ihre Tochter, die selbst in einer Eigentumswohnung lebt, betreibt in der Wohnung ihrer Mutter nach deren Tod eine Tätigkeit als Buchhalterin. Der Aufkündigung des Mietvertrags durch die Eigentümer hält sie entgegen, dass sie das Unternehmen der Mutter in deren Räumlichkeiten fortführe und daher § 30 Abs 2 Z 5 MRG (fehlendes dringendes Wohnbedürfnis) nicht zur Anwendung komme. – OGH beurteilt die Kündigung jedoch mit folgendem Argument als wirksam: Ist ein gemischt genutztes Objekt die einzige Wohnung des Mieters – dies war bei der Mutter der Fall –, so stellt sich die Frage nach dem Überwiegen von Wohn- oder Geschäftszweck nicht, weil selbst bei weitestgehender räumlicher Beschränkung die Verwendung als Wohnung im Vordergrund steht).

OGH 26. 8. 1999, 2 Ob 202/99s, EvBl 2000/13: Mehrheitseigentümer eines im Miteigentum stehenden Mietshauses begründet an einer Wohnung für sich Wohnungseigentum, übernimmt den Mieter und kündigt ihn in der Folge. Der Mieter wendet 10jähriges Kündigungsverbot nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG ein. – OGH bejaht uH auf den Normzweck die Kündigungsmöglichkeit; dieser liege in der Verhinderung von Spekulationskäufen und treffe nicht zu, wenn der Vermieter vor der Begründung des Wohnungseigentums am Bestandobjekt Mehrheitseigentümer der Liegenschaft war und bereits als solcher zur Aufkündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt gewesen wäre.; Z 15 „Abbruchskündigung”…… usw. – Zum Missbrauch der alten Generalklausel des § 19 MG in der Nazizeit → KAPITEL 11: Zur Funktion von Generalklauseln und unbestimmten Gesetzesbegriffen.

OGH 14. 1. 2000, 1 Ob 284/99t, SZ 73/6: Der Wortlaut der gerichtlichen Aufkündigung des Vermieters eines Geschäftslokals lautet auszugsweise wie folgt: „Wir kündigen der Gegenseite das im Hause in … gemietete Lokal Nr … gegen vierteljährliche Kündigung für den letzten Tag des Monats Juni 1997; für den Fall der nicht rechtzeitigen Zustellung jedoch für den 30. 9. 1997”. Die beklagten Mieter wendeten Unwirksamkeit der Kündigung ein, weil die Formulierung eine Bedingung bedeutet. – OGH gibt dieser Ansicht recht: Die gerichtliche Aufkündigung ist bedingungsfeindlich; sie sei daher bei Angabe alternativer Kündigungstermine, deren Wirksamkeit durch einen bestimmten Zustellzeitpunkt bedingt ist, insgesamt – somit auch hinsichtlich des ersten Kündigungstermins – rechtsunwirksam.

OGH 6 Ob 59/00w, SZ 73/180: Ein österreichweit tätiges Unternehmen nimmt in einem Einkaufszentrum eine Geschäftsräumlichkeit auf bestimmte Zeit (5 Jahre) in Bestand. Nach einigen Jahren kündigt es aus wichtigem Grund, da fast alle dort angesiedelten Unternehmen abgewandert waren. – OGH: Bei der Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum können umfangreiche „Leerstehungen” anderer Mietobjekte eine Mietzinsminderung gemäß § 1096 Abs 1 ABGB oder auch eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1117 ABGB rechtfertigen.

OGH 30. 8. 2002, 3 Ob 308/01t, JBl 2003, 182: Die besachwaltete Eigentümerin und Vermieterin eines Hauses stirbt. Der auf 1 Jahr befristete Mietvertrag war noch zu ihren Lebzeiten abgelaufen, der Mieter wohnte jedoch weiter darin, wodurch sich der Mietvertrag nach § 1114 ABGB iVm § 569 ZPO stillschweigend verlängerte; relocatio tacita. Die Erben klagen auf Räumung. – OGH nimmt auf Grund der fehlenden pflegschaftsgerichtlichen Zustimmung zur relocatio tacita einen Schwebezustand an und lässt diesen durch den Tod der Mieterin beendet sein, womit eine titellose Benützung vorliege und der Räumungsklage stattgegeben werden konnte); c) Aufkündigung (§§ 1116-1119 ABGB): vgl nunmehr auch § 560 ZPO; d) Veräußerung des Bestandgegenstands (§§ 1120, 1121): Das ABGB entschärft den Grundsatz „Kauf bricht Miete” nur geringfügig dadurch, dass der Mieter erst „nach der gehörigen Aufkündigung” und nicht schon mit Abschluss des Kaufvertrags dem Erwerber weichen muss; anders wenn das Bestandrecht des „Bestandinhabers” in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§ 1095 ABGB). Bei Verschulden des Bestandgebers stehen dem Bestandnehmer nach § 1120 Satz 2 ABGB Schadenersatzansprüche zu. – § 1121 ABGB regelt die Behandlung von Bestandrechten bei „zwangsweiser gerichtlicher Veräußerung”.

OGH 16. 2. 2000, 7 Ob 321/99b, SZ 73/29: Klägerin (Gemeinde) schließt als Pächterin eines Grundstücks mit der Beklagten einen Mietvertrag betreffend eine Abstellfläche für einen Sammelcontainer zur Erfassung von Altkleidern und –schuhen. Die Gemeinde fordert die Beklagte idF auf, den Behälter wieder zu entfernen, da sie Kenntnis erlangt habe, dass das Sammeln von Alttextilien dem nöAWG widerspreche. Daraufhin kündigt die Klägerin der Beklagten und fordert sie auf, den Sammelbehälter zu entfernen. Diese leistet der Aufforderung jedoch nicht Folge, worauf die Klägerin Räumungsklage erhebt. – OGH: Auch bei Vermietung einer Grundfläche zu einem bestimmten Zweck kann eine dem Gesetz widersprechende Verwendung (hier: Sammeln von Altkleidern und -schuhen) vorliegen; setzt sie den Bestandgeber (Gemeinde) auch der Gefahr einer Verwaltungsstrafe aus, stellt dies (nach Kenntnis der Rechtslage!) einen erheblich nachteiligen Gebrauch nach § 1118 erster Fall ABGB dar und rechtfertigt daher eine Kündigung aus wichtigem Grund.

OGH 8 Ob 122/00z, JBl 2001, 527: Eine Barkaution in der Höhe von ca 11 Monatsmieten muss noch keine ungewöhnliche Nebenabrede iSv § 2 Abs 1 MRG sein.

EvBl 1999/124 – § 1120 ABGB, § 1 Abs 1 WEG 1975, § 2 Abs 1 MRG: Kündigungsrecht des Wohnungseigentümers – Der Wohnungseigentümer hat auf Grund seines ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrechts das Recht zur Kündigung auch dann, wenn er den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen hat, sondern gemäß § 1120 ABGB oder § 2 Abs 1 MRG in diesen Vertrag eingetreten ist. In der Überlassung des ausschließlichen Nutzungsrechts an den Wohnungseigentümer liegt auch die Abtretung der damit verbundenen Rechte, sodass der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Bestandvertrags legitimiert ist.