Tücken des Wohnrechts

Darf einem der Vermieter den Goldfisch verbieten? Wer bezahlt die kaputte Gastherme? Diese und ähnliche Fragen beschäftigen Mieter und Vermieter, aber auch die Rechtswissenschaft: Prof. Andreas Vonkilch arbeitet an Fragen des Wohnrechts. Gemeinsam mit einem Kollegen organisiert er auch den hochkarätig besetzten „Innsbrucker Wohnrechtlichen Dialog“.
ipoint_wohnrecht.jpg
Bild: Die Klage wegen eines am Balkon rauchenden Nachbarn hat vor wenigen Monaten ein Gerichtsverfahren bewirkt.

Der Zigarrenrauch eines Nachbarn, der täglich mehrmals am Balkon raucht, stört einen Wiener so sehr, dass er vor Gericht zieht – und gegen den Nachbarn Recht bekommt: Dieser Fall war Anfang des Jahres breit in den Medien, vom Verbot des Rauchens in den eigenen vier Wänden war die Rede. Es ist nur eines von mehreren Beispielen für Gerichtsverfahren, die in Österreich rund um das Wohnen und Zusammenleben ausgefochten werden – und die auch immer wieder Thema beim „Innsbrucker Wohnrechtlichen Dialog“ (IWD) sind. Dieses Forum wird von Prof. Andreas Vonkilch, Wohnrechtsexperte am Institut für Zivilrecht der Universität Innsbruck, gemeinsam mit seinem Kollegen Martin Häublein, Professor am Institut für Arbeits- und Sozialrecht, Wohn- und Immobilienrecht, organisiert. Der IWD dient dem Austausch zwischen Wissenschaft und Praxis im Bereich des Wohnrechts (siehe Infobox). Juristisch gesehen ist der Raucher-Fall übrigens gar nicht so aufregend, wie Andreas Vonkilch erklärt: „Grundsätzlich ist die Rechtsprechung in Bezug auf Emissionen schon seit Jahren klar – häufiger betrifft das Urteile in Bezug auf Lärmbelästigung, aber natürlich sind auch Zigarren- oder Zigarettenrauch Emissionen. Gegen als übermäßig empfundene Störungen können sich Mieter bereits seit 1991 vor Gericht zur Wehr setzen, davor durften das nur die Vermieter der Wohnungen.“ Grundsätzlich gehen Gerichte in Fällen wie diesem von der Ortsüblichkeit aus: Wie viel Lärm oder wie viel Rauch ist am Standort der Wohnung üblich? „Im konkreten Urteil ist übrigens keine Rede vom Rauchverbot in den eigenen vier Wänden – es ging um die Rauchbelästigung, die entstanden ist, weil der Beklagte immer am Balkon geraucht hat, das Rauchen im Innenraum war da nie betroffen“, erläutert der Jurist.

Verbote in Mietverträgen

Immer wieder für Kontroversen sorgt auch das Verbot von Haustieren in Mietverträgen – derartige Verbote sind auch regelmäßig Gegenstand von Verbandsklagen der Arbeiterkammer oder des Vereins für Konsumenteninformation (VKI). „Grundsätzlich gilt hier: Wenn es ein vernünftiges Interesse des Vermieters gibt, Haustiere zu verbieten, dann wird ein Verbot auch vor Gericht standhalten. Ein solches Interesse wird bei einem großen Hund natürlich ungleich einfacher zu argumentieren sein als etwa bei einem Hamster oder einem Goldfisch“, sagt Andreas Vonkilch. „Letztlich steht es aber dem Gericht frei, hier zu entscheiden, die Interessen des Mieters und des Vermieters sind gegeneinander abzuwägen.“

Als Gutachter war Andreas Vonkilch kürzlich selbst an einem Wohnrechts-Verfahren beteiligt, Inhalt war die Zulässigkeit von „Contracting“, im konkreten Fall bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen, also Zentralheizungen für gesamte Wohnanlagen: „Gemeint ist damit letzten Endes eine Art Leasing dieser Geräte, deren Kosten der Käufer gemeinsam mit den eigentlichen Heizkosten nach und nach bezahlt. Bei teuren Sanierungen kann das sinnvoll sein, um Geld zu sparen, immer häufiger wird das aber auch bei Neubauten gemacht.“ Ein Wohnungskäufer kauft sich die Wohnung und ist der Meinung, auch die Heizung und dazugehörige Anlagen erstanden zu haben – die Überraschung folgt dann bei der ersten Heizungsabrechnung, die höher als erwartet ausfällt, weil die Zentralheizung abbezahlt werden muss. „Der Oberste Gerichtshof hat nun entschieden, dass dieses Vorgehen bei neu errichteten Wohnungsanlagen nicht zulässig ist“, erläutert der Jurist.

Nötige Reformen

Sehr regelmäßig wird in Österreich über eine Reform des Mietrechts diskutiert, mit ganz unterschiedlichen Vorstößen der politischen Parteien: Mietvertragsgebühren sollen verpflichtend vom Vermieter getragen oder gleich ganz abgeschafft werden, eine Begrenzung der Maklergebühren soll festgeschrieben oder Mietobergrenzen eingeführt werden – an Vorschlägen mangelt es nicht. Andreas Vonkilch war selbst an Expertengesprächen über die Reform beteiligt, derzeit finden im Parlament politische Verhandlungen dazu statt. „Dass zum Beispiel die Mietvertragsgebühren nicht wahnsinnig sinnvoll sind, ist kein großes Geheimnis – derartige Gebühren gibt es außerhalb Österreichs fast nirgends. Aber natürlich sind auch diese Gebühren Teil des Staatshaushalts und bei Abschaffung müsste wohl Ersatz gefunden werden.“ Eine deutliche Verbesserung für Andreas Vonkilch wäre die Abschaffung der unterschiedlichen Anwendungsbereiche des Mietrechts: Derzeit gibt es Wohnobjekte, für die das gesamte Mietrecht gilt, solche, für die nur bestimmte Teile des Mietrechtsgesetzes gelten und jene, die vom Mietrecht zur Gänze ausgenommen sind und für die dann entsprechende Passagen des ABGB gelten – mit wesentlich geringeren Schutzregelungen für die Mieter. „Der Geltungsbereich des Mietrechts ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig – von der Zahl der Mieter im Objekt, vom Zeitpunkt der Errichtung und ein paar Punkten mehr. Das könnte relativ einfach behoben werden, indem der Gesetzgeber die Gültigkeit des Mietrechts für alle Mietobjekte in Österreich verpflichtend festschreibt.“ Eine kleinere Novelle gab es übrigens mit Anfang dieses Jahres: Seither muss die Reparatur einer Heizung jedenfalls vom Vermieter getragen werden, auch, wenn gegenteiliges im Mietvertrag festgeschrieben ist.

Innsbrucker Wohnrechtlicher Dialog

Im Wintersemester 2014/15 startete die Vortragsreihe „Innsbrucker Wohnrechtlicher Dialog“ (IWD). Das von Prof. Martin Häublein und Prof. Andreas Vonkilch geleitete Projekt versteht sich als Plattform für einen Austausch zwischen Wissenschaft und Praxis, wobei der Fokus auf der Darstellung und Diskussion aktueller wohnrechtlicher Rechtsfragen und Entwicklungen liegt. Hochkarätige Gäste aus Wissenschaft und Praxis erläutern Fragen aus dem Mietrecht, dem Wohnungseigentumsrecht und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht; im laufenden Sommersemester gab es unter anderem bereits einen Vortrag von Dr. Elisabeth Lovrek, Vizepräsidentin des Obersten Gerichtshofs (OGH). Unterstützt wird die Reihe von der Vereinigung der Tiroler gemeinnützigen Bauträger und dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Tiroler Wirtschaftskammer.

Dieser Artikel ist in der April-Ausgabe des Magazins „wissenswert“ erschienen. Eine digitale Version ist hier zu finden (PDF).

Nach oben scrollen